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“소비자는 소득공제 40％, 판매자는 수수료 0％” 정답은 제로페이! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 임대차 기간 문의 님. 안녕하십니까? 귀하께서 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 임대차기간을 1년으로 한 주택임대차에 있어 약정기간이 지나간 후의 기간을 묵시의 갱신으로 보아야 하는지? 주택임대차보호법 제4조 제1항의 2년의 임대차기간(최단존속기간)으로 보아야 하는지?에 관하여 질의하신 것으로 판단됩니다. 귀하의 질의사항에 대한 검토의견은 다음과 같습니다. 주택임대차 보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라 규정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항 및 2항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 여기서 님이 질의하신 경우와 같이 별도의 특약 없이 1년으로 약정한 임대차기간이 경과한 후의 기간이 묵시의 갱신에 해당되는지? 아니면 최단존속기간의 규정이 적용되는지?가 문제 됩니다. 이에 관하여 판례는“임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.”라고 판시하고 있습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결). 따라서 1년의 약정 임대차기간이 경과한 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수는 있으나, 1년 약정의 유효함을 주장하면서 그 기간 만료 후 다시 같은 법 제6조 1항 및 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장 할 수는 없을 것으로 보입니다. 이상 님의 문의에 대한 답변을 마치며 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관[☎02-2133-1200(교환3)]에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 신동칠 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 07/09 김정호 협조자 ★주무관 이현우 시행 주택정책과-12992 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / / 부분공개(6)

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