다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시활성화과-25103 결재일자 2022. 8. 18. 공개여부 대시민공개 방침번호 행정2부시장 제188호 시 민 주무관 도시활성화과장 균형발전기획관 균형발전본부장 행정2부시장 배현경 김용학 김승원 여장권 08/18 한제현 협 조 균형발전정책과장 김희갑 도시활성화정책팀장 이예림 주무관 조기석 서울특별시 도시정비형재개발 추진관련 「공공先투자 後회수」 제도도입 및 시범사업계획 보고 2022. 8. 균형발전본부 (도시활성화과) 서울특별시 도시정비형재개발 추진관련 「공공先투자 後회수」제도 도입 및 시범사업계획 보고 분할시행 중인 도시정비형 재개발사업의 원활한 추진 및 정비기반시설의 신속한 조성을 위한 공공지원시스템을 구축하고, 시범사업을 추진코자 함 Ⅰ 추진배경 및 현황 ‘ □ 추진배경 ㅇ 도시정비형 재개발은 1971.1.19. 도시계획법 전문개정으로 본격 도입, 약 50여년간 추진되며, 도심에 현대적 업무공간을 공급하고 기반시설 확충 등 도시환경개선에 기여해 왔음 - 1960년대 62년 도시계획법에 불량지구개량사업 포함, 66년 세운상가 최초 지정 - 1970년대 71년 ‘재개발사업’ 명칭 등장, 시정 기본방향에 ‘도심재개발’ 처음 등장 76년 도시재개발법 제정, 78년 최초 도심재개발 기본계획 수립 - 1980년대~ 81년 분할시행근거 도입, 82년 재개발사업 5개년 계획수립(88올림픽대비)으로 사업활성화 / 도시 및 주거환경정비법 제정(’02) 및 도시재정비촉진을 위한 특별법 제정(’05) 등을 통해 제도발전 ㅇ 그러나, 분할시행으로 정비기반시설을 공동으로 조성하는 사업특성에 따라, 정비사업 후발주자는 공공기여 토지를 확보하는 데 애로가 있음 - 도시정비형 재개발은 지가가 높은 상업지역 등에서 추진되어 분할시행이 일반적 ㅇ 정비구역의 완료기로 갈수록 정비사업의 추진속도가 둔화되고, 정비기반시설은 장기간 온전히 조성되지 못하고 있으며, 소유권이 확보된 공공부지조차 제대로 활용하지 못하는 실정임 ㅇ 따라서, 정비기반시설을 조기 확보하고, 정체된 정비사업을 활성화할 수 있는 방안을 강구하고자 함. □ 도시정비형 재개발사업 현황 ㅇ 정비구역 지정 현황 : 71개 구역에 519개 지구 지정 - 서울도심이 44개 구역, 307개 지구이고, 마포？용산？서대문？청량리 등 그 외 지역이 27개 구역 212개 지구가 지정되어 있음 ㅇ 30개 지구 사업시행인가, 28개 지구 인가준비, 142개 지구 미시행 - 253개(49%) 지구가 사업 완료하였고, 58개(11%) 지구는 존치지구임 - 30개 지구가 사업시행인가를 받았으며, 28개 지구 정비계획 결정(변경) 이후 사업시행인가 준비 중, 8개 지구 정비계획 변경 중, 142개 지구 미시행 상태임 구 분 계 완 료 시 행 추진중 변경중 미시행 존 치 합 계 519 253(49%) 30(6%) 28(5%) 8(1%) 142(28%) 58(11%) 한양도성 도 심 (44구역) ※마포로5구역 중복 소 계 307 165 12 13 3 75 39 일 반 정 비 286 165 11 13 3 61 33 소단위 정 비 21 0 1 0 0 14 6 한양도성 도 심 외 (27구역) ※마포로5구역 중복 소 계 212 88 18 15 5 67 19 일 반 정 비 212 88 18 15 5 67 19 소단위 정 비 0 0 0 0 0 0 0 ※변경중 : 계획결정고시 前까지(주민제안,시구합동보고,공람,의회청취,도시계획위원회 상정) ※추진중 : 계획결정고시完부터 사업시행인가 前까지(추진위구성,조합설립, 건축심의 포함) ※시 행 : 사업시행인가完부터 준공 前까지 서울도심 서울도심 외 Ⅱ 「공공先투자 後회수」제도 