다시 뛰는 공정도시 서울!

“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원회신(부당 관리비 관련) 1. 안녕하십니까? 님. 귀하의 부당 관리비 관련 질의에 대해 답변드리겠습니다. 2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다. 3. 따라서 일반적인 빌라, 원룸은 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다. 4. 관리비를 부당하게 많이 받는다고 의심되는 경우, 집합건물법제26조, 같은법시행령제6조에 의거 관리인은 법제23조에 따른 관리단의 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수, 지출, 적립내역에 관한 사항을 매년 1회 이상 구분소유자에게 보고하여야 하고, 이해관계인은 관리인에게 보고자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다. 또한 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월1회 구분소유자에게 관리단의 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 하니, 참고하시기 바랍니다. 5. 또한 관리비 등 집합건물에 대해 분쟁이 발생되었을 경우 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 조정신청하셔서 심의·조정을 받으실 수 있습니다. < 참고조문 > - 집합건물법제26조(관리인의 보고의무 등) ① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다. ② 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다. - 집합건물법 시행령제6조(관리인의 보고의무) ① 법 제26조제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다. 1. 법 제23조에 따른 관리단(이하 "관리단"이라 한다)의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항 ② 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다. 6. 관리비가 법률상 원인없이 부당하게 징수된 것이라면, 민법 제741조에 의하여 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 그 기한은 부당이득의 날로부터 10년입니다.(대법원 2005. 1. 27 선고 2004다50143 판결 / 민법 제162조 제1항) 따라서 임대차계약 만료 후에 청구하더라도 부당이득의 날로부터 10년이내라면 청구가능합니다. < 참고조문 > - 민법 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. - 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효) ① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 7. 마지막으로 보일러 미수리로 과도한 관리비 부과와 관련하여, 임대인은 민법 제623조에 따라 원칙적으로 보일러 수선의무가 있습니다. 단 예외적으로 임차인의 고의과실이 있는 경우에는 임차인이 수선을 해야 할 것입니다. 그리고 이와 관련한 구체적 권리구제방안은 아래와 같습니다. 가. 수선의무이행청구권, 필요비청구권 임차인이신 귀하께서는 임대인에게 수선의무 이행을 청구할 수 있고, 귀하께서 수리비를 지출한 경우라면 임대인에게 필요비반환청구(민법 제626조 제1항)를 할 수 있습니다. 필요비 지출시에는 수리내용 및 지출사항에 대한 객관적 증거를 확보해두셔야 합니다. 나. 손해배상청구권, 계약해지권 귀하께서는 채무불이행의 일반원칙에 따라 수선의무불이행을 이유로 손해배상을 임대인에게 청구하거나(민법 제390조) 또는 이로 인한 계약목적 달성이 불가할 시에는 임대차계약을 해지할 수도 있습니다(민법 제544조). 다. 차임지급거절권 임대차계약에 있어서 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우, 임차인이 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다(대판 2009. 9. 24. 2009다41069). 그러나 임대차목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없습니다(대판 1997. 4. 25. 96다44778). < 참고 조문 > - 민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된때에는 그러하지 아니하다. - 민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. - 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. - 민법 제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 8. 보다 구체적인 사항은 동주민센터의 무료법률상담 마을변호사 제도를 활용하는 등 법률전문가에게 문의하실 수 있으며, 더 궁금하신 사항은 우리시 주택정책과 (집합건물법 담당 이재현 ☎2133-7034), (전월세 관련 법령 담당 노순범☎ 2133-1599)로 문의하시면 친절하게 안내해 드리겠습니다. 주무관 이재현 주택정보관리팀장 유병오 주택정책과장 01/21 김정호 협조자 시행 주택정책과-1666 ( ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 / 전화 02-2133-7034 /전송 02-2133-0752 / ljh1124@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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