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문서번호 세제과-21824 결재일자 2022. 4. 26. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 부동산가격공시지원팀장 세제과장 임동혁 남규호 04/26 김영모 협 조 부동산세팀장 代이태진 상업용 건축물 현실화와 과세형평성에 관한 연구 계획 2022. 4. 재 무 국 (세 제 과) 상업용 건축물 현실화와 과세형평성에 관한 연구 계획 원가법 산정방법으로 시세를 반영하지 못하고 있는 상업용 건축물의 시가표준액 현실화 및 과세형평성의 비율 연구를 수행하여 제도개선 등의 업무에 활용하고자 함 Ⅰ 연구개요 및 필요성 □ 연구개요 구분 소 계 일반 건축물 주택 건 수 세액 건 수 세액 건 수 세액 합 계 289,288 45,936 56,931 8,762 232,357 37,174 ○ 연구기간 : '22. 5. 1~ 8. 31. ○ 연구대상 : 서울시 상업용 건축물 취득자료('21.1.1~'22.4.30) (2020년 취득 기준) (단위: 건/억원) ※ 서울시 일반 건축물 1,358,390건 중 근생 956.637건(70.4%), 업무시설 166,398건(12.2%), 판매시설 96,210건(7.1%), 교육연구시설 32,921건(2.4%), 기타 106,624건(7.9%)임 ○ 소요예산 : 자체연구 추진, 비예산 □ 연구필요성 ○ 상업용 건축물 시가표준액이 시장가격을 반영하지 못하는 불합리함 상존 - 상가 등 상업용 건축물의 시가표준액은 원가방식을 적용해 가액이 일괄 산정되어, 산출된 시가표준액이 시가와 현저히 괴리됨으로 과세 불형평성 논란 야기 - 같은 비주거용이더라도 고액의 부동산일수록 현실화율이 낮고 집합상가의 경우 층/호별 가격 차이를 반영하지 못함 ○ 비주거용 가격공시 도입이 지연되는 상황에서 상업용 건축물 과표의 적절한 시세반영률 목표치 설정 필요 - 공시부동산은 향후 5년~15년에 걸처 연 3%씩 인상하여 공시가격을 시세의 90%까지 상향 예정이나, 상가 등 건축물은 별도계획이 없어 격차가 확대될 예정임 <연도별 유형별 평균현실화율 전망(단위:%)> 구 분 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30 ‘31 ‘32 ‘33 ‘34 ‘35 공동주택 69.0 70.2 71.5 72.7 75.6 78.4 80.9 83.5 85.6 87.8 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 단독(표준)주택 53.6 55.9 58.1 60.4 63.6 66.8 70.0 73.2 75.7 78.2 80.6 82.5 84.4 86.2 88.1 90.0 토지(표준지) 65.5 68.6 71.6 74.7 77.8 80.8 83.9 86.9 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 ※ '20년 현실화율 : 상업용 건축물 65.3%(표준주택 53.6%, 공동주택 68.1%, 토지 65.5%) Ⅱ 연구대상 및 연구방법 □ 연구대상 ○ 상업용 건축물의 시가표준액 산정체계 및 과세형평성 비율 연구 - 상업용 건축물 시가표준액과 주택 등의 부동산 공시제도의 변천과정 연구 - 수평적·수직적 과세형평성에 대한 개념과 발생 정도의 이론 연구 ○ 상업용 건축물 시가표준액의 현실화율과 과세형평성의 실증분석 - 상업용 건축물의 지역별, 유형별(업무용, 판매용 등), 가격별, 면적별 현실화율 분석 - 분산계수(COD)를 계산하여 지역별, 유형별, 가격별, 면적별 수평적 형평성 분석 - 가격격차비율(PRD)을 계산하여 지역별, 유형별, 가격별, 면적별 수직적 형평성 분석 ○ 상업용 건축물 시가표준액과 주택공시가격의 과세형평성 상호 비교 - 상업용 건축물 시가표준액 산정의 문제점 및 과세형평성 개선의 방향 제시 - 기 연구한 '21년 주택가격의 비율연구와 현실화율 및 과세 형평성 상호 비교 □ 연구방법 ○ 문헌연구를 통해 건축물 시가표준액 제도와 부동산 공시제도 비교 및 과세형평성 선행 연구 조사 ○ 상업용 건축물 시가표준액 비율연구와 주택공시가격의 과세형평성 비교 - 객관적 시가 자료인 '21년 취득신고 자료의 취득금액과 시가표준액 활용 - 국토부 상향 예정 공시가격의 현실화 수준과 비율연구 결과와 비교·분석 ○ 산정된 상업용 건축물의 비율을 미국의 '비율연구' 기준에 적용하여, 상업용 건축물 시가표준액의 현실화 수준과 형평성 측정 - 상업용 건축물의 과세 형평성이 악화된 지역·유형·가격대별 분석 ※ 공시가격 현실화율 수준 : 현실화율의 중위수로 측정 ※ 수평적 형평성 : 분산계수(COD) = 평균편차/ 비율의 중위수 x 100 일반적으로 COD가 15.0 이상이면 집단내 균일성은 낮은 것으로, 5.0 미만 이면 높은 것으로 평가됨. ※ 수직적 형평성 : 가격관련미분계수(PRD) = 비율의 산술평균/ 비율의 가중평균 일반적으로 0.98~1.03내에 존재하면 수직적 형평성이 만족된다고 봄. Ⅲ 활용계획 □ 시가표준액 제도개선 등의 주요 근거자료로 제시 ○ 2023년 건축물 지방세 시가표준액 산정 작업시 의견 제출 □ 시의회 및 국감 자료 제출시 근거자료로 제시 ○ 시의회 및 국정감사 자료 예상질의 작성시 참고 Ⅳ 향후일정 □ 취득세 신고자료 수집 및 기초 데이터 생성: '22. 