다시 뛰는 공정도시 서울!

내 삶을 바꾸는 서울 10년 혁명 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원질의 회신 [ 집합건물 최초 관리인 선임 건] 님, 안녕하십니까? 귀하께서 소유하고 계시는 오피스텔은 「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의 내지 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다. 또한, 집합건물법 제9조3에서는 ‘분양자는 예정된 매수인의 2분의 1이상이 이전등기를 한 날로부터 3개월이내에 구분소유자가 규약설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다’라고 규정되어 있습니다. 귀하의 민원질의 회신에 해당될 수 있는 판례를 안내하오니 참고하시기 바랍니다. ‘최초 시행사로부터 관리권한을 일임 받은 업체라고 하더라도 추후 정상적인 관리단이 조직된다면 더 이상 관리행위를 할 수 없다(수원지방법원 성남지원 2013가합2876 판결). 이는 최초 집합건물이 건축되고 분양이 된 이후 어느 정도 입주하기 전까지는 관리공백이 발생이 발생하기 때문에 시행사가 선정한 관리업체가 관리행위를 하게 됩니다. 그러나 이와 같은 관리행위는 정상적인 관리단이 조직될 때까지의 한시적인 것으로서 가사 시행사와 약정기간을 정하였다 하더라도 이를 관리단에 주장할 수 없다고 할 것입니다. 따라서, 귀하께서 구분소유자로 구성한 000오피스텔관리단추진위원회(가칭) 조직을 구성하셔서, 전체 구분소유자의 수의 1/5이상 동의를 받아서 실제적인 관리단을 구성하시기 바랍니다. 물론 임시총회를 소집하시기 전, 확인사항은 시행사에게 내용증명으로 적법한규약설정의 존재유무(전체 구분소유자 및 의결권 각 80%이상 동의로 설정)를 확인하시고, 관할 세무서에 귀 오피스텔의 고유번호증 부여 여부를 확인을 하시기 바랍니다. 만약, 확인하여 80% 이상 동의로 제정된 규약이 있다면 그에 따라야 합니다. 000추진위원회에서 임시총회를 소집하기 위한 전제조건이 구체적인 목적사항을 기재하여 구분소유자들로부터 20% 이상 소집동의를 구하는 것입니다. 만약, 시행사가 서면동의 80%이상 받아 설정한 규약과 관리인 선임이 없다면, 집합건물법에 따라 관리단을 구성을 추진하시면 됩니다. 자세한 집합건물의 관리단집회의 절차 및 방법에 대하여서는 서울특별시 집합건물 통합정보마당(http://openab.seoul.go.kr)의 집합건물 관련 유용한 책자 등 관련 정보를 참고하시기 바랍니다. 기본적으로, 집합건물법은 전체 구분소유자들이 규약을 만들고 그 규약대로 규범을 지키는 것입니다. 서울시에서는 오피스텔에 기본적인 표준사항을 작성하여 「서울특별시 오피스텔 표준관리규약」을 제작하여 배포하였습니다. 이를 자체 건물 규약 설정시, 참고하시면 됩니다. 그러나 서울시 표준관리규약은 반드시 따라야 하는 법적 강제성은 없습니다. 계속해서 서울시정에 많은 관심을 주시고, 보다 상세한 설명을 원하시면 주택정책과 박세중 주무관에게 전화문의 바랍니다(T.2133-7038). 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 10/29 송호재 협조자 시행 주택정책과-19167 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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