다시 뛰는 공정도시 서울!

“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을 서울특별시 수신 송파구청장(건축과장) (경유) 제목 질의회신[집합건물법 적용 및 운영과 관련] 1. 귀 청의 무궁한 발전을 기원합니다. 2. 귀 청에서 질의한 “ 집합건물법 적용 및 운영”과 관련하여 집합건물법 및 판례, 법무부 집합건물법 해석사례집(2015년) 등을 참고하여 종합적으로 아래와 같이 회신하오니 업무처리에 참고하시기 바랍니다. ○ 질의내용 - 복합용도(공동주택와 상가)의 집합건축물에 해당 관리소장에게 과태료 처분가능 한 지 - 「집합건물법」 제66조 과태료 부과 또는 「공동주택관리법」에 따른 과태료 처분 가능한 지 ○ 회신내용 - 집합건물법 적용 건축물은 아파트, 아파트형 공장, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 주상복합 등 형태의 건물들이 해당되며, 아파트 및 주택 등의 주거형태뿐만 아니라 상가, 점포, 오피스 등 비거주 형태의 모든 건축물을 말하며, 구조상 독립적으로 구분되어 각각이 구분소유권을 가지게 되는데, 이런 집합건물에는 ‘집합건물법’의 적용을 받게 됩니다. 다만, 큰 아파트(150세대 이상)단지의 경우에는 다수의 입주자가 거주하여 공적관리의 필요성이 높기 때문에 행정특별법적 성격을 갖는‘공동주택관리법’의 별도 적용을 받습니다. 그 외 집합건물은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다. - 집합건물법 적용받는 집합건물은 법 제23조 및 제23조의2에 의거 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 ‘관리단’을 설립하여야 하며, 그 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다. 아울러, 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화하고 있습니다(법 제24조 제1항). 관리인은 내부적으로 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고 그 비용을 징수하는 등의 업무를 수행하고, 외부적으로는 관리단을 대표하며, 관리단집회의 결의에 의하여 선임됩니다(법 제25조, 제24조 제3항). 따라서 명칭에 관계없이 집합건물법 제25조에서 정하는 사무를 수행하고 관리단을 대표하는 자가 집합건물법상 관리인이라 할 것입니다. - 집합건물법상 관리인의 권한과 의무에 대하여 4가지 사항을 규정하고 있습니다(법 제25조 제1항). ① 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, ② 관리단의 사무집행을 위한 분담금액 및 비용을 입주민에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, ③ 관리단의 사업시행과 관련하여 관리단을 대표하여 재판상 또는 재판외의 행위,④ 그밖에 규약으로 정한 구체적인 관리업무를 실행할 권한과 의무를 가지게 됩니다. - 따라서, 집합건물법상 관리인의 역할이 중요하므로 법에는 권한과 의무가 부여됩니다. 즉, 집합건물법 제66조(과태료)따르면 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 관리인, 의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게는 소관청(자치구)에서는 100만원이하 과태료를 부과한다. 1. 법 제26조에 따라 관리인은 년 1회이상 대통령령으로 정한 사항의 구분소유자에게 보고를 하지 않거나 거짓보고를 한 경우 2. 법 제30조제1항, 제39조제4항, 제41조제3항을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니하거나 정당한 사유없이 구분소유자, 점유자(임차인) 등 이해관계인에게 열람이나 발급을 거부하는 경우 3. 법 제39조제2항 및 제3항을 위반하여 의사록을 작성하지 않거나 의사록에 적어야 할 사항을 적지 아니하거나 거짓으로 적은 경우 따라서, 위의 경우에 해당되는 경우에는 과태료를 부과 할 수 있습니다. 그러나, 해당 집합건물의 관리사무소장은 입주자대표회의에서 관리위탁계약을 체결한 업체에서 집합건물의 관리를 위해서 파견된 직원(관리소장)이기에 집합건물법상 관리인으로 보기 어렵습니다. 또한, 자체 규약상 의사록 보관기관이 경과한 서류(의사록)의 열람 및 등사 거부는 정당한 사유에 해당 할 수 있기에 과태료 처분은 어렵다고 할 것입니다. 또한 공동주택관리법상 과태료 처분은 우리부서 소관사항이 아님을 알려드립니다 - 결국, 귀청에서 질의한 집합건축물에서는 관리단없어 입주자대표회의가 관리단의 성격을 겸한다 할지라도 건물관리에 대한 사항만을 결정할 수 있습니다. 즉, 구분소유자로 구성된 관리단의 권한을 침해하는 ‘입주자대표회의 결정’은 효력이 없음을 알려드립니다. 예를들어, 공용부분의 변경 및 개량행위, 관리이외에 발생한 잡수익 처리, 장기수선계획 수립 및 집행 등 구분소유자의 소유에 관한 사항에 대해서는 ‘입주자대표회의’에서 결정할 사안은 아님을 알려드리며, 이런 관리이외의 사안에 대하여서는 구분소유자들이 적법하게 제정한 관리규약과 구분소유자들의 관리단집회 결의를 통해서만 처리하여야 됨을 알려드립니다. 따라서, 현 입주자대표회의가 관리행위는 입주자 대표회의가 설정한 규약으로 정해진 관리사무만 결의 가능할 것으로 판단됩니다. - 집합건물(상가와 공동주택의 복합용도)규약은 기본적으로 집합건물법을 따라 전체 구분소유자가 규약을 설정하여야 하며 관리인을 선임하여야 되며 그 선출된 관리인이 집합건물 관리/소유/집행 관련 업무를 처리하는 권한을 갖게 됩니다. 또한 그에 따른 의무상항이 발생합니다. 그러한 의무를 이행하지 않을 경우 법과 자체 규약에 따라 처리하시면 되는 것입니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 12/07 송호재 협조자 시행 주택정책과-21944 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 대시민공개

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