다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시계획과-15117 결재일자 2021. 11. 25. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 공공자산운용팀장 도시계획과장 도시계획국장 김상무 김흥준 조남준 11/25 최진석 협 조 주거정비과장 임인구 공공주택과장 명노준 시설계획과장 심재욱 도시관리과장 양준모 도시계획상임기획과장 代김학선 주무관 김도형 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 2021. 11. 도시계획국 (도시계획과) 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 기부채납 건축물 시설의 설치비용 및 부지가액 산정에 대하여 합리적인 기준 마련을 위해 용적률 인센티브 운영기준을 개정하고자 함. Ⅰ 추 진 개 요 ？？ 검토배경 ？ 공공시설등 범위 확대(공공임대주택, 공공임대상가, 공공임대산업시설, 기숙사, 오피스텔 공공기여 시설에 「공공주택 특별법」에 따른 오피스텔 추가를 위한 「도시계획 조례」 개정절차 진행 중(~ '21.12.) )에 따른 시설별 설치비용 적용을 위한 명확한 기준 미비 ？ 도시계획 변경에 따른 토지가치 상승분 반영 등 부지가액 산정기준 보완 및 건축허가 변경 시 공공기여량 산정기준 개선 필요성 제기 ？ 공공기여 시설 확대 등 기부채납 여건변화를 반영하고, 그 간 제도 운영 상 미비점 보완·개선 필요 ？？ 추진경위 ？ '11. 10. :「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준」제정 - 적용대상 및 용적률인센티브 산정원칙 마련, 상한용적률 산정기준 제시 등 ？ '14. 8. :「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준」개정 - 건축물 설치비용 산정기준, 기존 건축물 제공시 부지가액 산정기준 제시 ？ '19. 1. :「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준」개정 - 건축물·현금 기부채납에 따른 인센티브 계수 차별화 ？ '19. 3. :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 개정 - 공공기여 시설 범위 확대(공공임대주택, 기숙사, 공공임대상가 등) ？ '20. 10. :「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준」개정 - 건축물 기부채납 제공위치(지상1~2층) 원칙 변경 및 예외기준 구체화 등 ？ '21. 10.~11. : 市·區 관련부서 실무협의 및 의견조회 Ⅱ 현 행 규 정 ？？ 공공시설등 설치비용 및 부지가액 산정기준 관련 ？ 상한용적률 산정을 위한 기준시점, 설치비용 및 부지가액 산정기준 규정 구 분 지구단위계획구역 내 용적률 완화받는 경우 구체적 개발안 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우 기준시점 ○ 계획수립 시 : 사안별 합리적으로 예측하여 검토 ○ 계획결정 후 : 건축허가 시 충족여부 최종 확인 ○ 사전협상과 같이 구체적 개발안을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우 도시건축공동위 심의를 통해 가액을 미리 결정하여 계획 수립 가능 설치비용 (건축물) 【조례 시행규칙】 ○「수도권정비계획법」에 따라 매년 고시하는 표준건축비 기준으로 산정 ○ 표준건축비 적용이 적절하지 않은 경우에는 설계내역 등 객관적인 산출근거를 통해 설치비용 산정 ○ 그 밖의 시행에 필요한 운영기준 등은 시장이 따로 정할수 있음 【운영기준】 ○ 공공시설 등은 “공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인” 준용 ○ 설계내역 등 객관적 산출근거를 통해 따로 설치비용 따로 산정가능 부지가액 ◈ 토지주가 ‘개별공시지가’ 또는 감정평가’ 선택적용 【개별공시지가】 ○ 심의시점 : 별도규정 없음 ○ 건축허가 시점 : 허가시점 직전 개별공시지가 X 부지가액 가중치 ？？