도입방안 ‘ □ 공공先투자 後회수 제도란? ㅇ (목적) 정비기반시설 조기확보 및 정비사업 활성화 ㅇ (정의) 정비구역내 시급한 정비기반시설을 공공재정 투입으로 우선 조성하고, 투입비용은 향후 민간사업시행자에게 현금기부채납으로 회수 정비기반시설 확보 개념도 제도 개념도 - 공공의 도시계획사업으로 구역내 미확보 정비기반시설 총량이 축소되어, 현금기부채납에 대한 논리적 타당성 확보 - 아울러, 방침상 토지·건축물 기부채납이 현금에 우선이나, 공공의 旣 투입비용 회수 차원의 현금은 토지·건축물과 동순위로 보는 것이 적합 「정비사업 현금 기부채납 운영계획」(시장방침151호, ’17.7.4)] - 다만, 구역별 순부담율은 토지 기부채납 전제로 산정된 바, 토지대신 현금 기부채납시 해당 정비구역의 순부담율을 별도로 정할 수 있음 □ 공공 先투자 방안 ㅇ 법적근거 : 법 92조, 시행령 77조, 市 도정조례 제52조 제①항 제2호 - 정비사업비는 사업시행자 부담이 원칙이나, 시장은 정비기반시설의 설치비용의 전부 또는 일부를 구청장에게 지원 가능 정비기반시설 : 도시정비법 제2조, 시행령 제3조에 따른 도로, 공원, 주차장 등 ㅇ 시행방안 : 시비를 보조받아 구청장이 도시계획시설사업 시행 ㅇ 편성회계 : 주택사업특별회계 도시？주거환경정비사업계정 - 주택사업특별회계조례 제5조 제②항 제4호(법92조에 따른 정비기반시설 설치비용), 제8호(정비사업관련 도시계획사업 및 수탁 사업비) ※「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(약칭 도시재정비법) 적용을 받는 세운지구의 경우, 동법 제11조？29조, 시행령 제32조에서 재정비촉진계획 등에 따라 별도로 예산지원 가능 □ 투자비용 회수방안 : 사업시행자 부담, 용적률 인센티브 부여 현금 기부채납제도 활용, 사업시행자별 공공기여량의 1/2이하에서 가능 ㅇ 법적근거 : 도시정비법 제17조 제④항, 시행령 제14조, 도정조례 제12조 - 현금납부 시 공공시설 등을 설치하여 제공한 것으로 봄(전체 기부면적의 1/2범위내) ㅇ 용적률 인센티브 산정방법 - 현금을 부지면적으로 환산 후 상한용적률 인센티브 적용 ※「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준」(도시계획국, ’21.11.) 및 「도시정비형 재개발사업 기부채납 유형별 상한용적률 인센티브 운영기준 조정방안」(균형발전본부 ’21.2.)에 따름 ㅇ 편입회계 : 주택사업특별회계 도시？주거환경정비사업계정 - 도시정비법 제126조 제3항, 도정조례 제89조, 주택사업특별회계조례 제5조 □ 기대효과 및 향후과제 ㅇ 정비기반시설의 조성시기가 앞당겨져 해당 시설을 이용하는 시민 편익 증진 및 토지이용 효율성 제고 - 종묘~퇴계로일대 녹지축, 공동주차출입계획을 위한 도로 우선 조성 가능 ㅇ 공공기여 토지확보의 어려움으로 정체된 정비사업 활성화 - 공공사업 추진발표만으로도 공원 내 토지등소유자의 알박기 등 완화 기대 ㅇ 정비기반시설 설치비용 지원근거 강화 및 현금기부채납과의 인과성 제고를 위해 조례, 기본계획 등 개선·보완 추진 필요 Ⅲ 시범사업 추진계획 ‘ □ 추진 필요성 ㅇ ’22.4. 「녹지생태도심 재창조 전략」을 발표하였으나, 정비사업은 계획 수립 및 사업완료시까지 통상 5년이상 소요, 新정책 즉각적 시민체감 곤란 ㅇ ‘녹지생태도심 재창조’ 구현을 위해 녹지공간을 공공이 선제적으로 조성 필요 ㅇ 부분조성된 공원을 대상으로 시범사업을 추진하여 적은 비용으로 가시적 성과를 달성하고, 「공공先투자 後회수제」의 미비점을 보완코자 함 □ 대상지 현황 ㅇ 공 원 명 : 다동공원(다동 33-5일대 3,936.2㎡) - 다동공원은 무교？