다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시관리과-4637 결재일자 2019.4.26. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제119호 시 민 주무관 도시관리계획팀장 도시관리과장 도시계획국장 행정2부시장 함주영 이예림 최진석 권기욱 04/26 진희선 협 조 도시계획과장 양용택 도시관리정책팀장 김동구 - 도시계획 조례 개정 관련 지구단위계획구역 내 - 상업·준주거지역 주거용적률 등 정비방안 보고 2019. 4. 도시계획국 (도시관리과) - 도시계획 조례 개정 관련 지구단위계획구역 내 - 상업·준주거지역 주거용적률 등 정비방안 보고 ‘18.9월 수도권 주택공급 확대 방안 발표 및 「서울특별시 도시계획 조례」 일부개정에 따른 주택공급 활성화 등 내용을 지구단위계획구역에 신속히 반영하기 위해 지구단위계획 일괄 정비방안을 마련하고 이를 일괄고시를 추진하고자 함 Ⅰ 추진배경 ○ 도시계획 조례 개정(’17.7.)에 따라 상업지역 내 용도용적제 개선방안이 시행되었으나 지구단위계획구역별 지침 적용을 달리하고 있어 이에 대한 정비방안 마련 ○ 도시계획 조례 개정(’19.3.)에 따라 임대주택 추가 확보 시 상업 및 준주거지역의 (주거)용적률 완화내용에 대한 정비방안 마련 ○ 안마원 불허용도 일괄 해제 고시 추진 - 안마원은 의원, 침술원 등 일상생활에 필요한 용도로 안마사 협회 요청과 중앙정부 정책 등을 고려하여 안마원 불허용도 일괄 해제 (도시관리과-3207호, 2018.3.26.) Ⅱ 추진경위 ○ ‘17.7.13. :「서울특별시 도시계획 조례」개정(제55조제3항) - 상업지역 내 주거복합건축물 용도 비율 및 용적률 변경 <종전> <현행> 상업 비주거 의무비율 최소 30%이상 ⇒ 지구중심이하 (20%이상) 지역중심이상 (30%이상) 주거 용적률 주거비율 증가에 따른 용적률 변동 ⇒ 400%이하 ○ ‘18.5.24. : 제도변화에 따른 지구단위계획 일괄 재정비 용역 시행 - 상업지역 내 용도용적제 개정 등에 따른 지구단위계획구역 적용방안 마련 등 ○ ‘18.9.21. : 수도권 주택공급 확대 방안 발표(국토교통부) - 도심 내 공급 확대를 위한 도시규제 등 정비 ○ ‘19.3.28. :「서울특별시 도시계획 조례」개정(제55조제3항 별표 3, 제22항) - (3년간 한시적용) 상업지역 비주거의무비율 및 공공(민간)임대주택 추가 확보시 주거용적률 완화, 준주거지역 공공임대주택 추가 확보 시 용적률 완화 <종전> <현행> 상업 비주거 의무비율 지구중심이하 (20%이상) 지역중심이상 (30%이상) ⇒ 20%이상 주거 용적률 400%이하 ⇒ <임대주택 확보 시> 중심상업, 역사도심 외 일반상업 600%이하 (근린상업, 역사도심 내 일반상업 500%이하) 준주거 용적률 400% ⇒ <임대주택 확보 시> 500% Ⅲ 상업지역 용도용적제 등 개정사항 적용방안 ？？ 대상 : 101개 구역(중심상업 1, 일반상업 86, 근린상업 14) ○ 민간임대주택에 관한 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 도시 및 주거환경정비법 등 관련법령에 따라 계획된 구역은 해당 계획 내용을 따르도록 함 ？？ 적용방안 ○ 비주거의무비율 : 한시규정에 따라 비주거 의무비율 20% 적용 - 단, 비주거비율이 별도로 정해진 구역 등은 계획취지 유지 ○ 지구단위계획구역별 용적률 계획에 따라 주거용적률 차등적용 - 개별구역 용적률이 다르게 계획된 취지를 감안, ‘조례에서 정한 용적률 대비 주거용적률(400%) 비율’을 반영하여 차등 적용 주거용적률=(주거용적률/조례 용적률) × 지구단위계획 허용용적률 - 임대주택 추가확보 시 한시적으로 주거용적률이 완화되는 경우에도 ‘조례에서 정한 용적률 대비 한시적 완화 주거용적률(500~600%) 비율’을 반영하여 차등 적용 주거용적률=(한시완화주거용적률/조례 용적률) × 지구단위계획 허용용적률 <주거용적률 차등 적용 기준> 구분 용적률 주거용적률 한시완화 주거용적률 주거용적률/ 조례용적률 한시완화주거 용적률/조례용적률 