부지가액 가중치 : 개별 공시지가에 대한 단위 실거래가의 비율, 사례가 없는 경우 2배로 적용 ※ 사안별로 별도의 부지가액 산정기준(지침)을 정하는 경우 그에 따름 【감정평가】 ○ 심의시점 : 토지주가 제시한 감정 평가금액으로 산출 ○ 건축허가 시점 : 2개 감정평가기관이 평가한 감정평가액의 산술평균값으로 확정 ◈ 위원회 심의시점 기준으로 산정 【도시계획(용도지역·시설) 변경이 없는 경우】 ○ 개별공시지가 또는 감정평가 ※ 토지주가 선택적용 【도시계획(용도지역·시설) 변경이 있는 경우】 ○ 2개 감정평가기관이 평가한 감정평가액의 산술평균값 Ⅲ 문 제 점 ？？ 공공기여 시설 범위 확대에 따른 시설별 설치비용 기준 미비 ？ 공공임대주택 등 설치비용에 대한 명확한 기준 미흡 - (조례 시행규칙) 설치비용은「수도권정비계획법」에 따른 표준건축비 적용 ？？ 과밀부담금 산정을 위한 업무？판매용 건물에 적용하는 표준건축비로 공공임대주택에 적용은 부적합 - (운영기준) 공공시설등은 “공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인” 준용 ？？ 공공임대주택, 기숙사, 공공임대상가, 공공임대산업시설 등에 대한 기준 부재 ？ 설치비용 산정 시 기준금액을 선택적으로 적용하는 등 혼선 발생 - 공공임대주택의 경우 “과밀부담금 산정을 위한 표준건축비”(약2,048천원/㎡) 또는 “공공임대주택 표준건축비”(약1,026천원/㎡) 선택적 적용 ※ 적용사례(최근 3년간) : 과밀부담금 표준건축비(5건), 공공임대주택 표준건축비(6건) ？？ 토지가치 상승분 반영 등 부지가액 산정기준 개선 필요 ？ 부지가액 산정 시 토지주가 ‘개별공시지가’와 ‘감정평가’ 기준 선택적 적용 - 대부분의 경우 감정평가에 비해 부지가액 산정이 용이하고, 비용이 발생하지 않는 개별공시지가 기준 적용 ※ 인근 유사토지 실거래 사례가 없는 경우로 다수가 개별공시지가 2배 적용 ？ 도시계획 변경이 있는 경우 토지가치 상승분 반영에 한계 - 도시계획(용도지역 및 도시계획시설) 변경이 있는 경우에 대하여 산정방식 적용기준 미비로 개별공시지가와 감정평가 기준 간 형평성 문제 야기 - 도시계획 변경에 따른 적정 토지가치 상승분 반영을 위하여 산정기준 개선 필요 ※ 현행 법체계에서도 도시계획 변경이 있는 경우 감정평가 기준 적용 (국토계획법 제52조의2) ？ 개별공시지가 적용 시 심의시점 기준 부재 - 건축허가 시점 직전 고시된 개별공시지가로만 규정, 심의시점 기준 필요 ？？ 건축허가 변경 시 공공기여량 산정기준 명확화 필요 ？ 공공시설 설치비용과 부지가액은 ‘건축허가 시점’ 기준으로 산정토록 규정 - ‘건축허가 시점’에 변경 허가도 포함되는지에 대한 명시적 규정 없음 ？ 설치비용 및 부지가액 재산정 기준 관련 이견 발생 - 재산정 시 ‘최초’ 허가 시점 or ‘변경’ 허가 시점 적용에 대한 해석상 논란 ※ 사업시행자 : 부지가액 상승 등을 고려, 최초 허가시점 기준 적용사례 발생 - 건축허가 후 기부채납 관련 분쟁을 사전에 예방하고, 적정 공공기여를 원활히 확보하기 위하여 건축허가 변경 시 명확한 산정기준 필요 ⇒ 공공기여 시설 범위 확대 등 기부채납 여건변화 및 그 간 운영상 미비점을 보완·개선하여 합리적인 제도 운영방안 마련 Ⅳ 개 선 방 안 (공공시설등 설치비용 및 부지가액 관련) ？？ 