다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 신속통합기획과-2172 결재일자 2022. 11. 7. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 신속통합기획1팀장 신속통합기획과장 도시계획국장 박경희 심소희 명노준 11/07 조남준 협 조 공동주택지원과장 김장수 도시계획상임기획과장 김세신 여의도 시범아파트 재건축사업 신속통합기획 서 울 특 별 시 (도시계획국) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? ■ □ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? ■ □ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 주거 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) ■ □ 사다리 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? ■ □ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? ■ □ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) ■ □ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? ■ □ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? ■ □ 목 차 Ⅰ. 대상지 개요 2 Ⅱ. 신속통합기획 수립과정 4 Ⅲ. 신속통합기획 계획원칙 7 Ⅳ. 신속통합기획 가이드라인 8 Ⅴ. 향후 추진계획 15 여의도 시범아파트 재건축사업 신속통합기획 공정과 상생을 지키는 정비사업에 대한 인센티브 ‘서울형 정비지원계획, 신속통합기획 추진방안(’21.09.30.)’과 관련 여의도 시범아파트 재건축사업 신속통합기획 수립이 완료되어 가이드라인을 배포하고자 함 Ⅰ 대상지 개요 대상지 현황 ○ 위 치 : 서울시 영등포구 여의도동 50일대 ○ 구역면적 : 108,823.0㎡ ○ 용도지역 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 ○ 사업방식 : 재건축사업 < 여의도 시범아파트 위치도 > Ⅱ 신속통합기획 수립 과정 구분 소속 분야 비고 Ⅲ 신속통합기획 계획원칙 여의도 시범아파트 재건축사업 신속통합기획 계획원칙 - 미래 여의도의 도심기능을 지원하고 수변으로 열린 도심주거지 - (원칙1) 국제 금융지구를 지원하는 도심주거 도입 금융중심지 지원형 도심 주거 업무？상업？문화 복합기능 도입 (원칙2) 한강변 수변문화거점 조성(그레이트 선셋 한강) 수변 문화공원 및 문화시설 조성 (원칙3) 지구 보행네트워크 확립 (원칙4) 입체적 수변 도시경관 창출 한강 연결성 강화 다양한 주동유형 및 높이계획 Ⅳ 신속통합기획 가이드라인 신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획임 ① 지역특성에 맞춰 도시계획 규제를 유연하게 적용 ② 신속한 계획 결정 지원 ③ 주민과 적극적 소통 신속통합기획 가이드라인은 도시계획위원회 수권분과위원회 사전자문을 거친 내용으로 정비계획 입안 및 위원회 심의과정에서 계획의 취지가 일관되게 유지될 수 있도록 하며, 원팀에서 사업시행까지 전 과정을 책임관리함 - 신속통합기획 가이드라인은 여건변화(관련법규, 지침 변경 등) 및 계획의 공공성이 인정되는 경우 일부 조정할 수 있음 - 신속통합기획 가이드라인의 조정이 필요한 경우, 신속통합기획과(필요시 신속통합기획가(MP), 도시계획위원회 수권자문단 등 포함) 협의를 거치는것을 원칙으로 함. - 상위 및 관련계획, 법령？기준 등 변경에 따라, 필요시 원팀 검토회의를 거쳐 변경된 내용을 적용할 수 있음 구 분 내 용 토지이용계획 [기본방향] ○ 여의도 국제금융지구를 지원하는 도심주거 도입 - 주거, 업무？상업？