다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 건축기획과-1026 결재일자 2019.1.16. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 건축정책팀장 건축기획과장 주택기획관 주택건축본부장 김록원 정광순 박경서 김성보 01/16 류훈 협 조 건축관리팀장 박신규 주무관 조미리 주무관 최홍규 - (상업·준주거·준공업지역) 가로구역별 건축물 높이기준 변경공고 관련 - 건 축 조 례 개 정 계 획 2019. 1. 주택건축본부 (건축기획과) - (상업·준주거·준공업지역) 가로구역별 건축물 높이기준 변경공고 관련 - 건 축 조 례 개 정 계 획 상업·준주거·준공업지역 내 해제된 정비구역 등 건축물 높이 기준 미지정 지역(4개소)에 대하여 “해제된 정비구역 등 건축물의 높이 관리기준 마련” 용역을 통하여 가로구역별 건축물 높이 제한지역으로 추가 공고 및 지형도면 고시하고, 이에 대한 후속조치로 정비구역 등 해제 시마다 이를 추가 공고(지형도면 고시)하는 문제점 등을 해결하기 위하여 건축 조례를 개정하고자 함 ※ 서울특별시 가로구역별 건축물 높이 기준 변경 : 서울특별시공고 제2019-2호(2019.1.3.) Ⅰ 관련 근거 ？ 건축법 제60조(건축물의 높이 제한) ？ 건축법 시행령 제82조(건축물의 높이 제한) ？ 서울특별시 건축조례 제33조(가로구역별 건축물 높이제한) ？ 토지이용규제 기본법 제8조(지역·지구등의 지정 등) ？ 토지이용규제 기본법 시행령 제7조(지형도면등의 작성·고시방법) Ⅱ 추진 배경 ？ 해제된 정비구역 등 건축물 높이기준 공백 지역 수시 발생 ○ `15.5.18. 도로사선제한 폐지 이후 용적률이 높은 상업·준주거·준공업지역을 대상으로 ‘서울특별시 가로구역별 건축물의 높이 기준’을 수립·운영중 ○ 정비계획, 지구단위계획 등으로 건축물의 높이 기준을 별도로 정한 경우 해당 계획의 높이 기준을 따르도록 하여 공고 대상지역에서 제외(지형도면미고시)하였으나, 공고 이후 정비구역 등 변경(해제)으로 높이기준 미지정 지역 수시 발생 ※ 해제지역 지형도면 추가 고시 완료(서울특별시고시 제2019-1호(2019.1.3.) ？ 향후 정비구역 등 해제 시 상업·준주거·준공업지역에 대해서는 추가 지형도면 고시 없이 가로구역별 건축물 높이 기준을 즉시 적용할 수 있도록 건축조례 개정 필요성 대두 ※「토지이용규제 기본법」제8조에 의거 지형도면을 고시해야 공고 효력 발생 Ⅲ 제도 현황 ？ 가로구역별 건축물 높이 제한 운영 현황 대상지 운영 방법 운영 기준 제1종 전용주거지역 건축 조례로 운영 · 주 거 용 : 2층 이하, 높이 8미터 이하 · 비주거용 : 2층 이하, 높이 11미터 이하 주요 대로변 가로구역별 최고높이 지정(45개소 지정) (필요시 연차별 추가 지정 공고 및 지형도면 고시) 현황조사를 통한 절대높이 제한 (간선부/이면부 절대높이 지정) 상업·준주거· 준공업지역 가로구역별 건축물 높이 기준 공고 (사전제한 폐지에 따라 용적율이 비교적 높은 상업·준주거·준공업지역 높이기준 공고 및 지형도면 고시) 도로 폭원 및 대지 종심길이에 따른 산식에 의한 높이 산정(아래 참조) 도시관리계획구역 (지구단위계획· 정비계획구역 등) 해당 관계법령에 따름 해당 계획에 따름 ※ 타 용도지역 등은 용적률, 2030서울도시기본계획 등으로 건축물 높이 관리 ※ 참고. 상업·준주거·준공업지역 높이 기준 주요내용 - 서울특별시 행정구역 중 상업, 준주거, 준공업지역 대상으로 높이 기준 적용 - 기준 높이 산출식 : H = (W+L/2) × ∂ (W : 전면도로의 너비, L : 평균 종심길이, ∂: 도로폭원별 높이계수) - 공공성 확보 시 기준높이의 1.2배까지 완화(공개공지, 기부채납, 건축한계선, 조경면적 확보 등) - 대지의 형상 등으로 기준높이 적용이 불합리한 경우 ‘건축위원회 심의’를 거쳐 기준높이 완화 가능 Ⅳ (상업·준주거·준공업지역) 가로구역별 건축물 높이 기준 추진 경과 ○ `15.05.18. 