건축물 설치비용 산정기준 개선 ？ 공공기여 시설로 확대된 공공임대주택, 기숙사 등 설치비용 기준 신설 - (1단계) 설치비용 산정 시 혼란 방지를 위해 운영기준 우선 개정 구 분 설치비용 기준 비 고 현 행 개선(안) 공공임대주택 - 국토교통부 장관이 고시한‘공공건설임대주택 표준건축비’를 준용. 다만, 성능 개선 등을 위하여 별도의 산정기준(지침)을 정하는 경우에는 그에 따름. 신설 기숙사, 오피스텔 - 공공임대주택 설치비용 기준 준용 신설 공공임대상가, 공공임대산업시설 - 「수도권정비계획법」에 따라 매년 고시하는 표준건축비 준용 신설 그 외 공공시설등 서울시 기준 에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용 기정 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인(서울특별시 기술심사담당관) - (2단계) 조례 시행규칙 관련조항은 입법절차 등을 고려, 향후 별도 이행 ？？ 부지가액 산정기준 개선 ？ 도시계획(용도지역, 도시계획시설) 변경이 있는 경우 적용 원칙 마련 - (현행) ‘개별공시지가’ 또는 ‘감정평가’ 기준 적용에 대한 별도기준 없음 - (개선) 현행 ‘감정평가’ 기준으로 산정 ？ 개별공시지가 적용 시 심의시점 기준 신설 - (현행) 심의시점 : 별도기준 없음 허가시점 : 건축허가 시점 직전 고시된 개별공시지가 적용 - (개선) 심의시점 : 심의 시점 직전 고시된 개별공시지가 적용 허가시점 : 건축허가 시점 직전 고시된 개별공시지가 적용 <부지가액 산정기준 개선(안)> 구 분 부지가액 산정 기준 비 고 현 행 개선(안) 개별공시지가 기준 심의 시점 - 심의 직전 개별공시지가 신설 건축허가 시점 건축허가 직전 개별공시지가 기정 감정평가 기준 심의 시점 토지주가 제시한 감정평가금액 기정 건축허가 시점 서로 다른 2개 감정평가기관 평가한 감정평가액의 산술평균값 기정 도시계획(용도지역, 도시계획시설) 변경이 있는 경우 - 감정평가 기준 으로 산정 신설 ？？ 공공기여량 산정기준 개선 ？ 건축허가 변경 시 공공기여량(설치비용, 부지가액) 산정기준 명확화 - (현행) 건축허가 변경 시 공공기여량 산정 관련 별도기준 없음 - (개선) 건축허가 변경이 있는 경우 당초 건축허가 받은 규모(기부채납 건축물 총 연면적)를 초과하는 부분에 대해서는 변경시점 기준으로 재산정하여 충족여부를 재확인 ？？ 기타사항 ？「기부채납 공공시설 설치비용 검증 가이드라인」반영(도시계획과-8893호, `21.7.5) - 신축건축물 제공시 설치비용에서 부가가치세 면세된 단가로 적용 - 인·허가시 구체적인 내역서 작성후 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증 Ⅴ 행 정 사 항 ？？ 개정 기준 적용 ？ (시 행 일) 방침 수립일부터 즉시 시행 - 다만, 시행일 이전 공공시설 등 기부채납이 포함되어 도시관리계획을 열람공고한 경우에는 종전 규정을 적용할 수 있음 ？ (종전 규정의 폐지) 종전 규정(`20.10. 개정) 및 서울특별시 지구단위계획 수립기준의 동 내용은 본 방침으로 대체 ？？ 방침 수립 즉시 각 실·본부·국 및 자치구 전파 붙임 1. 개정기준 전후 대비표 1부. 2. 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준 개정 전문 1부. 끝.

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20211126054007

본청

도시계획과-15117

D0000044152053