다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서 울 특 별 시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변](국민신문고)전세계약 계약갱신 청구권 행사 기한 등 질의 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “계약갱신요구권”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 질의1 행사시기 가. 임차인의 계약갱신요구권 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 시기는 주택임대차보호법 제6조 제1항의 전단의 기간 이내로 규정되어 있으며, "2개월"로 한다는 규정은 부칙 제2조에 따라 2020.12.10.(시행일) 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 귀하의 사실관계에 따르면 2020년 11월 경에 임대차 계약이 체결된 것으로 보여지므로, 구 주택임대차보호법 규정에 따라 귀하께서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터“1개월” 전까지의 기간 내에 갱신요구권을 행사 하실 수 있습니다. <참고법령> 주택임대차보호법 [시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9., 일부개정] 제6조 제1항 전단 및 후단 중 "1개월"을 각각 "2개월"로 한다. 제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 나. 임대인의 갱신거절권 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 시기는 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단의 기간 이내로 규정되어 있으나(제1항 본문), 임대인이 언제까지 갱신거절의 의사표시를 하여야 하는지에 관해서는 명문의 규정이 없습니다. 이에 관하여 임차인이 임대차기간 만료 전 1월(또는 2월) 무렵에 계약갱신요구를 하였다면 임대인으로서도 거절의 의사표시를 하기 위한 숙고기간이 필요하므로 임차인의 계약갱신요구에 대응하는 임대인의 갱신거절은 임대차기간 만료 전 1월(또는 2월)이 지난 후에도 할 수 있다고 봄이 타당하다는 의견이 있으나, 현행 법령의 문언 및 동법 제6조와의 관계에 비추어 볼 때 임대인은 위 기간 내에 갱신거절을 하지 않으면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되므로, 제6조 전단의 행사기간 내에 갱신거절권을 행사하여야 할 것으로 판단됩니다. 질의2. 가. 주택임대차보호법 제6조의 묵시적 갱신의 경우에도 동일하게 적용됩니다. 나. 그러나 쌍방 간에 다른 내용의 특약사항이 있는 경우에는 사적자치의 원칙상 특약이 우선 적용됩니다. 다만 특약의 내용이 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 ‘임차인에게 불리한 것’은 효력이 없으므로(동법 제10조), 임차인은 특약이 무효임을 주장할 수 있습니다(편면적 강행규정). 이와 반대로 임대인과 관련하여서는 판례(인천지방법원 부천지원 2021.7.21.선고 2021가단101859 판결)가“임대인은 임대계약 만기 6개월 전에 재계약 의사를 통보해 주기로 한다.”는 특약사항의 의미에 대하여 보건대, 주택임대차보호법 제6조 제1항은‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절을 통지하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’고 규정하고 있음에도 임대인인 원고들로 하여금 만기 6개월 전까지 재계약 의사에 대한 통보 의무를 부과한 것을 볼 때 이는 원고들의 갱신거절 의사표시의 종기를 위 법 규정보다 앞당긴 것이고, 이로써 이 사건 계약 만기일로부터 6개월 전까지 원고들의 갱신거절 의사가 없으면 묵시적 갱신된다고 보아야 한다.“ 라고 판시 한바 있습니다. 질의3. 전월세상한제 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 차임과 보증금 각각을 5%의 범위 내에서 증액 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 동법 제7조). 다만 전월세상한제 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 정소영 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 07/20 김선수 협조자 주무관 이은정 시행 주택정책과-26571 ( 2022.07.20 ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 (서소문동) / http://www.seoul.go.kr 전화 02-2133-1599 /전송 02-2133-0752 / soyounging@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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