다시 뛰는 공정도시 서울!

아이 키우기 좋은 도시 서울, "엄마아빠 행복 프로젝트" 서 울 특 별 시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 전월세 임대차 관련 문의 안녕하십니까? 귀하께서 응답소(민원상담)를 통해 신청하신 민원**********************에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “임대차의 갱신시 조치 방안”에 관한 것으로 판단됩니다. 먼저 주택임대차에 있어 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에, 임차인은 2개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 아니하면“묵시적 갱신”됩니다(주택임대차보호법 제6조). 즉 계약 당사자는 임대차가 끝나기 2개월 전까지 계약조건의 변경(보증금의 증액 또는 감액 등)을 주장할 수 있고, 이에 대한 합의가 되지 않을 경우 임대차는 만기에 종료된다 하겠습니다. 그리고, 임차인이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임이나 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위(증액은 5%를 초과할 수 없고, 감액에는 제한이 없음)에서 증감할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제6조의3 제3항 단서). 한편, 계약갱신 요구에 의하여 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항). 위에서 설명드린 것을 기초로 이하에서 귀하의 질의에 대하여 답변 드리겠습니다. 가. 질의1. 임차인이 계약갱신 요구권을 행사한 경우 임차인의 요구에 전세금을 현 시세대로 임대인이 맞춰 줘야 할 의무가 있는지? <답변> 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구하면서 보증금 감액을 요구 한 경우 이에 응할지 여부는 임대인의 선택에 달려있습니다. 나. 질의2. 서로 협의가 되지 않을 시 임차인은 임대인에게 임대차관련 제재할 수 있는것이 있는지? < 답변> 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구한 경우 보증금 조정이 합의되지 않았다 하더라도 임대차계약은 갱신됩니다. 이 경우 임차인은 보증금 감액을 청구하는 소송을 제기하거나 임대차계약 해지를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제4항). 임대차계약이 해지된 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청(주택임대차보호법 제3조의3)할 수 있고, 법원에 보증금반환청구소송(주택임대차보호법 제13조)을 제기할 수 있습니다. 다. 질의3. 보증금 감액이 합의 된 경우 임대인이 임차인에게 계약갱신이 아닌 새로운 계약으로 진행해도 문제가 없는지? <답변> 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신을 임대인에게 요구한 경우 계약갱신의 효력이 발생하게 되므로 당사자 간 합의로 계약갱신 요구에 의한 갱신이 아닌 계약으로 할 수는 없다고 보입니다. 라. 질의4. 새로운 계약체결 계약조건(특약사항)에 임차인이 2년의 계약기간 도중 계약만료 6개월 이전에 계약의 종료를 원할 시 계약 불이행에 따른 귀책사유가 임차인에게 발생한다는 문구를 넣었을때 부동산수수료를 임차인이 지불하여도 문제가 없는지? <답변> 주택임대차보호법에서 이 법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으므로(주택임대차보호법 제10조) 계약갱신 요구로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지할 수 있는데, 이를 제한 하는 특약은 효력이 없다고 할 것입니다. 한편 공인중개사법 제32조 제1항에서 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있는바, 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개료는, 이사가는 세입자가 부담하기로 하는 명백한 약정이 없는 한 이사가는 세입자가 부담할 성질의 것이 아니라 할 것입니다(서울중앙지방법원 97나55316 부당이득금). 귀하의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 추가적인 문의사항이 있으실 경우 서울시 주택정책과 신동칠 주무관(☎ 02-2133-1598)에게 연락주시면 친절하게 설명하여 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 민원행정서비스 개선을 위해 처리결과에 대한 만족도 조사를 실시하고 있습니다. 많은 참여 부탁드립니다. 주무관 신동칠 전세피해지원팀장 김중헌 주택정책과장 08/30 공병엽 협조자 주무관 정소영 시행 주택정책과-16200 ( 2023. 8. 30. ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15, 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / http://www.seoul.go.kr 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / dong7007@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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주택정책과-16200

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