다시 뛰는 공정도시 서울!

집은 어느 나라에서나 비싸고 부족하다. 국민이 안전하게 살 수 있는 집을 갖도록 하는 것은 어느 나라에서나 국가의 중요한 정책 대상이고 국민 개인들의 평생 관심사다. 우리의 경우, 필요한 주택은 모두 시장에서 많은 돈을 내고 직접 구매한다. 고가의 상품이다 보니, 공급가격을 낮추거나 저렴하게 분양받기 위한 것이 우리의 핵심 주택 정책이다.
그러나 수많은 정책을 내놓았지만, 많은 국민이 여전히 집을 사지 못하고 있다. 결국, 월세나 전세를 얻어 살아야 하지만 전월세난이 수년간 지속될 정도로 이마저도 어렵다. 집을 못 사는 것은 물론이고 셋방살이조차 갈수록 힘들어 지는 게 서민들의 주거적 삶이다.
그렇다면 뭔가 새로운 대안이 없을까? 집을 필요로 하는 사람들이 함께 땅을 사서 살 집을 함께 짓고 함께 살면서 가꾸어가는 집이라면, 최근 한국 사회가 직면한 집 문제를 해결하는 데 한 돌파구가 되지 않을까? 협동조합을 만들어 집을 저렴하게 지어 함께 살거나 세를 주는 집을 협동조합 주택이라 한다.
2012년 협동조합기본법이 시행되면서 ‘협동조합이란 방식으로 집 문제를 해결할 수 없을까’ 했던 고민이 협동조합 주택에 대해 관심을 갖게 된 배경이 되었다. 우리는 시장에 나온 고가의 상품으로 주택을 사는 것에만 익숙하지만, 서구 선진국에서는 이미 오래전부터 협동조합 방식으로 주택을 마련해 사는 게 일반화되어 있다.

주택협동조합은 일종의 소비자 협동조합이다. 협동조합의 형태로 주택 사업을 하는 것이다. ‘공동소유’와 ‘1인 1표’의 민주적 운영원리에 따라 주택을 짓고 공급해 사용하며 그로부터 발생하는 수익(가치)을 공유하는 조직이 주택협동조합이다.
협동조합은 영국에서 시작되었지만, 이를 주택 사업에 적용해 주택협동조합으로 본격적인 활동을 시작한 것은 19세기 중반 빅토르 아이메 후버(Viktor Aime Huber)가 독일 베를린에 거주지를 만들면서부터다. 이후 유럽의 여러 나라에서 협동조합 주택은 거주자들이 스스로의 힘으로 필요한 주택을 짓고 사는 대안적 주거 방식으로 다양하게 제도화되어 왔다.
스웨덴에서는 전체 주택의 22%, 폴란드에서는 20%, 체코에서는 17%, 노르웨이에서는 15%가 협동조합 주택일 정도로 협동조합 주택이 주택 시장의 중요한 부분을 차지하고 있다. 영국이나 캐나다와 같은 나라에선 협동조합 주택의 비중이 상대적으로 약하지만 근자엔 대안적 주택으로 다시 주목을 받고 있다. 이들 몇몇 나라의 사례를 좀 더 자세히 살펴보면 다음과 같다.

주거 복지가 잘 실현된 스웨덴에서 주택협동조합은 극심한 주택 부족 해결과 투기 방지를 위한 대안으로 나타났고, 주로 소유형 주택협동조합(A tenant ownership co-operative)의 형태를 띠었다.
스웨덴의 협동조합 주택 소유 시스템은 ‘엄마-딸 개발모델’을 통해 성공적으로 뿌리를 내렸다. 이 시스템 하에서 협동조합 연합조직(엄마)은 주택을 건설하고, 이를 개별 협동조합(딸)에게 판매한 뒤 주택관리 서비스까지 맡도록 했다.제2차 세계대전 이후 소유형 주택협동조합은 스웨덴 내 핵심적인 주택 공급자로 부상했다. 스웨덴의 협동조합 주택은 시장화의 거센 바람에도 불구하고 가치 있는 대안적 주거 형태로 인정받아 총 주택의 22%를 차지할 정도다.

독일 최초의 소유형 주택협동조합(Home ownership housing co-op)은 1862년 함부르크에서, 첫 번째 임대형 주택협동조합(Rental housing co-op)은 1885년 하노버에서 시작되었다. 1889년 조합원의 유한책임을 명시한 협동조합법이 제정되면서 주택협동조합의 설립이 촉진되었다.
독일도 유럽의 다른 나라와 마찬가지로 제2차 세계대전 이후 주택 문제 해결을 위한 대안으로 주택협동조합의 활성화가 이루어졌다. 1986년 정부의 재정 지원 중단으로 활동이 위축되기도 했으나 2002년 연방정부가 자가주택과 임대주택을 대신해 주택 문제를 해결할 제3의 대안으로 협동조합 주택 활성화 정책을 재가동했다.

독일의 주택협동조합은 조합원의 지분금과 저당대출로 조합의 설립과 운영, 주택 건설을 위한 자금을 조달하고 있지만, 총 주택의 5%, 총 임대주택의 10%를 차지할 정도로 협동조합 주택이 중요한 대안적 주거 방식이 되고 있다.

영국에서는 협동조합운동 창설자인 로치데일 파이어니어스(Rochdale Pioneers)가 1861년 토지건설회사를 설립하여 협동조합 주택을 공급하기 시작했다. 1901년 첫 번째 임차인 공동파트너십 협동조합 ‘얼링 임차인 유한회사(Ealing Tenants Ltd)’가 설립되었지만 제1차 세계대전 발발로 협동조합 주택의 공급이 중단되었다. 이후 지방정부들은 노동자를 위한 공공임대주택을 공급하는 데 주력했고 1970년 영국 인구의 31.5%가 공공임대주택에 거주했다.
영국에선 이렇듯 공공임대주택 공급을 우선함에 따라 협동조합 주택의 비중이 다른 유럽 국가들에 비해 약했다. 그럼에도 불구하고 영국에선 소유형 주택협동조합, 공공임대주택을 인수한 협동조합, 임차인 관리 주택협동조합, 단기주택협동조합, 자기건설주택협동조합 등 다양한 주택협동조합이 활동하고 있다.

유럽에서 협동조합 주택이 서민을 위한 대안적 주택공급으로 오랫동안 활용되어 왔고, 또한 최근 들어 다시 각광을 받고 있는 것은 그 독특한 매력 때문이다. 협동조합 주택은 주택을 필요로 하는 사람들이 협동조합을 만들어 맞춤형으로 공급하다 보니 양질이면서 동시에 저렴하다. 따라서 부동산 투기 등에 따른 시장의 영향을 덜 받으면서 거주자들은 오랫동안 안심하고 거주할 수 있다.
무엇보다 협동조합 주택 거주자(조합원)들은 함께 모여 살 집을 설계하고 조합 운영에 관한 규칙을 공유하며 시설을 함께 운영하는 동안 주택을 넘어 더불어 살아가는 공동체적 관계망까지 갖게 된다. 이러한 망을 통해 거주자들은 집이란 울타리를 벗어나 지역사회를 살맛 나는 터전으로 만들어 가는 일에도 적극 참여하게 된다. 주거공동체를 넘어서 자치공동체까지 협동조합 주택을 통해 구현된다. 지금 서울에서 필요한 주거의 방식은 바로 이러한 것이다.

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