다시 뛰는 공정도시 서울!

• 번호 : 1694046192246
• 연도 : 2024
• 용역명 : 도심재개발 활력 제고를 위한 용적거래 실행모델 개발 용역 추진 계획
• 입력일 : 2023-09-07
• 추진상황 : 보고회 제출
• 용역수행기관 : 서울시립대학교산학협력단
• 용역기간 : 2024-03-01 - 2024-12-31
• 책임연구원 : 정연두
• 용역분야 : 도시계획·주택
• 용역기관선정방법 : 일반경쟁입찰
• 사업비 : 300,000천원
• 사업명 : 도심재개발 활력 제고를 위한 용적거래 실행모델 개발 용역 추진 계획
• 사업기간 : 2024-03-01 - 2024-12-31
• 연구내용 : [기존 여러 선행연구에서 제시한 용적가치 산정방안, 용적 거래에 필요한 관리기구, 거래방법 등 개념적인 아이디어를 구체화하고, 시범사업에 즉시 적용 가능한 수준의 실행모델 개발] ㅇ 기존 선행연구들의 한계점 도출 - 기존 연구에서 제시한 항목 중 실제 적용에 한계점(내용적/시기적) 도출 - 기존 연구에서 제시하지 못한 항목 중 실행모델 개발에 필요한 항목 도출 ㅇ 미국·일본 등 선진사례의 실제 운영내용 분석 - 선행연구에서 분석한 사례를 제외한 최근 용적거래 사례 중심으로 조사 - 실제 운영기관의 인터뷰 등을 통해 운영상의 문제점 및 대응방안 파악 ㅇ 기존 법률들과의 관계 검토 - 실제 제도가 적용되는 개발사업 법률(「도시정비법」 등)과의 관계 검토 - 제도 운영시 부가적으로 필요한 타법령(「부동산등기법」등)과의 관계 검토 ㅇ 용적이양제도의 시범사업 적용을 위한 실행모델 개발 - 합리적이고 실효성 있는 용적가치 산정방안 등 마련 - 용적이양제의 원활한 작동을 위한 다각적 측면에서의 거래방안 검토 - 구체적인 용적률 양도지역 및 양수지역 지정 검토 - 양도 및 양수내용 공시방안 등 기타 운영방안 검토 ㅇ 관련 다분야 실무 전문가의 실행모델 검증 - 도시, 건축 분야뿐만 아니라 부동산, 금융, 개발업자 등 실무 전문가들과 공론화 및 모델 검증과정 추진 ㅇ 실제 사례에 시뮬레이션을 통해 실행모델의 문제점 확인 및 보완 - 모델 검증과정에 참여한 다분야의 전문가 및 이해관계자의 참여를 통해 실제 대상지의 정비사업 추진절차(계획수립~사업시행)에 맞춰 시뮬레이션 - 사업대상지의 다양성을 고려하여 대상지를 유형화하고 유형별 대표사례를 중심으로 시뮬레이션 시행 ㅇ 용적이양제 실현을 위한 기존 법령 개정 또는 신규 법안 제정 검토 - 신규 법안 제정, 기존 법령 및 조례 개정 등 제도 실현에 필요한 제도적 기반 마련 ㅇ 용적이양제 운영을 위한 전담조직 및 세부 운영방안 마련 등 행정기반 마련
• 담당자 : 김선정
• 연구수행기관 : 서울시립대학교산학협력단

