다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시계획과-701 결재일자 2019.1.16. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제8호 시 민 전문관 종합계획팀장 도시계획과장 도시계획국장 행정2부시장 정성훈 심재욱 양용택 권기욱 01/16 진희선 협 조 주거사업과장 차창훈 주거정비과장 진경식 공동주택과장 박순규 주거재생과장 홍선기 도시활성화과장 윤호중 도시관리과장 임창수 상임기획단장 김세신 현금기부채납 용적률 인센티브 운영기준(안) 보고 (공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준 개정) 2019. 1 서 울 특 별 시 (도 시 계 획 과) 현금기부채납 용적률 인센티브 운영기준(안) 보고 기부채납 유형(토지/시설/현금)에 따라 상이한 획지 면적으로 인한 형평성 결여 등 운영상의 문제점이 발생함에 따라 개선방안을 검토하여 보고 드림 Ⅰ 기부채납 관련 법·기준 개정 연혁 ？ 건축물 기부채납 도입 － '11.03 「국토계획법 시행령」개정 (제46조 신설) · 공공시설 설치·제공시 공공시설 등을 설치하는 데 드는 비용에 상응하는 가액의 부지를 제공한 것으로 보아 건폐율·용적률 및 높이제한 등 완화 가능 － '11.07 「서울특별시 도시계획 조례」개정 (제19조의2 신설) · 공공시설등 설치비용 및 부지가액 산정방법 등 － '11.10 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준」제정 · 적용대상 및 용적률인센티브 산정원칙 마련, 상한용적률 산정기준 제시 등 － '14.08 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준」개정 · 건축물 기부채납 제공위치(지하1~지상2) 원칙 마련 · 건축물 설치비용 산정기준, 기존 건축물 제공시 부지가액 산정기준 제시 ？ 현금 기부채납 도입 － '16.01 「도시정비법」개정 · 대지가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부시 공공시설 또는 기반시설의 부지를 제공하거나 공공시설 등을 설치하여 제공한 것으로 봄 － '16.07 「도시정비법 시행령」개정 · 현금납부시 조합원(토지등소유자) 과반수 동의, 전체 기부채납면적의 1/2 미만 · 자치구 내 한정 사용 → 서울시 전역 사용 － '17.07 「정비사업 현금 기부채납 운영계획」제정 (재생정책과) · 기반시설 우선 확보 원칙, 현금기부채납은 최초 정비계획 수립시 적용 불가 · 현금기부채납 전문가검토회의 운영, 도시정비기금에서 도시재생기금으로 전출 － '18.02 「도시정비법 시행령」전부개정 (제14조 제5항~제7항) · 감정평가 재산정 기준, 납부방법 및 세부사항 등 조례 위임 － '18.07 「서울특별시 도시정비 조례」전부개정 (제12조 제4항~제6항) · 현금납부 산정기준 및 분할납부, 협약체결 등 운용관련 세부내용 명시 · 시장은 그 밖에 현금납부에 필요한 사항을 정할 수 있음 Ⅱ 제도 운영상 문제점 총 기부채납률이 동일한 경우에도 기부채납 유형(토지/건축물/현금)별 인센티브량(건축가능 연면적) 차이로 인한 형평성 문제 발생 ？ 현행과 같이 동일한 ‘상한용적률 인센티브 산정식’ 적용시 기부채납 유형별 대지면적 차이로 인한 연면적 차이 발생 상한용적률 = 기준 or 허용용적률 × ( 1+1.3×가중치×α ) 이내 ※ α : 공공시설부지로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율 연 면 적 = 대지면적× 상한용적률 － ‘α 값’ 및 ‘상한용적률’은 동일하나, 대지면적 차이로 연면적 차이 발생 ？？ [토 지] 실제 부지 제공으로 인한 대지면적 감소 ？？ [건축물 및 현금] 환산부지 제공으로 실제 대지면적 감소 없으나, α값 산정시 : 대지면적에서 환산부지 면적 “제외” ⇒ 상한용적률 값 ↑ 연면적 산정시 : 대지면적에 환산부지 면적 “포함” ⇒ 연면적 값 ↑ ？ 기부채납 유형별 건축가능 연면적 비교 : ① < ③ ？ ② <예시> 50,000㎡ 정비구역에서 10% 기부채납 시 구분 토 지 현 금 건 축 물 ① 토지 10% ② 토지 5%+현금 5% ③ 토지 5%+건축물 5% 대지면적 45,000.0㎡ 47,500.0㎡ 47,500.0㎡ 기부채납 토지 5,000.0㎡ 2,500.0㎡ 2,500.0㎡ 환산부지 - (현금) 2,500.0㎡ (시설) 2,500.0㎡ α 5,000㎡/45,000㎡ 5,000㎡/45,000㎡ 5,000㎡/45,000㎡ 용 적 률 계획 230.0% 230.0% 230.0% 상한 263.2% 263.2% 263.2% 연면적 (대지×상한) 118,440.0㎡ 125,030.6㎡ 125,030.6㎡ 이하 비 고 - - 주택용지 내 건축물 기부채납 시 전체 연면적에는 기부채납 연면적도 포함 Ⅲ 개선방안 마련을 위한 논의경과 ？ '18. 7.18 '18년 제9차 도시계획위원회 － [보고] 정비사업 현금 기부채납 운영기준(안) (결과 : 재보고, 주거재생과) ？ 기부채납 유형별(토지/시설/현금) 연면적 산정을 위한 획지면적 기준이 상이한 바, 각각의 경우에 대한 비교검토 및 획지기준 관련 법률검토 등을 거쳐 명확한 기준을 마련할 것 등 － [심의] 신반포19차 : 수정가결 ？ 조건사항 - 재건축정비계획 결정사항은 현금기부채납시의 획지면적 기준, 적용 용적률 등에 대한 명확한 기준 마련 이후 이를 적용하여 결정고시 할 것. ？ '18. 7 ~9 도시계획국 - 도시재생본부 실무회의 ？ '18.10.11 전문가 1차 자문회의 ？ 내부 4명 : 도시계획과장, 상임기획단장, 종합계획팀장, 주거재생사업팀장 ？ 외부 8명 : 대학교수 3명, 서울연구원 1명, 민간 전문가 4명 ？ '18.11.28 / 12. 3 전문가 2차 자문회의 ？ 내부 2명 : 도시계획과장, 종합계획팀장, 상임기획단 ？ 외부 2명 : 대학교수 2명, 서울연구원 1명 ？ '18.12. 5 '18년 제16차 도시계획위원회 － [보고] 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개선(안) (결과 : 수용, 도시계획과) ？ '18.12 ~ ‘19. 1 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 관련 실국 회의 (총 2회) － 관련실국 : 도시계획국, 도시재생실, 주택건축본부 － 주요내용 : 토지/건축물/현금 기부채납 시 용적률 인센티브 산정식 적용에 대한 대상 및 경과규정 적용 등에 대한 논의 Ⅳ 현금기부채납 용적률 인센티브 개선방안 □ 용적률 인센티브 산정기준 개선방향 ？ 기부채납 유형별(토지 vs 건축물·현금) 인센티브량 차이가 최소화 되도록 산정식을 개선하되, 법령개정 등 여건변화 반영 － 기반시설 양호지역 내 건축물 ·현금 유도 등 기부채납 효용성 강화 － 토지·건축물·현금 등 다양한 공공기여 가능성 제공 － 현금 기부채납은 낙후지역 지원 등 지역균형발전 재원으로 적극 활용 □ 상한용적률 인센티브 산정식 개선(안) (기존) 상한용적률 = 기준 or 허용용적률 × ( 1+1.3×가중치×α ) 이내 ？ (개선) 상한용적률=기준or허용용적률×(1+ 1.3×가중치×α토지 + 0.7×α현금·건축물 ) 이내 · α토지 : 공공시설등 부지(토지) 제공 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(토지) 제공 면적 비율 ※ 공공시설등 부지(토지)는 ‘기부채납 부지’ 및 ‘건축물 기부채납 토지지분’ 포함 · α현금·건축물 : 공공시설등 부지(토지) 제공 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(현금 및 건축물 설치비용 환산부지) 제공 면적 비율 · 가중치 : 사업부지 용적률에 대한 ‘공공시설등 제공부지’의 용적률 비율 (2개 이상의 용도지역인 경우 면적대비 가중평균한 용적률) ☞ ① 인센티브 계수 적용 시, 토지 1.3 및 현금·건축물 0.7 ② α 값의 ‘부지(토지) 제공 후의 대지면적’ 산정 시, 기부채납 부지는 ‘제외’하되 현금·건축물 환산부지는 ‘미제외’ <적용 예시> ？ 대상지 ？ 제3종일반주거지역, 대지면적 : 50,000㎡ ？ 기부채납 : 10%, 허용용적률 : 230% ？ 기부채납 내용 (가중치 1.0) ？ 토지(기부채납 부지 및 건축물 토지지분) 제공 면적 : 3,000㎡ ？ 현금 및 공공시설 설치에 대한 환산부지면적 : 2,000㎡ ⇒ 230%×(1+1.3×1.0× 3,000 +0.7× 2,000 50,000 ？ 3,000 50,000 ？ 3,000 ∴ 상한용적률 = 256% Ⅴ 「공공시설 등 기부채납 관련 운영기준」 세부 개정사항 목 차 현행기준 (‘14.8) 개정사항 (‘19.1) 용어 정의 내용 ？ 공공시설 등 : 공공시설(도로, 공원 등) 또는 기반시설 중 학교와 해당 도시계획조례로 정하는 기반시설 (공공청사, 문화시설, 체육시설 등) ？ 공공시설 등 : 공공시설(도로, 공원 등), 기반시설, 공공필요성이 인정되는 경우로서 도시계획조례로 정하는 시설 (공공청사, 문화시설, 체육시설 등) 및 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제17조 제4항에 따라 용적률 완화를 위해 납부하는 현금 Ⅰ. 개요 2. 운영기준 수립 배경 (신 설) · 정비구역 내 대지 가액 일부를 현금으로 납부하는 경우, 공공시설 부지 등을 제공한 것으로 법령규정 Ⅱ. 기본 원칙 2. 용적률 인센티브 산정 원칙 · 환산 부지면적(㎡)= 공공시설 등 설치비용(원) 용적률을 완화받고자하는 부지가액(원/㎡) · 환산 부지면적(㎡)= 공공시설 설치비용(원)+현금 기부채납비용(원) 용적률을 완화받고자하는 부지가액(원/㎡) Ⅲ. 상한 용적률 산정 기준 1. 상한 용적률 산정식 · = 허용 or 기준용적률 × (1+1.3× 가중치×α) · = 허용 or 기준용적률 ×(1+1.3×가중치×α토지+0.7×α현금·건축물) 2. 공공 시설 설치비용 산정 · 서울시 기준4) : 2013년 에너지 절감형 녹색건축물 조성공사비 가이드라인 · 서울시 기준4) : 2017년 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인. 단, 가이드라인이 개정되는 경우 그에 따른다. Ⅵ 행정사항 ○ (시 행 일) 방침 수립일 이후부터 정비계획 또는 지구단위계획 등 도시관리계획 결정 시 적용하며, 종전규정(‘14.8 개정)은 이 규정으로 대체한다. ○ (경과규정) ① 본 방침 수립 이전에 공공시설 등 기부채납이 포함되어 정비계획 또는 지구단위계획 등 도시관리계획을 열람공고한 경우에는 종전 규정을 적용할 수 있다. ② 건축물 기부채납이 포함된 도시관리계획을 변경하는 경우, 건축물·현금 기부채납 총량이 종전과 동일하거나 그 이하인 경우에는 종전 규정을 적용하며, 초과하는 부분에 대해서는 본 규정을 적용한다. 붙 임 : 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준 개정(안) 1부

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도시계획과-701

D0000035374280