5. 31.까지 ○ 세무종합시스템 내의 상업용 건축물 취득자료 요청(세무과) □ 상업용 건축물과 주택 비율 연구 비교·분석: '22. 7. 31.까지 □ 보고서 작성 및 완료: '22. 8. 30.까지 붙임: 1. 2020년 서울시 상업용 건축물 취득 현황서 1부. 2. 국토부 부동산 공시가격 현실화 방안서 1부. 끝. 붙임1 구분 소 계 상업용 건축물 주택 건 수 세액 건 수 세액 건 수 세액 합 계 289,288 45,936 56,931 8,762 232,357 37,174 종로구 4,520 911 1,970 377 2,550 534 중구 4,339 1,352 2,302 882 2,037 470 용산구 7,845 2,283 1,898 222 5,947 2,061 성동구 7,319 2,159 2,506 443 4,813 1,716 광진구 7,184 1,098 1,539 110 5,645 988 동대문구 9,871 1,005 2,562 155 7,309 850 중랑구 11,117 979 1,468 114 9,649 866 성북구 13,071 1,289 1,059 67 12,012 1,222 강북구 8,719 584 785 52 7,934 532 도봉구 9,027 543 811 53 8,216 490 노원구 15,977 1,137 942 51 15,035 1,086 은평구 18,268 1,308 1,751 104 16,517 1,204 서대문구 10,786 1,193 1,209 63 9,577 1,130 마포구 11,514 2,138 2,322 351 9,192 1,787 양천구 12,847 1,595 1,426 101 11,421 1,494 강서구 16,433 1,885 4,723 592 11,710 1,293 구로구 12,513 1,330 2,321 382 10,192 948 금천구 8,512 845 4,446 409 4,066 436 영등포구 14,705 3,951 4,517 2,004 10,188 1,947 동작구 9,537 1,569 731 60 8,806 1,509 관악구 9,823 1,031 1,252 111 8,571 920 서초구 12,988 4,072 3,190 513 9,798 3,558 강남구 14,446 5,252 3,895 897 10,551 4,355 송파구 16,380 3,462 4,423 382 11,957 3,079 강동구 21,547 2,966 2,883 267 8,664 2,699 2020년 서울시 상업용 건축물 취득 현황 (2020년 기준) (단위 : 건/억원) 붙임2 국토부 부동산 공시가격 현실화 방안 □현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격대간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려하였다. ㅇ연간 현실화 제고폭(약 3%p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려하였다. ㅇ현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려하여 연도별 제고 상한은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용한다. <연도별 유형별 평균현실화율 전망(단위:%)> 구 분 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23 ‘24 ‘25 ‘26 ‘27 ‘28 ‘29 ‘30 ‘31 ‘32 ‘33 ‘34 ‘35 공동주택 69.0 70.2 71.5 72.7 75.6 78.4 80.9 83.5 85.6 87.8 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 단독(표준)주택 53.6 55.9 58.1 60.4 63.6 66.8 70.0 73.2 75.7 78.2 80.6 82.5 84.4 86.2 88.1 90.0 토지(표준지) 65.5 68.6 71.6 74.7 77.8 80.8 83.9 86.9 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 □현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고된다. ㅇ이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다. □(토지) 단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용상황별 편차가 크지 않은 점을 고려하여 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 ‘21년부터 연간 약 3%p씩 현실화한다. `20년 현실화율(%) : 주거용 64.8, 상업용 67.0, 공업용 65.9, 농경지 62.9, 임야 62.7 <부동산 유형별？가격대별 목표 도달기간재고량(호, 필지)은 ‘20년 공시 기준> 구 분 9억원 미만 9∼15억원 15억원 이상 공동주택 10년 1,317만호(95.2%) 7년 43.7만호(3.2%) 5년 22.6만호(1.6%) 단독(표준)주택 15년 20.7만호(94.1%) 10년 0.9만호(4.0%) 7년 0.4만호(1.9%) 토지(표준지) 8년 / 50만필지

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