도로사선제한 폐지 ○ `15.08.27. “가로구역별 건축물 높이 기준” 공고 - 대상지역 : 서울특별시 상업·준주거·준공업지역 중 높이기준 미지정 지역(340개소) ※ 지구단위계획구역, 정비구역 등 별도 높이기준이 있는 지역은 지정 제외 ○ `19.01.03. “가로구역별 건축물 높이 기준 변경” 공고 - ‘15년도 공고 이후 해제된 정비구역 등 높이기준 미지정(4개소) 지역 추가 지형도면 고시 - 운영지침 미비점, 반복 민원사항 등 반영하여 일부 개정 ※ 참고. 지정지역 추가 공고 현황(2019.1.3.) 연 번 구 분 면 적 용도지역 1 영등포 재정비촉진지구 16개구역 8.2ha 일반상업지역 준주거지역 2 양평 제11 도시환경정비구역 4.7ha 준공업지역 3 당산 제2재개발 정비구역 1.6ha 준공업지역 4 동대문구 신설동 131-50번지 일대 주거환경정비사업 0.1ha 일반상업지역 준주거지역 합 계 14.6ha Ⅴ 추진계획 ？？ 개정방향 : 건축 조례 개정을 통하여 건축물 높이 기준 공백 방지 ？？ 건축 조례 개정안 (제33조 가로구역별 건축물 높이 제한) ○ 가로구역별 건축물 높이를 지정할수 있는 용도지역에 상업·준주거·준공업 지역을 명시하여 「가로구역별 높이 기준」 즉시 적용(토지이용규제법 예외규정 적용) → 조례 개정 시 지구단위계획구역·정비구역 등 해제지역에서 상업·준주거·준공업지역은 「가로구역별 건축물 높이 기준」 즉시 적용 가능 ※ 제1종전용주거지역은 현재 별도 지형도면고시 없이 조례로 운영중 구분 해 당 규 정 비 고 기존 2. 상업지역·시가지·특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위하여 필요하다고 인정하는 구역 안에서의 가로구역(해당 지역·지구가 속해 있는 가로구역을 포함한다)별 건축물의 최고높이는 시장이 지정·공고한다. 이 경우 사전에 지정하고자 하는 내용을 15일 이상 주민에게 공람한 후 시 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 지형도면 고시하여 운영 (주요 대로변, 상업·준주거·준공업지역) 개정 (안) 2. 상업지역·준주거지역·준공업지역 안에서의 건축물의 높이 기준은 시장이 공고한 바에 따른다. 그밖에 시장이 도시경관 조성을 위하여 필요하다고 인정하는 구역 안에서의 가로구역별 건축물의 최고높이는 시장이 지정·공고할 수 있다. 이 경우 사전에 공고하고자 하는 내용을 15일 이상 주민에게 공람한 후 시 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. <가로구역별 높이기준 공고> (상업·준주거·준공업지역) 조례에 용도지역을 명시하여 지형도면 고시 없이 운영(토지이용규제법 예외조항) <가로구역별 최고높이 지정> (주요 대로변) 절대높이 제한지역으로 지형도면 고시하여 운영 ※ 세부내용 붙임 참조 ？？ 향후 추진계획 ○ ‘19. 3. : 입법계획 수립 및 규제심사 등 의뢰 ○ ‘19. 3. : 입법예고(20일) ○ ‘19. 4. : 법제심사, 건축위원회 심의, 조례·규칙 심의회 ○ ‘19. 6. : 시의회 상정 ○ ‘19. 7. : 조례·규칙심의회 상정 및 조례 공포 및 시행 붙 임 : 조례 개정안 1부. 끝. 참고 1 관련 법령 ※ 「토지이용규제 기본법 시행령」 제7조(지형도면등의 작성·고시방법) ③ 법 제8조제2항 단서에 따라 지형도면을 작성ㆍ고시하지 아니하거나, 지형도면을 갈음하여 지적도(국토이용정보체계상에 구축되어 있는 연속지적도를 말한다. 이하 같다) 등에 지역ㆍ지구등을 명시한 도면을 작성하여 고시하는 경우는 다음 각 호와 같다. 1. 지형도면을 작성ㆍ고시하지 아니하는 경우 가. 지역ㆍ지구등의 경계가 행정구역 경계와 일치하는 경우 나. 별도의 지정절차 없이 법령 또는 자치법규에 따라 지역ㆍ지구등의 범위가 직접 지정되는 경우 다. 