다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 세입자와 연락이 안되요 님. 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “관리비가 장기간 연체된 세입자가 연락을 받지 않는 등의 경우 처리방안”에 대한 문제로 이해됩니다. 이하에서는 유선상 설명 드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다. 1. 관리비 연체 시 대응방안 민법은 월세연체가 2개월분에 달하는 때 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 이 규정에 위반한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있으며(민법 제652조), 연체된 관리비는 별도의 특별한 사정이 없는 이상 당연히 보증금에서 공제할 수 있습니다(2012다19154 판결). 따라서 미납한 관리비를 보증금에서 공제하는 방안을 검토하시는 것이 좋은 방안으로 보여집니다. - 참조법령 @ 민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. @ 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. - 참고판례 임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결 [보증금반환]). 2. 세입자가 연락을 받지 않을 경우 세입자에게 의사를 통지하는 방법은 구두, 전화, 문자, 편지 등 여러 방법으로 가능하나, 분쟁에 대비하여 녹취, 문자주고받기, 내용증명 등 입증할 수 있는 방법에 의할 것을 권합니다. 그리고 세입자에게 의사전달이 불가능할 경우에는‘의사표시공시송달’제도(민법 제113조)를 이용해 보시기 바랍니다. (자세한 사항은 세입자의 주민등록지 지방법원 민사신청과에 문의) - 참조법령 @ 민법 제113조(의사표시의 공시송달) 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다. 3. 관리비 미납에 따른 단전, 단수 관리비 미납을 원인으로 하는 단전？단수에 대하여 법원은‘호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다[대법원 2007. 9. 20 선고 2006도9157 판결 (업무방해ㆍ여신전문금융업법위반)].’라 판시하고 있음을 알려 드립니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 신동칠 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 02/02 김정호 협조자 주무관 정주영 시행 주택정책과-2105 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / / 부분공개(6)

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