다시 뛰는 공정도시 서울!

“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을 서울특별시 수신 님귀하 (경유) 제목 민원회신[집합건물 공용부분 헬스장의 유상임대에 관하여] , 안녕하십니까? 귀하의 민원질의에 대하여 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바랍니다. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분을 의미합니다{집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제2조 제4호}. 그리고 공용부분은 원칙적으로 각 구분소유자 전원의 공유에 속하고(집합건물법 제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 지분비율과 상관없이 이용할 수 있습니다(집합건물법 제11조). 먼저, 이와 같은 공용부분을 제3의 임차인에게 임대하는 행위가 허용되는지 여부와 관련하여, 집합건물법은 이를 명시적으로 금지하는 규정을 두고 있지 않습니다. 오히려 집합건물법 제17조는 공용부분에서 발생하는 수익을 (규약에서 달리 정한 바가 없으면) 그 지분의 비율에 따라 취득한다고 규정하고 있는데, 여기서 “이익”이란 공용부분을 그 목적에 반하지 않는 범위 내에서 구분소유자나 제3자로 하여금 사용·수익하게 함으로써 발생하는 이익(즉, 특정의 공용부분을 임대한 경우의 임차료나 전용사용권을 설정한 경우의 사용료)으로 일반적으로 이에 해당됩니다. 일반적으로, 이를 전제로 귀 지하 공용부분을 외부인에게 임차하는 행위는 가능한 것으로 보고 있습니다. 그러나 공용부분의 임차는 반드시 사전 관리단 결의를 거쳐야만 가능하며, 그 결의가 통상적 관리에 해당되는 결의인지, 공용부분의 용도변경에 해당하는 특별 결의가 필요한 지 등 여부는 해당구청 허가부서로 문의하시기 바랍니다. 아울러 공용부분의 일부를 제3자에게 임대하는 것 자체로 구분소유자의 공용부분의 이용권을 침해하는 행위에 해당한다고 보기는 어렵습니다. 한편, 공용부분의 임대는 공용부분의 ‘관리’(만약 임대를 위해 공용부분의 변경이 필요하다면 ‘변경’에도 해당됨)에 해당되는 것으로 보이고, 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결)로써 결정하도록 규정되어 있으므로(집합건물법 제16조 제1항, 제38조 제1항), 공용부분의 임대는 구분소유자들로 구성되는 관리단의 결의가 있으면 가능한 것으로 보이며, 만약 임대를 위해 공용부분의 ‘용도 변경’이 필요한 경우에는 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 결의가 있으면 가능한 것으로 보입니다. 따라서, 귀 복합건물(아파트, 오피스텔)의 분양으로 인해 다른 구분소유자가 있다면 위와 같은 관리단 결의를 거쳐야만 공용부분의 임대가 가능할 것으로 보입니다. 임대 수익의 배분과 관련하여, 규약에 달리 정한 바가 없으면 구분소유자는 공용부분의 임대차로 인하여 얻게 되는 임대료 등의 수익을 각 구분소유자의 지분율, 즉 면적비율대로(집합건물법 제17조, 제12조 제1항) 취득하게 됩니다. 다만, 수익 분배에 관하여 규약으로 달리 정할 수도 있고, 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있으므로(집합건물법 제42조 제1항), 추후에 구분소유자가 되는 자에 대해서도 임대를 결의한 관리단집회의 결의 및 수익 배분에 관한 규약은 그대로 효력이 있습니다(다만, 구분소유자들이 집회를 열어 결의를 변경할 수는 있을 것입니다). 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 12/20 송호재 협조자 시행 주택정책과-22906 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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