다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거재생과-8588 결재일자 2020.8.12. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주거재생정책팀장 주거재생과장 재생정책기획관 도시재생실장 김택환 박일형 양준모 代백운석 08/12 류훈 협 조 건축기획과장 박순규 주거환경개선과장 김장수 상임기획단장 代권미리 저층주거지 리모델링활성화구역 제도 개선 시행 계획 2020. 8. 도시재생실 (주거재생과) 저층주거지 리모델링활성화구역 제도 개선 시행 계획 리모델링활성화구역 내 실제 리모델링 적용 완화사례 부진 요인을 분석하고 개선 방안을 수립·시행코자 함 Ⅰ 추진개요 ？？ 추진근거 ？ 주거재생 시범사업지 성공적 마무리를 위한 실행계획 및 주민체감 강화 추진 (행정2부시장 방침 제105호, ’20.04.23.) - 선도·시범 주거재생 사업의 성공적 마무리를 위한 현장 실태점검 및 실행계획 수립 ⇒ 도시재생활성화지역의 리모델링활성화 관련 법·제도 개선 방향 제시 ？？ 주요 추진경과 ？ ’10.11. : 리모델링활성화구역 지정 및 심의 지침 제정(건축기획과) ？ ’16.12. : 리모델링활성화구역 지정 추진계획(행정2부시장) - 구역지정 추진계획 수립 및 제도개선(안) 마련 ？ ’17.06. : ’17년 저층주거지 리모델링활성화 시범사업 시행계획 - 3개 지역(창신숭인, 장위, 상도4) 시범사업구역 선정 ？ ’18.07. : 리모델링활성화구역 활성화 방안 검토 보고(행정2부시장) - 활성화 저해요인 분석 및 활성화 방안 마련 ？ ’18.11. : ’18년 저층주거지 리모델링활성화 시범사업 추진계획 - 5개 지역(가리봉, 불광2, 수유1, 묵2, 천연충현) 시범사업구역 선정 ？ ’19.06. : ’19년 저층주거지 리모델링활성화 시범사업 추진계획 - 8개 지역(인수동 외 7지역) 시범사업구역 선정 ？ ’20.04. : 리모델링활성화제도 개선 관련 전문가 자문 실시 - 리모델링 활성화를 위한 구조관련 비용 지원 및 수혜 대상 확대방안 마련 필요 - 저층주거지 리모델링 활성화 기준에 관한 공통적인 서울시 가이드라인 필요 Ⅱ 관련 규정 및 구역지정 현황 ※ 세부 현황 <붙임1> ？？ 관련 규정 ？ 리모델링의 정의(건축법 제2조제10호, 시행령 제6조) - 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위 ？ 리모델링활성화구역 : 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정？공고한 구역 ？ 지정 대상 (市 지침) 「리모델링활성화구역 지정 지침」제2조에서 지정한 지역 - 기성 시가지 활성화 필요 지역 - 시대적 가치가 남아 건축물 보존 필요지역 - 옛 정취 골목길 보전 또는 조성 필요지역 - 주거환경관리사업구역, 도시재생활성화지역 - 전유면적(50㎡이하) 소형주택 공급확대 필요지역 ？ 지정 요건 (市 지침) 15년 이상 경과 동수가 전체 동수의 60% 이상 ？ 용적률 완화 세부 기준 (市 지침) ① 건축물 외관계획 : 20% 이하로 하되, 건축디자인계획 기준 따름 ② 구조보강계획 : 10% 이하로 하되, 구조기술사 확인 ③ 에너지 절약계획 : 10% 이하 ④ 골목길 조성 등 시·구 정책사항 : 20% 이하 ？ 리모델링활성화구역 완화 대상(건축법 시행령 제6조) 건축법 완화사항 완화 가능 범위 비 고 ① 대지의 조경 (제42조) 제한 없음 대지면적 200㎡ 이상 건축물 해당으로 리모델링활성화건축물 중 25% 내외 적용 ② 공개공지등의 확보 (제43조) 〃 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상 대규모 시설에 적용되므로 저층주거지는 해당 없음 ③ 건축선의 지정(제46조) 〃 단독주택 리모델링 완화 적용 가능 ④ 건폐율(제55조) 〃 단독주택 리모델링 완화 적용 가능 ⑤ 용적률(제56조) 기존연면적 30% 단독주택 리모델링 완화 적용 가능 ⑥ 대지안의 공지 (제58조) 제한 없음 전용주거지역 내 건축물, 이외지역은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대)만 해당 ⑦ 건축물의 높이제한 (제60조) 〃 주거지역의 경우 제1종전용주거지역만 제한 (2층이하 8미터 이하) ⑧ 일조(채광방향) 높이제한(제61조제2항) 〃 공동주택만 적용 가능 ？？ 리모델링활성화구역 지정 현황 ？ 