문화 등 다양한 도시활동을 지원하는 복합용도 계획 ○ 수변중심 공간구조 재편을 위한 한강변 수변경관특화존 조성 - 한강변으로 시민이용 공공기능 배치 및 저층부 개방 용도지역 ○ 제3종일반주거지역 → 준주거지역(복합기능 도입을 위한 용도지역 상향) ○ 준주거지역 상향시 용적률의 5% 이상은 비주거용도로 계획 공공시설 등 ○ 도로 - 지구차원의 교통체계 구축 및 단지 접근을 위해 삼익？은하아파트 인접부 3차선 도로 신설 (총 폭원 20m 중 시범아파트 내 약 8.5m 확보) - 대지 내 공공시설과 한강공원 연계를 위한 특수도로(입체보행로) 1개소 신설 - 여의대방로는 자전거도로를 포함하여 재조성 ※ 도로 횡단구성 및 가로설계는 계획설명서를 참고 ○ 문화공원(공원 및 문화시설) - 한강변으로 조망 및 문화 향유가 가능한 문화공원(‘그레이트선셋’) 조성 - 공원 내 문화시설 및 전망데크(선셋명소)를 설치하고, 입체보행로를 통해 공동주택부지와 연결 ○ 공공시설(생활SOC 등) - 한강변에 건축물 기부채납으로 지역 필요시설을 설치(예시. 체육시설, 노인 복지시설)하고, 한강 연결성 강화를 위해 저층부는 공공에 개방 - 공공주택 : 도로, 공원 및 문화시설(서울시 운영)을 제외한 공공시설 등의 1/2은 공공주택으로 확보 원칙(소셜믹스) ※ 도로, 공원 및 문화시설(서울시 운영)은 도시계획위원회 수권분과 자문을 통해 필수기반시설로 인정 ※ 공공시설 등의 종류 및 규모는 정비계획 입안과정에서 관계부서 수요조사 결과에 따라 조정 가능 용적률 [용적률체계] ○ 기준용적률 230% ○ 허용용적률 280% 이하 : 여의도 도심의 입지특성을 반영한 계획항목으로 구성하며, 정비계획 입안 및 심의과정에서 결정 (예시. 수변문화 특화시설 및 도심주거 지원시설 설치, 장수명주택 등) ○ 상한용적률(공공시설 등 기부채납 상한용적률 및 ？도정법？에 따른 법적상한용적률 포함) - 상한용적률① 360% 이하 : 상한용적률 적용에 따른 공공기여(순부담 기준) 20% 내외 ？토지 기부채납 10% 내외, 공공시설 등 건축물 기부채납(대지지분 포함) 10% 내외 ？도로, 공원 및 문화시설(서울시 운영)을 제외한 공공시설 등의 1/2은 공공주택으로 확보 원칙 - 상한용적률②(법적상한) 400% 이하 : 상한①~상한②(법적)까지 증가 용적률의 1/2은 공공주택으로 건설(？도정법 시행령？제54조, ？서울시 도정조례？제30조) 주택공급수 ○ 계획세대수 2,500세대 내외 ※ 현재 주민제안(안)을 기반으로 계획하였으며, 정비계획 입안과정에서 주민 수요조사를 통해 변경 가능 ※ 공공주택은 주택정책실 협의를 통해 세대수 및 평형규모 결정 높이 ○ 높이계획은 여의도 전체 스카이라인과 조화를 이루도록 계획 - 최고높이 200m 이하(60~65층 내외) - 한강변 첫 주동은 저층부 개방시 15층이하 → 35층이하 완화 - 한강접근로(여의대방로)변은 중층 주동 배치(15층 내외), V자형 스카이라인 형성 - 교육환경영향평가를 고려, 북서측 주거동은 여의도 초？중？고에 미치는 일조영향이 최소화되도록 계획 건축한계선 ○ 한강으로의 보행 접근성, 가로활성화를 고려해 가로별 건축한계선 계획 - 여의동로변 : 10~21m(한강변 저층부 개방감 확보) - 여의대방로변 : 10m(한강가는길 보행환경 개선) - 63로변 및 여의도성당 남동측 : 6m - 삼익？은하아파트 인접부 신설 도로변 : 3m 차량출입구 ○ 차량출입구는 간선도로에서의 진출입을 불허하며, 이면부 진출입 원칙 - 공동주택 출입구는 63로변 2개소, 삼익？은하아파트 인접부 신설 도로변 1개소 - 공원 내 문화시설 출입구는 여의동로변 1개소 설치 ※ 차량출입불허구간은 정비계획 지침도에 따르며, 향후 교통영향평가 심의 결과에 따라 변경될 수 있음 경관계획 [스카이라인] ○ ？서울시 경관계획？의 원칙을 준수, 서울과 한강을 상징하는 입체적 스카이라인 형성 - 최고높이 200m이하에서 63빌딩~Parc1을 기준으로 ‘U’자형 스카이라인 형성 [특화 배치구간] ○ 도심형주거 배치구간(권장) : 금융중심지 지원형 주동배치(저층부에 블록형 연도형상가 및 커뮤니티시설 배치로 보행친화적 공간 조성) ○ 저층부 개방구간 : 문화공원-한강 보행연계를 위해 한강변으로 저층부 개방구간 계획 ○ 디자인특화동 : 디자인특화동은 60~65층 내외의 고층 타워형 주동 배치 ○ 연도형상가 배치구간(권장) : 여의대방로는 한강가는길로 가로활성화 및 포켓공간 조성을 통해 개방감 확보 ※ 특화배치구간은 건축계획 가이드라인과 연계 검토 보행동선계획 [공공보행통로] ○ 한강 및 단지 간 보행 연결을 위한 공공보행통로 2개소 조성(폭원 15m) - 남서측 주거지(삼익？