관계 법령에 따라 지역ㆍ지구등의 지정이 의제되는 경우. 다만, 해당 법령에서 지역ㆍ지구등의 지정 시 지형도면 또는 지적도 등에 지역ㆍ지구등을 명시한 도면(이하 "지형도면등"이라 한다)을 고시하도록 규정하고 있으나, 의제하는 법령에서는 그 지형도면등의 고시까지 의제하고 있지 아니하는 경우는 제외한다. ※ 「서울특별시 건축 조례」 제33조(가로구역별 건축물 높이 제한) 1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 층수는 2층 이하로서 높이 8미터 이하(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 제외)로 하며, 주거용 이외의 용도에 쓰이는 건축물(주거용과 다른 용도가 복합된 건축물을 제외한다)의 높이는 2층 이하로서 11미터 이하로 한다. (각 목 생략) 2. 상업지역·시가지·특화경관지구 및 시장이 도시경관 조성을 위하여 필요하다고 인정하는 구역 안에서의 가로구역(해당 지역·지구가 속해 있는 가로구역을 포함한다)별 건축물의 최고높이는 시장이 지정·공고한다. 이 경우 사전에 지정하고자 하는 내용을 15일 이상 주민에게 공람한 후 시 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 3. 가로구역별 건축물의 최고높이가 지정·공고되지 않은 지구단위계획구역·도시환경정비구역 및 재정비촉진지구 안에서의 건축물의 최고높이는 다음 각 목의 기준에 따른다. 가. 지구단위계획구역 안에서의 건축물의 최고높이는 해당 구역 안의 건축계획에서 정하는 기준에 따른다. 나. 도시환경정비구역 안에서의 건축물의 최고높이는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」에서 정하는 기준에 따른다. 다. 재정비촉진지구 안에서의 건축물의 최고높이는「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제12조에 따른 재정비촉진계획에서 정하는 기준에 따른다. (이하 생략) 참고 2 가로구역별 건축물 높이 지정 연혁 ？ 가로구역별 건축물 높이 지정(시장 공고) 연혁 수립기간 주요 대로변 등 지정지역 상업·준주거·준공업지역 1999.5.9. 가로구역별 건축물의 최고높이 제도 도입 → “주요 대로변” 높이기준 수립 시범단계 2000.01 ~ 2001.03 (2개 가로) 테헤란로, 천호대로 1단계 2002.06 ~ 2004.03 (10개 가로) 강남대로, 남부순환로1, 남부순환로2, 도산대로, 동작대로, 봉은사로, 서초로, 언주로, 영동대로, 왕산로 2단계 2003.12 ~ 2005.04 (13개 가로) 경인로, 공항로, 노량진로, 도봉로, 만리재길, 미아로, 보문로, 원효로, 이문로, 천호대로1, 천호대로2, 하정로, 화곡로 3단계 2004.12 ~ 2006.03 (10개 가로) 시흥대로, 대방로, 구의로, 광나루길, 망우로, 가마산길, 백제고분로, 둔촌로, 상도동길, 화랑로 4단계 2005.12 ~ 2007.01 (9개 가로) 동일로, 동이로, 연서로, 통일로, 은평로, 가좌로, 연희로, 서교로, 대흥로 추가단계 2009.02 ~ 2011.06 (1개 가로) 중구 황학동 505일대 2015.5.18. 도로사선제한 폐지 → 용적률이 높은 “상업·준주거·준공업지역” 높이기준 수립 지정 공고 2015.08.27. 상업, 준주거, 준공업 지역 중 높이기준 미지정 지역 340개소 지정 공고 변경 공고 2016.03.24. 서초3동 1591-1 외 인근 8필지 (주민제안에 의한 공고) 변경 공고 추가 공고 2019.01.03. 상업, 준주거, 준공업 지역 중 높이기준 미지정 지역(정비구역 해제지역) 4개소 추가 공고

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건축기획과-1026

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