다시 뛰는 공정도시 서울!

위기상황에 나와 가족의 안전, ＇서울안전앱＇ 으로 지켜주세요! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원질의 회신[집합건물 관련 문의] 님, 안녕하십니까? 귀하께서 “집합건물의 단지관리단과 관리비 장기체납시 처리”에 대하여 문의한 사안에 대해 아래와 같이 회신하오니 업무에 참고하시기 바랍니다. 질의 1) 오피스텔과 상가의 주상복합 건물에서 공동관리단 구성 실패시 각 용도별 단지관리단 가능여부? 답 변) 집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 전체 구분소유자를 구성원으로 하는 관리단이 당연 성립된다고 규정하고 있습니다(제23조 제1항). 이처럼 1동의 건물에 대해 관리단이 설립되어 그 건물에 대한 관리업무를 수행하지만, 한 단지내 여러 동의 건물이 있고 단지내 토지나 부속시설을 구분소유자가 공유하는 경우에는 동별관리단과는 별도로 단지관리단을 구성할 수 있습니다(제51조 제1항). 따라서, 귀하의 오피스텔,상가 주상복합건물이 1동이라면 단지관리단 구성이 아니라 그냥 1개의 실체적인 관리단을 구성하여야 합니다. 이를 위해 관리인을 선출 등 조직행위를 해야합니다. 즉, 1동의 주상복합 건물일 경우 1개의 관리단이 당연 설립되며, 이에대해 최근법원의 판례를 참고하면, “주상복합 건물에서 상가만의 관리단을 성립하기 위해서는 집합건물법 제23조제2항의 일부공용부분 관리단으로서의 별도의 조직행위를 거쳐야 한다”(서울고등법원2017.3.7.선고2016나2071004 판결). 이는, 집합건물법에서는 해당 구분소유자 전원으로 이루어진 관리단에 대해서만 당연설립을 인정하고 있을뿐, 그 외 일부 공용부분에 관하여는 해당 건물이 일부 공용부분일 것이 전제된 다음 집합건물법 제23조 제1항에서서 요구하는 별도의 설립행위 즉, 집합건물법 제28조제2항에서 요구하는 구분소유자 3/4 및 의결권의 3/4이상의 동의를 받아야만 비로소 가능하다고 판단한 것입니다. 질의 2) 단지관리단 구성시 단지관리단별 관리인 선임가능 여부? 답 변) 위의 질의1)과 연속선상에서 답변드리면, 일부공용관리단 구성시 일부공용관리단만의 관리인을 선출할 수 있습니다. 질의 3) 단전,단수 등 물리적제재 조치가능 여부 및 불가능시 조치방법은? 답 변) 귀하의 문의하신 내용에 대해 판례에 따르면, “관리비체납 시 단전·단수조치는 반드시 적법하게 제정된 규약에 규정되어 있고, 위와 같은 조치를 하게된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당한 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에만 한한다.“라고 판시한 바 있습니다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598 판결). 또한, 하급심 판례에서는 “명시적인 정관이 존재하고, 그 정관에서 관리비 미납의 경우 단전단수 조치를 취할 수 있다는 근거규정을 마련하지 않고 있는 이상, 단순 관리비 체납으로인해 단전단수의 조치는 업무방해죄에 해당한다.”고 판시하고 있습니다(서울중앙법원 2013노2991판결). 위의 2가지 판례에 따르면, 귀 집합건물 규약에 명시적 규정이 있고 단전단수조치를 취할 수 있는 경우(몇 회 관리비 연체부터 단전조치를 취할 수 있는지 등) 및 단전단수조치를 의결할 수 있는 기구에서 규정에 맞게 의결되었는 지 등 단전단수조치를 정당한 행위로 볼 수 있는 선결요건이 충족되어야 합니다. 그 이유는 전기수도 공급은 현대사회에서 일상생활에 필수적이고 생업에 직접 연관되어 있는 것으로 구분상가에서 발생할 수 있는 관리비 연체의 문제를 소송 등 법적인 수단과 집행의 방법을 통하지 않고 전기수도공급의 중단이라는 법 외의 수단으로 해결하기 위해서는 반드시 위에 언급한 사항들이 충족되어야 할 것입니다. 따라서, 단전단수조치는 엄격하게 사전 절차적 정당성을 확보한 경우에만 제한적으로 허용될 수도 있다고 말할 수 있습니다. 기타 질의사안은 법률행위 적정성에 관한 사안으로 귀하께서 대한법률구조공단 서울 중앙지부(☎ 3440-9503)이나 법률전문가의 도움을 받아 궁금증을 해소하시기 바랍니다. 계속해서 서울시정에 대한 관심과 참여 기원드립니다. 감사합니다. 끝. 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 03/19 송호재 협조자 시행 주택정책과-4849 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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주택정책과-4849

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