은하아파트)와 북동측 문화공원과 연결 - 북서측 여의대방로와 남동측 63로 연결 주민공동시설 ○ 단지 내 보행접근이 높은 지역은 주민공동이용시설 배치를 권장 - 공공보행통로 2개소에 면하여 배치, 커뮤니티 활성화를 유도 < 정비계획 지침도 > 정비계획(지구단위계획) 가이드라인 건축계획 가이드라인 구 분 내 용 특별건축구역 지정 ○ 창의적 건축물 디자인을 위하여, 특별건축구역을 전제로 계획 ○ 특별건축구역의 완화규정을 적용하되, 프라이버시 침해 등을 고려하여 인동거리를 산정하고, 남향세대 및 일조만족 세대 최대화 등 주거성능이 저하 되지 않도록 계획 단지 배치계획 ○ 한강변은 수변경관 특화존으로 전망데크 및 공공시설, 공원 등을 설치 - 저층부 개방구간 : 문화공원-한강 보행연계를 위해 한강변으로 저층부 개방구간 계획 - 디자인특화동 : 디자인특화동은 60~65층 내외의 고층 타워형 주동 배치 (창의적인 디자인 형태 및 장수명 등을 고려한 구조설계) ○ 여의동로와 63로의 교차부, 여의대방로와 단지접근로 교차부는 도심형 특화존으로 도심형 클러스터 배치 - 도심형주거 배치구간(권장) : 금융중심지 지원형 주동배치(저층부에 블록형 연도형상가 및 커뮤니티시설 배치로 보행친화적 공간 조성) 스카이라인 및 경관계획 ○ 여의도 전체의 경관을 고려하여 63빌딩에서 여의도 초등학교 방향으로 낮아지는 스카이라인 형성 ○ 최고층수는 63빌딩보다 낮은 200m이하 범위안에서 60층~65층 내외로 계획 ○ 한강변 첫 주동은 저층부 개방시 15층이하 → 35층이하 완화 ○ 50층 이상의 초고층 주동은 디자인특화동 배치구간에 설치 ○ 한강접근로(여의대방로)변은 오픈형 경관 형성을 위해 중층 주동 배치, V자형 스카이라인 형성 ○ 북서측 주거동은 여의도 초？중？고에 미치는 일조영향이 최소화되도록 계획 가로공간 및 동선계획 ○ 여의대방로변 저층부는 근린생활시설을 연도형으로 배치하고 가로변 포켓공간을 조성하여 보행친화적으로 한강을 접근할 수 있도록 계획 ○ 공공보행통로변에는 커뮤니티 시설을 설치하여 활성화 ○ 저층부 공공기여 시설과 한강공원을 연결하는 입체보행로를 계획하여 한강 접근성 강화 건축시설계획 ○ 국제금융 중심지를 지원할 수 있는 다양화·고급화 된 주거유형 도입 권장 - 외국인·금융종사자 지원 주거 등 다양한 유형으로 특화된 주거지 조성 (예: 테라스형 주거, 복층형 주거, 기업 쉐어하우스형, 홈오피스형 주거 등) - 컨시어지서비스, 금융 서비스, 세탁？청소 및 렌탈서비스, 조식서비스 등 도입 근린생활시설 및 주민공동시설 ○ 공공시설 및 공공개방 커뮤니티시설은 여의도 도심주거 지원을 위한 지역 활성화 프로그램 도입을 권장 - 금융종사자 및 일-생활의 균형을 위한 주민 업무지원 프로그램 계획 (재택근무지원, 창업센터, 공동사무실, 스마트 시티팜 등) - 휴식과 여가를 위한 문화예술 공간 (공유스튜디오, 전시공간, 주민카페 등) ○ 공공개방 주민공동시설의 경우 공공의 접근이 편리한 공원 및 공공보행통로변에 계획 공원조성계획 ○ 한강변 공원에 설치하는 문화시설의 경우 상층부에 조망명소를 두고 랜드스케이프 디자인을 통해 한강조망을 공유할 수 있도록 계획 < 건축배치안 > ？영역별 특화배치 및 높이계획 < 신속통합기획 종합구상도 > < 한강변 스카이라인 계획안 > ？63빌딩, 여의도 스카이라인과 조화되는 높이계획 < 입체보행로 조성 계획안 > ？문화공원-공공시설-한강공원 연결 보행교 설치 등 한강으로 열린 단지 < 여의대방로 가로활성화 계획안 > ？한강가는길 보행환경 개선 및 가로활성화 < 문화공원 내 전망데크(‘그레이트선셋 한강’) 계획안 > ？문화와 예술이 함께하는 한강변 조망명소

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20221108050007

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신속통합기획과-2172

D0000046625442