초록

ㅇ 서울 도심의 공간구조 개조를 위해서는 민간의 도심재개발 활력 부흥이 전제되어야 하며, 이를 위해 다양한 도시계획적 지원방안 마련이 필요함.
ㅇ 특히, 개발이 필요한 상황에서도 풍부한 역사문화자원으로 인해 제약이 발생함에 따라 특정지역의 용적률을 이양하여 문화재 주변등의 개발압력 해소와 도심지역의 개발을 유도할 수 있는 용적이양제도의 ‘실행모델’ 개발이 시급함.
ㅇ 지금까지의 선행연구에서 제시된 단순한 개념적 모델을 넘어 실제 대상지에 기술적인 적용 시뮬레이션을 통해 ‘즉시 시범사업에 적용가능한 실행모델’을 개발하고 향후 제도 안정화를 위한 ‘법령 제개정 방안’까지 검토하고자 함. ㅇ 최근 발표한 ‘서울 대개조’ 정책은 주요 도시의 도시계획 정책을 벤치마킹하여 서울 도심의 개발을 촉진하고 넓은 녹지공간 등을 확보하고자 함.
- 주요 사례인 마루노우치는 2000년부터 민·관 협력으로 부지 간 용적률 이전, 높이제한 완화 등 다양한 제도를 도입하여 민간개발 유치, 녹지생태공간 확보를 이뤄낸 지역임.
ㅇ 이처럼 ‘서울 대개조’ 정책 실현에 중요한 수단인 용적이전제도는 다양한 여건 차이로 인해 원래 제도 그대로 도입에 한계가 있어, 다양한 도시계획적 여건이 변화*한 현 시점에서 깊이 있는 학술적·기술적 연구를 통해 ‘시범사업지에 즉시 적용 가능한 수준의 실행모델 개발’이 선행되어야 함.
* 높이 등 각종 규제로 민간 개발활력이 저조했던 2010년대 초반 상황과 달리, 도심부의 높이 등은 완화되고 주거지역에서는 공공재개발 등으로 인해 관리가 필요한 저층주거지역의 개발압력이 높아지고 있는 현재, 용적이양제도 도입의 적기로 판단되며, 현 시점의 여건에 맞는 실행모델 개발이 필요한 시점임. [기존 여러 선행연구에서 제시한 용적가치 산정방안, 용적 거래에 필요한 관리기구, 거래방법 등 개념적인 아이디어를 구체화하고, 시범사업에 즉시 적용 가능한 수준의 실행모델 개발]
ㅇ 기존 선행연구들의 한계점 도출
- 기존 연구에서 제시한 항목 중 실제 적용에 한계점(내용적/시기적) 도출
- 기존 연구에서 제시하지 못한 항목 중 실행모델 개발에 필요한 항목 도출
ㅇ 미국·일본 등 선진사례의 실제 운영내용 분석
- 선행연구에서 분석한 사례를 제외한 최근 용적거래 사례 중심으로 조사
- 실제 운영기관의 인터뷰 등을 통해 운영상의 문제점 및 대응방안 파악
ㅇ 기존 법률들과의 관계 검토
- 실제 제도가 적용되는 개발사업 법률(「도시정비법」 등)과의 관계 검토
- 제도 운영시 부가적으로 필요한 타법령(「부동산등기법」등)과의 관계 검토
ㅇ 용적이양제도의 시범사업 적용을 위한 실행모델 개발
- 합리적이고 실효성 있는 용적가치 산정방안 등 마련
- 용적이양제의 원활한 작동을 위한 다각적 측면에서의 거래방안 검토
- 구체적인 용적률 양도지역 및 양수지역 지정 검토
- 양도 및 양수내용 공시방안 등 기타 운영방안 검토
ㅇ 관련 다분야 실무 전문가의 실행모델 검증
- 도시, 건축 분야뿐만 아니라 부동산, 금융, 개발업자 등 실무 전문가들과 공론화 및 모델 검증과정 추진
ㅇ 실제 사례에 시뮬레이션을 통해 실행모델의 문제점 확인 및 보완
- 모델 검증과정에 참여한 다분야의 전문가 및 이해관계자의 참여를 통해 실제 대상지의 정비사업 추진절차(계획수립~사업시행)에 맞춰 시뮬레이션
- 사업대상지의 다양성을 고려하여 대상지를 유형화하고 유형별 대표사례를 중심으로 시뮬레이션 시행
ㅇ 용적이양제 실현을 위한 기존 법령 개정 또는 신규 법안 제정 검토
- 신규 법안 제정, 기존 법령 및 조례 개정 등 제도 실현에 필요한 제도적 기반 마련
ㅇ 용적이양제 운영을 위한 전담조직 및 세부 운영방안 마련 등 행정기반 마련