중심 상업지역 역사도심 외 1000% 400% 600% 40% 60% 역사도심 800% 400% 600% 50% 75% 일반 상업지역 역사도심 외 800% 400% 600% 50% 75% 역사도심 600% 400% 500% 66.7%(2/3) 83.3%(5/6) 근린 상업지역 역사도심 외 600% 400% 500% 66.7%(2/3) 83.3%(5/6) 역사도심 600% 400% 500% 66.7%(2/3) 83.3%(5/6) ▶ 도시계획 조례 기준 용적률 계획 구역(52구역) <예시> ▶ 용도지역 상향 및 별도 용적률 계획 구역(49구역) <예시> ○ 임대주택 추가 확보면적을 권장용도로 일부 인정 - 한시적 주거용적률 완화적용 시 허용용적률 인센티브 달성을 위해 추가 확보한 임대주택 면적을 권장용도 면적으로 산입 ？？ 지구단위계획 수립기준 개정사항 ○ 상업지역으로 상향된 경우 주거비율 삭제 - 도시계획 조례 개정에 따른 비주거비율과 지구단위계획 수립기준이 상충되어 수립기준에서 정한 주거비율 삭제 ※ 지구단위계획 수립기준 : 상업지역으로 용도지역이 상향된 지역은 주거비율(공동주택+오피스텔) 70%이하 ○ 상업지역으로 상향된 경우 기부채납에 따른 상한용적률 배분방법 조정 상한용적률 배분 ⇒ 상한용적률 배분 주거건립가능 비주거건립 주거건립가능 비주거건립 기부채납으로 증가되는 용적률 x 7/10 기부채납으로 증가되는 용적률 x 3/10 기부채납으로 증가되는 용적률 x α/β 기부채납으로 증가되는 용적률 x (β-α)/β 기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분 시 도시계획조례 별표 3의 용도용적제 적용 (α : 주거용 용적률, β : 허용용적률) 기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분 시 도시계획조례 별표 3의 상업지역 내 주거복합건축물의 용도비율 및 용적률 적용 Ⅳ 준주거지역 용적률 한시적 완화 적용방안 ？？ 대상 : 134개 구역 ○ 민간임대주택에 관한 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 도시 및 주거환경정비법 등 관련법령에 따라 계획된 구역은 해당 계획 내용을 따르도록 함 ？？ 적용방안 ○ 공공임대주택 추가 도입에 따라 용적률은 100%p 이하로 적용 ○ 건축물 비주거용도 비율은 용적률의 10%이상 기준 준수 ○ 준주거지역으로 상향된 지역에서 조례 개정에 따라 임대주택 추가 확보 시 완화되는 용적률은 ‘주거부분의 허용용적률’ 에 포함되지 않음 ※ 지구단위계획 수립기준 : 준주거지역으로 상향된 경우 주거부분의 용적률은 종전 용도지역 용적률만큼 허용 예) 준공업, 제3종일반주거→준주거지역 : 용적률 중 주거부분의 허용용적률은 250%이하 적용 ○ 특별계획구역은 세부개발계획 수립시 조례개정 취지를 고려하여 적용하되 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 결정 Ⅴ 안마원 불허용도 일괄 삭제 ？？ 대상 : 18개 구역 ？？ 정비내용 ○ 종전 지구단위계획에서 지역특성을 고려하여 주거용도와 부적합한 용도로 안마원을 지정하고 있으나 - 안마원은 2008년부터 국민건강을 위해 근골격계, 순환계장애 환자를 대상으로 바우처 사업 진행 등 공익적 역할을 수행하고 있어 불허용도에서 안마원 일괄 삭제 ※ 안마사에 관한 규칙 제6조[별표 1] 시설기준 - (안마원) 면적 300㎡이하, 높이가 낮은 칸막이 설치 가능 - (안마시술소) 면적 830㎡이하, 욕실·발한실 설치가능, 변형영업 문제 Ⅵ 향후 추진계획 ○ ’19.4.29. : 시보게재 및 신문공고 의뢰 ○ ’19.5. 2. : 지구단위계획변경(안) 열람공고(14일간) 및 관련부서 협의 ○ ’19.6. : 도시·건축공동위원회 심의 등 절차 이행 ○ ’19.7. : 지구단위계획 변경 결정 고시 붙임 : 1. 상업·준주거지역 및 안마원 불허용도 일괄 재정비 대상구역 1부. 2. 공고문 3부. 끝.

25882444

20220503071311

본청

도시관리과-4637

D0000036117664