다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택과-8785 결재일자 2021. 6. 3. 공개여부 대시민공개 방침번호 행정2부시장 방침 제109호 시 민 주무관 리모델링지원팀장 공동주택과장 주택기획관 주택건축본부장 행정2부시장 이기림 김병철 진조평 이진형 김성보 06/03 류훈 협 조 도시관리과장 홍선기 도시계획과장 조남준 공동주택계획팀장 김용배 공동주택운용팀장 정진호 주무관 代박성운 서울시 소규모재건축사업 업무처리기준(안) 수립 2021. 6. 주택건축본부 (공동주택과) 서울시 소규모재건축사업 업무처리기준(안) 수립 소규모재건축사업 활성화 및 신속한 주택공급을 위한 업무처리기준을 수립하여 저층주거지 주거환경개선 및 서민주거 안정에 기여하고자 함 ◈ 소규모재건축사업 : 대지면적 1만㎡ 미만, 200세대 미만, 노후도(30년경과) 2/3이상 주택단지 Ⅰ 추진배경 ？ ’17.2월「소규모주택정비법」제정 이후 사업추진 실적 저조 - 2,070개 사업대상 단지중 70개단지(3.4%) 사업추진중 (‘21.5월 기준) 구분 사업대상 주택단지 사업추진 중 계 조합설립추진 조합설립인가 건축심의완료 대상지 개소 2,070 70 25 34 11 비율 100% 3.4% 1.2% 1.6% 0.5% ？ 사업대상지 2,070개소 중 660개소(32%)는 제2종(7층이하)에 입지하나 층수제한으로 임대주택 건설을 통한 용적률 상한까지 건축 어려움 - 현재까지 임대주택 건설사례 없어, 공공성 확보방안 마련 필요 구분 합계 1종 2종(7층) 2종 3종 준주거 준공업/상업 주택단지 개소 2,070 558 660 461 243 60 88 비율 100% 27% 32% 22% 12% 3% 4% 기존주택 세대수 호수 57,814 13,238 18,075 11,764 9,667 2,224 2,846 비율 100% 23% 31% 20% 17% 4% 5% 사업시행 구역면적 천㎡ 3,367 925 1,069 645 497 81 150 비율 100% 27% 32% 19% 15% 2% 5% ？ 주거지역 종(세분) 상향기준, 용적률 등 기준 부재로 예측가능성 저하 Ⅱ 추진경위 ？ ’20.03.09 : 소규모재건축 업무처리기준(안) 보고회(행정제2부시장 주재) ？ ’20.06(1차), ’20.12(2차), ’21.04(3차) : 의견조회(도시계획국, 자치구 등) Ⅲ 업무처리기준 주요내용 ？ 통합심의 대상 및 절차 가. 서울시 통합심의 대상 -「국토계획법」에 따른 도시·군관리계획 중 용도지역·용도지구를 지정 또는 변경하는 사항 -「소규모주택정비법」제49조제1항에 따라 용적률 상한까지 건축하는 경우 -「국토계획법」에 따라 시장이 결정하는 도시·군관리계획 및 개발행위 관련 사항 -「서울시 도시계획 조례」제28조제1항 제1호 또는 제2호에 따른 층수를 정하기 위한 사항, 같은 조례 제39조에 따른 자연경관지구안에서의 건축제한 완화사항 등 -「건축법」에 따른 건축심의 대상 중 ‘서울시 건축위원회’ 심의사항 - 그 밖에 서울시장이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항 나. 자치구 통합심의 대상 -「소규모주택정비법」제27조에 의한 통합심의 대상 중 가목 이외의 사항 - 그 밖에 구청장이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항 ？ 주거지역 종(세분) 상향하거나 임대주택 건설에 따라 용적률 상한까지 건축하는 경우 서울시 통합심의(도시재생위원회) 절차 이행 ？ 용도지역 조정기준 -「서울특별시 지구단위계획수립기준」중 공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준에서 규정하는 주거지역 종(세분) 상향 기준 준용 가. 