다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시활성화과-4680 결재일자 2021. 12. 2. 공개여부 대시민공개 방침번호 행정2부시장 방침 제240호 시 민 주무관 도시활성화정책팀장 도시활성화과장 균형발전기획관 균형발전본부장 행정2부시장 조기석 이예림 김용학 김승원 서성만 12/02 류훈 협 조 도시계획과장 조남준 도시계획상임기획과장 김세신 전략사업과장 김장수 공공주택과장 명노준 도시관리과장 양준모 균형발전정책과장 김희갑 주거환경과장 장양규 서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준 수립 2021. 12. 균형발전본부 [도시활성화과] 서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준 수립 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」등 개정에 따라 신설된 소규모재개발사업의 업무처리기준을 마련하여, 市 조례 개정 전 정책의 일관성을 확보하고 역세권 주변 등의 주택공급 활성화를 도모하고자 함. ？？ 관련근거 ？「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법령」등 개정 - 소규모 재개발사업 및 소규모주택정비 관리지역 신설 등 ？「대도시권 주택공급 확대방안 추진계획」(행정2부시장 방침 제35호) - 역세권 및 준공업지역 소규모재개발사업 총괄 : 도시활성화과 ？？ 추진배경 ？ 소규모재개발사업 신설에 따른 조례개정 및 업무처리기준 필요 -「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하, ‘소규모주택정비법’이라함) 등 개정으로 신설된 소규모재개발사업과 관련, - 법령 등의 위임사항에 대한 조례 개정 추진 중으로, 조례 개정 전 혼란 방지 및 원활한 업무수행을 위한 업무처리기준 필요 ？ 타사업과의 정합성 확보 및 합리적인 도시관리방안 마련 - 도시정비형 재개발사업 등 타사업과의 정합성과 기존 도시관리체계를 고려한 합리적인 관리방안 마련 ？？ 추진경과 ？ ’21.02.04. : 정부 『공공주도 3080 대도시권 주택공급 확대방안』 발표 ？ ’21.03.11. : 대도시 주택공급 확대방안 추진계획 수립 ？ ’21.09.21. : 소규모주택정비법, 시행령 및 시행규칙 개정안 시행 ？？ 법령 등 주요 개정내용 ？ 소규모재개발사업 신설 - (예정구역지정) 토지등소유자 1/4 이상 동의로 제안, 구청장 지정(시장 협의), 고시일로부터 1년 내 조합설립인가 미 신청 시 지정 취소 ※ 사업시행예정구역 지정 내용 및 절차 - 내용 : 면적, 기존 주택 호수·세대수, 밀도계획, 사업명칭, 시행예정기간, 토지이용계획·정비기반시설·공동이용시설 설치계획, 교통계획, 도시계획시설 및 정비기반시설 설치현황 등 - 절차 : 예정구역 지정 제안 → 주민공람·지방의회 및 시·도지사 의견청취 → 예정구역 지정·고시 - (사업 요건) 역세권 350m 이내 또는 준공업지역으로서 면적 5천㎡ 미만, 건축물 노후도 2/3 이상, 폭 4m, 6m 이상의 둘 이상 도로 접해야 함 ※ 사업시행 절차 - 예정구역 지정·고시 → 조합설립 등 → 통합 심의 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 → 이전고시 ☞ 용도지역 조정(주거지역 세분을 말하며 이하 같음) 시 도시관리계획 변경 절차 도시관리계획 변경 : 주민제안 ⇒ 입안(區) ⇒ 주민공람(14일 이상) 및 관련부서(기관) 협의 ⇒ 결정 요청(區 → 市) ⇒ 시의회 의견청취 ⇒ 통합심의 ⇒ 결정·고시(市, 사업시행계획인가 고시 연계) 병행 또는 지구단위계획 구역지정 및 계획 결정 의제 지구단위계획 수립 : 통합심의 신청 ⇒ 관련부서(기관) 협의(區) ⇒ 통합심의 요청(區 → 市) ⇒ 통합심의 ⇒ 사업시행계획인가 신청(시행자 → 區) ⇒ 주민공람(14일 이상) ⇒ 사업시행계획인가 및 지구단위계획 결정·고시(區) 필요 ？ 