다동 정비사업에 따른 기부채납으로 약80%(3,145.1㎡) 소유권이 확보되었음에도 주차장, 파출소 등 타용도로 활용되거나 일부 토지는 방치 < 무교다동구역(73년 구역결정, 76년 계획결정) 현황 > ？ 위 치 : 중구 무교동 45, 다동 115, 을지로1가 31일대 (면적 109,965.8㎡) ？ 사업지구 현황 : 총 38개 지구 (22개 완료, 1개 시행 중, 15개 미시행) ㅇ 현황분석 및 공공先투자 필요성 - 무교？다동구역은 잔여 미확보 기반시설이 얼마남지 않아, 미시행지구는 공공기여 토지 확보(11.84% 의무)가 어려워 사업이 정체되고, 공원조성 완료시기 예측이 어려운 상황임 - 이에, 공공에서 직접 도시계획시설사업을 실시하여 장기간 방치된 공공부지를 공원으로 온전히 조성하여 시민휴식공간으로 조속히 제공하는 것이 적절 □ 사업개요 ㅇ 사 업 명 : 다동공원 조성사업 ㅇ 사업내용 : 공원조성 및 도로개설공사 6,166.2㎡ - (보상) 토지 1,326.7㎡(12필지) 및 건물 9동 - (공사) 공원 3,936.2㎡, 도로 2,230㎡(폭 12m × 연장 150m) 사업범위 기본구상(안) ㅇ 사 업 비 : 약 774 억원 - 보상비 72,434백만원, 공사비 4,360백만원, 용역비 등 585백만원 (단위 : 백만원) 구분 합계 2022년 2023년 2024년 2025년 시비 77,379 100 142 73,586 3,551 세부 내역 기본계획 50 타당성조사 50 설계비 등 142 설계비 등 280 공사비 872 보상비 72,434 감리비 등 63 공사비 3,488 ※ 공공기여 예정부지 및 예비비 10%는 미계상 ㅇ 사업기간 : ’22. 7. ~ ’25.12. □ 시행방안 검토 ㅇ 정비기간시설은 관리청 귀속이 원칙이므로, 시비보조금 편성하여 구청장이 도시계획시설사업 시행토록 조치 - 市 투자심사 완료 후 설계, 보상, 시공업무는 중구에서 추진 ㅇ 총 사업비 500억원 초과로 타당성조사 등에 시간·비용 소요되어, 초기 투자비용은 도시재생기금으로 확보 [ 약 6개월 사업기간 단축(’26.6. → ’25.12) ] - 소요비용 : 총 1억원 (기본계획 용역비 5천만원 및 타당성조사비 5천만원 ) - 지원근거 : 「서울특별시 도시재생기금 설치 및 운용에 관한 조례」제6조 제4호(도시재생기반시설의 설치？정비？운영 등에 필요한 비용), 제12호(시장이 필요하다고 인정하는 사업) - 지원절차 : 기금심의위원회 개최결과에 따라 예산확보 □ 사업 추진계획(안) ㅇ ’22. 8. ~ : 중구·태평로파출소 등 관련기관 및 이해관계자 협의 ㅇ ’22. 9. : 예산확보(기금심의위원회) 및 다동공원 기본계획수립 착수 ㅇ ’22.10. : 지방행정연구원 타당성조사 후 市 투자심사 ㅇ ’23. 8. ~ : 설계 및 시공 ㅇ ’25.12. : 준공 단계 구분 2022년도 2023년도 2024년도 2025년도 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 계획 단계 기본계획 수립 기본 구상 업체 선정 기본계획 투자심사 공유재산심의 타당성조사 市 투심 區 공심 설계 단계 현상공모 및설계 준비 (공모지침 작성) 공모 기본설계 실시설계 각종 심의 ？및 인허가 도시공원 심의 설계 심의 보상 조사 보상 공고 협의 및 계약 수용재결 재결금 지급 공사 단계 건설공사 발주 준비 업체 선정 문화재조사 공사 시행 Ⅳ 향후계획 ‘ ㅇ ’22. 9.~ : 정책브랜드 개발 및 보도자료 배포. ㅇ ’22. 9.~ 12. : 기본계획 등 관련규정 개선 추진. 끝.

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도시활성화과-25103

D0000046035829