주거지역 종(세분) 상향 입지요건 구 분 입지요건 제2종일반주거지역 - 제2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보ㆍ차도 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것 제3종일반주거지역 - 제3종 일반주거지역 이상과 연접하고 보ㆍ차도 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것 준주거지역 - 역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심 이하 역반경 250m 이하)으로서 간선도로와 접할 것 ※ 구릉지,고도지구,자연경관지구 등에 입지할 경우 용도지역 상향 불가 ？ 용적률 및 공공시설등 부담비율 - 주거지역 종(세분) 상향 시 용적률 및 공공시설등 부담비율 용도 지역 변경전 제2종일반주거 (7층이하) 제2종 일반주거 제2종 일반주거 제3종 일반주거 변경후 제2종 일반주거 제3종 일반주거 제3종 일반주거 준주거 준주거 용적률 (%) 기준 190 190 190 200 250 허용 200 200 200 220 270 상한 250 250 250 400 400 공공시설등 부담비율 - 10% 10% 20% 15% ※「소규모주택정비법」제43조제1항에 의거 정비기반시설의 확충이 필요하다고 인정하는 경우 위 공공시설등 부담비율보다 낮거나 높은 비율로 사업시행자에게 설치하도록 할 수 있음 ？ 제2종일반주거지역(7층) 높이완화 효과의 즉각적인 실현을 통한 사업촉진 및 임대주택 건설을 통한 용적률의 상한까지 계획이 가능하도록 기준 제시 - 허용용적률 인센티브 항목 및 비율 (「서울시 건축물 심의기준」준용) 항 목 우 수 디자인 장 수 명 주 택 녹색건축물 에너지효율 제로에너지 빌 딩 지 능 형 건 축 물 역사문화 보 전 비 고 인센티브 15% 10% 3~9% 10~15% 6~15% 5% 최대 20%이내 ？ 친환경 및 녹색건축물 활성화 등 서울시 주요 주택정책 목표 달성 도모 - 주거지역 종(세분) 유지 시 용적률 (「서울시 도시계획조례」제55조에 따름) 용도지역 제1종 제2종 (7층이하) 제2종 제3종 준주거 용적률 (%) 150 200 200 250 400 ？ 소규모재건축 활성화를 위하여 서울시도시계획조례의 용적률까지 계획이 가능하도록 기준 제시 ？ 건축계획 등 - 용도지역별 최고층수는「2030 서울도시기본계획(서울플랜)」을 따름 - 소규모재건축사업의 경관계획 시 다음의 사항을 고려하여 계획 가. 주변지역과 조화로운 스카이라인을 형성하도록 권장 나. 사업대상지와 연접하여 저층주거지가 입지하는 경우 일조, 경관 등 부영향 저감방안 대책 검토 Ⅳ 업무처리기준 적용 ？ 적용대상 - 소규모재건축사업 시행과 관련하여 사업계획을 수립하는 사업시행자 - 관련 협의 및 심의, 사업시행계획을 인가하는 행정기관의 장 ※ 역세권의 소규모재건축사업 대상지에서 ‘역세권 주택 및 공공임대주택’을 건립하고자 할 경우 “서울시 역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준(주택공급과-12753호, ‘20.10.18)”을 따를 수 있음 ？ 시행시기 - 본 업무처리기준은 방침 결정 후 즉시 시행 - 본 업무처리기준 시행일 이전에 자치구청장에게 건축심의 또는 사업시행계획인가 신청된 경우 종전 기준에 따른 내용대로 추진 가능 Ⅴ 행정사항 ？ ‘21. 6. : “소규모재건축사업 업무처리기준” 자치구(사업부서장) 설명회 개최 ？ ‘21. 6.~ : SH 소규모재건축사업 사업성분석지원 대상지 공모 실시 ？ ‘21.하반기 : 주택도시보증공사 사업비 등 융자상품 개발 협의 추진 붙임 : 서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준 1부. 끝

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공동주택과-8785

D0000042702818