용적률 완화 등 특례 - (용도지역 조정) 제1종일반주거 → 제2종일반주거 또는 제3종일반주거, 제2종일반주거 → 제3종일반주거 또는 준주거, 제3종일반 → 준주거 ※ 법률 제55조 상 용도지역 변경 의제근거 없음 - (임대주택 공급) 조례로 정한 용적률을 초과한 용적률의 50% 임대주택 등 공급 ？ 건축규제의 완화 등에 관한 특례 - 대지의 조경기준(1/2 범위), 건폐율 산정기준(주차장 면적 제외), 대지안의 공지 기준(1/2 범위), 건축물의 높이 제한 기준(1/2 범위), 채광창 방향의 높이 제한(7층 이하 1/2 범위) 등 건축위원회 심의를 거쳐 완화 가능 ？ 조례 위임사항 - (소규모재개발사업 요건) 역세권 반경 350m 이내 30/100 범위 증감, 노후건축물 수 2/3 이상 25/100 범위 내 증감, 폭 6미터 이상 도로 140/100 이하 범위 폭원 조정 등 - (소규모재개발사업 예정구역 지정) 예정구역 지정 제안 내용, 경미한 사항 변경 범위, 예정구역 지정 절차 및 방법 등 필요한 세부사항 - (소규모재개발사업 용적률 등에 관한 특례) 용도지역 조정 범위 및 필요한 세부사항, 용적률 초과로 제공하는 건축물 용도, 특례 관련 필요한 사항 등 - (소규모재개발사업 용적률 등에 관한 특례에 따른 임대주택 등 공급) 초과한 용적률의 100/50 이하로서 시？도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 임대주택 등 건축물을 건설하여 시？도지사 등에 공급 ※ 100/50으로 「서울시 빈집 및 소규모주택 정비 조례」개정(’21.9.21., 문병훈 의원 발의) ？？ 문 제 점 ？ 예정구역 지정 시 용도지역 조정 및 밀도계획 관리방안 필요 - 예정구역 지정(구청장) 시 용도지역 조정 및 밀도계획 포함되어 기존 도시관리체계와 상충 및 주민혼란 우려됨에 따른 관리방안 필요 ？ 정비구역 등 기존 사업에 미치는 영향고려, 입지요건 강화 필요 - 정비구역, 재정비촉진지구 등 기존 사업지역 내 소규모재개발사업 추진 시 기존 사업계획·관리체계와 상충되므로 기존 사업지역 내 사업 제한 ？ 용도지역 조정 시 별도 도시관리계획 결정 절차 필요 -「소규모주택정비법」제55조 상 용도지역 조정에 관한 의제근거 없어 용도지역 조정 또는 지구단위계획 수립 등 도시관리계획 결정 절차 필요 ？？ 업무처리기준(안) ≪ 주 요 원 칙 ≫ ○ 조례 개정 대비 법령 위임사항 등의 운영기준 마련을 통해 주택공급 활성화 지원 ○ 역세권？준공업지역 관련 기준？계획 등 기존 도시관리체계와의 정합성 확보 ？ 소규모재개발사업 입지요건 - 역세권 250m 이내 또는 준공업지역으로서 면적 5천㎡ 미만, 건축물 노후도 2/3 이상, 폭 4m, 8m 이상의 둘 이상 도로에 접하는 지역 - 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등 기존 사업지역 내 소규모재개발사업 사업제한 - 준공업지역 내 입지요건, 용적률 등 적용기준은「준공업지역 종합발전계획」에 따름 ？ 