다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택정책과-3591 결재일자 2022. 3. 4. 공개여부 부분공개(7) 방침번호 시 민 주무관 임대주택관리팀장 주택정책과장 김미리 허지숙 03/04 김선수 ’22년 재개발임대주택 민간위탁 운영계획 2022. 2. 주택정책실 (주택정책과) ’22년 재개발임대주택 민간위탁 운영계획 재개발임대주택의 효율적 관리를 위해 추진 중인 민간위탁 사업의 ’22년 추진계획을 검토·승인하여 입주민 주거 안정에 만전을 기하고자 함 Ⅰ 추진개요 ？？ 추진근거 ○ 재개발임대주택 민간 시범위탁 추진계획(주택정책과-12551호, ’14. 8. 1.) ○ 재개발임대주택 관리 위·수탁 협약서( ’21. 3. 26.) ？？ 사업기간 : ’22. 1. 1. ~ 12. 31.(1년간) ※ ？？ 수탁기관 : ㈜미래에이비엠(대표자: 조삼수) ？？ 위탁규모 : 재개발임대주택 2개 단지 9개 동 1,201호 ○ 마포래미안푸르지오(마포구 마포대로 197길) - (_:혼합동) 구 분 시설 규모 면 적(㎡) 동 수 호 수 계 전 용 공 용 36,625 27,354 9,271 ○ 목동현대 (양천구 목동동로12길 59) - 구 분 시설 규모 면 적(㎡) 동 수 호 수 계 전 용 공 용 29,090 17,690 11,400 ？？ 위탁사무 업무구분 업무내용 처리기관 참고사항 임대 업무 (공급요청, 입주·퇴거, 채권압류 등) ？ 입주안내문 발송 ？ 화재보험 가입(임대전용단지) ？ 계약, 입주서류(보증금) 접수 ？ 열쇠 교부, 시설물 인계 ？ 임대료 부과？징수 ？ 임대료, 임대보증금 상호전환 ？ 퇴거세대 보증금 반환, 공가관리 ？ 명의변경 ？ 유주택자(재산조회) 관련 업무 ？ 소송업무(채권압류 관련) ？ 부정입주, 전대 등 실태조사 ？ 관리규약, 잡수입의 검토？승인 위탁업체 - 공가공급, 재산조회 (SH공사 협조) - 주택소유여부 조회 (국토교통부 협조) 주택관리 업무 (시설 유지관리, 입주자 실태조사 ？ 관리사무소 개소(소장 등) ？ 각종 계량기 검침 ？ 관리비 예치금 수납 ？ 관리카드 작성, 관리규약 배부 ？ 경비, 청소, 쓰레기 수거, 안전관리, 환경정비, 수목관리, 소독 등 ？ 부대 및 복리시설 관리 ？ 공납금 납부대행 ？ 관리비(잡수입 포함) 부과？징수 ？ 관리규약 및 임차인대표회의 합의사항 ？ 시설물 유지 보수 커뮤니티 활성화 ？임대주택 주민의 주거복지 향상 업무 ？？ 소요예산 : ○ 민간위탁금 : (단위 : 천원) 계 위탁수수료 공가관리비 선수관리비 수선유지비 특별수선충당금 프로그램운영비 ○ 민간위탁사업비 : - 임대보증금 반환금 : - 노후 공공임대주택 시설개선사업 : Ⅱ ’21년 추진실적 < 추진실적 요약 > ① 공가발생 최소화 : 잔여공가 청약추진, 예비입주자 선발로 공가 적기제공 ② 시설분야 관리 개선 : 노후시설 개선 시행, 주거 전용부분 시설개선 추진 ③ 주거복지 프로그램 강화 : 입주민 만족도 향상위한 프로그램 운영 다양화 ④ ’21년 지도점검 지적사항 개선: 보조금통합관리시스템 사용 및 시설노후화 예산 반영 ① 잔여공가 청약추진으로 주거안정 활성화 및 공가 발생 최소화 ○ 원활한 공급 관리 위해 잔여세대 청약 의뢰(24세대, ’21.11.19 공고) 계 마포래미안 푸르지오 목동 현대 아파트 합계 기 존 당해발생 합계 기 존 당해발생 ○ 또한, 예비입주자 추가 선발하여 공가관리 탄력적 운영 - 신규 공가 발생 시 순차적 입주 추진을 위해 예비입주자 63명 추가선발 ※ : 마래푸 , 목동현대 A ※ 예비입주자 기간 : 청약 발표일인 ’22.6.3.