구역지정 : 총 37개소 지정(’11년~’20년) - 도시재생활성화지역 : 6개소(구역지정 진행 중 6개소) ？구역지정완료 : 창신숭인, 장위, 상도4, 불광2, 가리봉, 수유1 - 주거환경관리사업구역 : 17개소 - 기타구역 : 14개소 지정 사유 구역지정 완료 구역지정 추진중 ’11 ’12 ’13 ’14 ’17 ’18 ’19 ’20 합계 도시재생 활성화지역 1 2 3 6 6 주거환경 관리사업 2 2 3 1 2 2 5 17 기타 한옥, 골목길보전 1 1 2 기성시가지 활성화 4 7 1 12 도시환경 개선 1 1 2 합계 6 3 10 3 2 3 7 3 37 10 ？ 리모델링활성화구역 시범사업 현황(주거재생과 추진) - 사업기간 : ’17년~(총 16개소 : 완료 6개소, 추진 중 10개소) - 사업내용 : 도시재생활성화지역을 포함한 저층주거지 내 리모델링활성화구역 지정 추진 - 사 업 비 : 총 20.2억원(’17~’19년, 평균 0.95억원/구역 지원) (기투입 : 15.2억원, ‘20년 신규 시범사업 : 5억원) 서울시 리모델링활성화구역 현황 Ⅲ 운영 현황 및 문제점 ？？ 문제점 ？ 증축 리모델링 시 과도한 구조안전관련비용 발생 - 구조안전진단 및 내진공사를 위해 약 5천만원 추가 소요(2층 연면적 150㎡ 조적조 기준) - 증축 리모델링을 위한 별도의 보조금 지원제도 미비 ？ 증축에 따른 주차장 추가확보 곤란으로 신규 건축 저조 - 대지여건이 열악한 소규모 필지내 저층주택 건축시 주차장 추가 확보 곤란 ？ 복잡한 구역 지정 절차로 소요기간 장기화 - 시·구 건축위원회 중복 자문 진행 등 절차 간소화 필요(구역 지정 평균 1.58년 소요) <리모델링활성화구역 지정 절차> 자치구 ？ 자치구 ？ 자치구 ？ 서울시 ？ 자치구 ？ 자치구 구역지정 (안) 작성 건축위원회 자문 관계부서 사전협의 건축위원회 자문 주민의견청취 구역지정 결정공고 ？ 리모델링활성화구역 별도 용역 발주로 인한 예산 및 행정력 낭비 - 도시재생활성화계획 수립과 리모델링활성화구역 지정 용역 별도로 추진 ？ 사업 홍보 및 체계적 관리 부재 - 자치구 공무원 및 현장 코디네이터 대상 리모델링활성화구역 제도 교육 미흡 - 리모델링활성화구역 홍보 매체 및 수단 부족 Ⅳ 개선 방안 ？？ 개선방향 ？ 저층주거지 재생지역을 대상으로 적용 가능한 개선안 발굴 및 우선 적용 ？ 주택건축본부에서 추진중인 리모델링 제도개선 성과 지속 반영 ？？ 주요 개선사항 ① 리모델링 보조금 지원 범위 확대 ？ 서울시 가꿈주택 지원 대상 확대(7.30 서울시 공고) - 개선내용 : 가꿈주택 지원 대상에 리모델링 공사 포함 - 적용대상 : 주택성능개선지원구역 내 리모델링활성화구역 ※ 자치구 건축심의를 통과하고 허가를 득한 건축물에 한하여 지원 가능 - 조치사항 : 가꿈주택 지원대상 변경 방침 수립(주거환경개선과 협조 요청) <서울 가꿈주택 지원대상 개정(안)> 구분 현행 수정(안) 가꿈주택 지원대상 신축, 증축 등 건축 인허가(신고)를 요하지 않는 단순 집수리 공사 ※ 주택성능개선을 위한 대수선 공사는 지원가능 신축, 증축 등 건축 인허가(신고)를 요하지 않는 단순 집수리 공사 ※ 주택성능개선을 위한 대수선 공사와 리모델링활성화구역 내 증축 공사는 지원 가능 ○ ④ 재생지역 내 주차장 설치기준 완화 확대(조례 개정 완료) ？ 도시재생조례 개정으로 주차장 설치 면제 - 개선내용 : 소규모 건축 시 주차장 추가설치 1대 면제(도시재생조례 개정 완료) - 적용대상 : 도시재생활성화지역 - 조치사항 : 조례 개정 공포·시행(7.16.) → 자치구에 활성화계획 반영토록 안내 주기적인 모니터링을 통해 필요시 주차장 설치 추가 완화 추진 Ⅴ 기대 효과 민간분야 행정분야 ？？자발적 리모델링 주택개량 독려 ？？구조 안전성 확보 및 근본적 주거여건 개선 ？？소규모 건설산업 활성화 ？？용역 절차 일원화로 용역비 절감효과 - 구역 당 평균 95백만원 절감 ？？시·구 자문절차 생략으로 행정력 낭비 방지 Ⅵ 향후계획 및 행정사항 ？ ？ ？？ 행정 사항 ？ 부서별 업무분장 붙임 : 1. 리모델링활성화구역 지정 현황 1부. 2. 서울특별시 도시재생조례 개정 1부. 3. 리모델링활성화 관련 법률 및 지침 1부. 끝.

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주거재생과-8588

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