소규모재개발사업 예정구역 지정 요건 및 절차 - (요건) 소규모 재개발사업 입지요건을 충족하는 지역으로서, 토지등소유자의 1/4 이상 동의 - (절차) 용도지역 조정, 조례 범위 초과 밀도계획 등은 市 협의 시 도시재생위원회 사전 자문 이행 예정구역 지정 제안 관련기관 (부서) 협의 市 도시재생위원회 사전자문 (용도지역 조정 등 필요시) 주민공람 구의회 의견청취 이정구역 지정·고시 토지등소유자 → 자치구 자치구 자치구 → 서울시 자치구 자치구 자치구 ※ 고시일로부터 1년 내 조합설립인가 미신청 시 지정 취소 ？ 용도지역 조정 및 용적률 완화 기준 - 용도지역 조정 시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 도시관리계획 변경 절차 병행(통합심의) 또는 지구단위계획 수립 의제 -「서울시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드」 용도지역 조정 입지요건 준용 - 용도지역 조정 대상 중 제1종일반주거지역은 구역 정형화 등을 위해 필요한 경우로서, 통합심의위원회 자문 또는 심의에서 인정하는 경우에 한함 - 제2종일반주거지역(7층 이하)은 용도지역 조정시 제2종일반주거지역과 동일기준 적용, 용도지역 미조정시 통합심의 통해 층수완화 제2종(7층) → 제2종일반 포함 ？ 용적률 초과로 제공하는 건축물 용도 및 일반사항 적용기준 등 - 용적률 초과로 제공하는 건축물의 용도는 공공임대주택 이외 공공임대산업시설, 공공임대상가, 통합심의에서 필요하다고 인정하는 시설 건설·공급 ※ 공공임대주택 우선공급 검토, 예정구역 지정 전에 관리주체와 협의 - 도로, 저층부 용도, 건축선 등 일반사항은 「도시주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문)」일반 재생관리지침 준용, 통합심의 통해 완화 가능 ≪ 일반 재생관리지침 ≫ - 공공부문: 도로, 공원, 기타 - 민간부문: 저층부 용도, 건축물 규모 및 형태, 건축선, 공개공지, 주차장, 공공보행통로 등 -「소규모주택정비법」제27조 통합심의는 서울시 도시재생위원회 심의를 말함 ？？ 행정사항 ？ 시 행 일 : 조례 개정 시행일로부터 시행 - 본 기준 시행일 이전 또는 이후에 토지등소유자가 자치구청장에게 소규모재개발사업의 시행예정구역 지정을 제안하는 경우 이 기준에 따름 ※ 조례 개정 내용에 따라 필요시 본 기준 변경될 수 있음 - 역세권의 범위는 조례 개정 시행일로부터 3년까지 350m 이내로 함 ？ 관련부서 통보 - 전략사업과, 공공주택과, 공동주택지원과, 주거정비과, 재정비촉진사업과, 도시계획과, 도시관리과, 균형발전정책과, 주거환경과, 자치구 등 관련부서·기관 통보 ？ 부서별 업무구분 부서 명칭 업무내용 비고 도시활성화과 관리지역 외 소규모재개발사업 등 관련업무 총괄 전략사업과 관리지역 내 소규모재개발사업 등 관련업무 협조 공공주택과 공공임대주택 매입, 임대주택 관리 등 관련업무 협조 도시계획과 용도지역 상향, 밀도계획 및 높이계획 적정성 검토 등 관련업무 협조 도시관리과 지구단위계획구역 지정 및 계획 결정 등 관련업무 협조 균형발전정책과 도시재생위원회(통합심의) 운영 등 관련업무 협조 주거환경과 소규모주택정비사업 전문가 자문회의 운영 등 관련업무 협조 그 외 부서 소관업무(사업) 저촉여부 검토 등 관련업무 협조 붙임 : 서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준(안) 1부. 끝.

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도시활성화과-4680

D0000044214685