(예정)으로부터 1년간 ② 노후시설 및 전용부분 수선 추진으로 시설분야 관리개선 ○ 국비 활용 노후공공임대주택 시설개선 추진(, 국비) - 국토교통부는 15년 이상된 노후공공임대주택 시설개선사업을 추진 중임 - 목동현대 A(’97년 준공)는 단열·방음효과 개선 및 입주민 낙상사고 방지 위해 ’21년 사업을 신청, 2개 동 외측에 복도새시 설치를 완료하였음 [국토교통부 시설개선사업 추진 순위] 1순위: 복도새시, 승강기 설치, 보도블럭 보수 등 2순위: 콘덴싱보일러 교체, LED등기구 교체, 세대외부창호 등 3순위: 수전교체, 주민휴게시설 개선 등 ○ 세대별 수선공사 시행 정비 - 입주민 주거 만족도 향상을 위한 전용 부분 수선도 지속 추진하고 있음 센 터 구 분 수선 사항 세 대 합 계 199 마래푸·목동 전용 부분 세대 타일공사(욕실벽, 발코니 등) 69 마래푸·목동 전용 부분 보일러 불량 수리 51 마래푸·목동 전용 부분 공가세대 입주 전 하자수리 26 마래푸·목동 전용 부분 대기전력 차단스위치 불량 등 기타 20 마래푸·목동 전용 부분 욕실 천장 등 누수 17 마래푸·목동 전용 부분 화장실 목문틀, 거실 미서기문 내려앉음 11 마래푸·목동 전용 부분 현관문 개폐불량 보수 등 5 - 한편, 목동현대 A의 경우 준공된 지 25년이 넘어, 시설물 누수·균열, 전기·화재 시설 종합정밀 점검을 집중적으로 시행하고 있으며, - 결과에 따라 국토부 시설개선사업 대상인 경우, 국비 활용 수선 예정 ③ 입주민 친화 서비스 제공 등 주거복지 프로그램 다양화 ○ 분양단지 관리참여자와의 관계 개선으로 입주민 친화 서비스 제공 - 입주자대표회의 안건 상정 관련, 임대주택 입주자의 의견이 반영될 수 있도록 임차인대표회의와 임대센터가 의견을 매달 전달하였고, - 마포래미안의 경우 복리시설을 공동 이용하는 등 개선사항 다수 발생 ▶ 추후 SH공사에서 관리하는 유사단지와의 성과평가 비교수단으로 활용 가능 시 설 명 분양동 임대동 이용 방법 이 용 료 독서실 매달 신청서 작성, 지문인식 운영 휘트니스센터 매달 수시접수, 지문인식 운영 골프장 매달 수시접수, 지문인식 운영 사우나 매달 수시접수, 지문인식 운영 게스트하우스 관리사무소 신청 북카페 입주민 카드 이용 ○ 주거복지 프로그램 운영의 다양화 - 공동체 활성화·커뮤니티 사업비 활용하여 주민 교류 활성화 - 지역사회와 연계한 입주민 중심의 다양한 주거복지 서비스 제공 · (마포래미안푸르지오) 市 사회적 경제지원사업 ‘같이살림’ 프로젝트인 봄봄 마을정원사 3기 양성 등 · (목동현대 A) 공동체 활성화 단체 ‘함께같이 78’회원들과 장미 아치 포토존 운영하여 주민에 힐링 공간 제시 - 비대면 공동체 프로그램 개발하였으나, 코로나19 장기화로 대체 사업 추진 · 사랑의 김장 나누기, 사랑의 떡국 나누기, 코로나 극복 삼계탕 나눔 행사 등 사랑의 김장 나누기 삼계탕 나눔 행사 장미아치 포토존 운영 ④ ’21년 상·하반기 지도점검 지적사항 개선 ○ 보조금통합관리시스템 통한 회계관리, 시비보조금 예·결산 홈페이지 공개 - - ▶ ’21년 결산은 ’22년 3월 중순 완료 예정 ○ 시설 노후화에 대비한 수선물량 및 소요예산 반영 - 옥상방수, 오수관 교체, CCTV 설치 등 시설개선 필요예산 국비신청 완료 ○ 다만, 목동 현대는 장기수선계획 조정 미실시하여, 향후 반영 필요 - 「공동주택관리법」상 관리주체는 필요한 경우 장기수선계획을 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수 Ⅲ ’22년 추진계획 1. 입·퇴거 등 입주자 관리 ○ 입주 관리 - 거주자 정기 실태조사 실시 : 상반기(5~6월), 하반기(9~11월) 각 1회 - 입주자 관리 : 중복입주 확인(분기별 1회) 및 주택소유 확인(연중 1회) - 전대자 처리 : 적발 즉시 계약해지 및 건물명도 최고(수시) ○ 재계약 관리 - - 만료일 40~50일 전 안내문 발송, 재계약 미이행자에 대하여는 2차 계약체결 촉구(등기) 이후 계약해지 대상자 발췌 안내문 발송 재계약 시행 [미이행시] 계약체결 촉구 [미이행시] 계약해지 만료 3개월 이내 만료일 40~50일 전 계약일 계약일부터 1~2개월 계약일부터 3개월 재계약 대상자 보증금 인상 고지서, 계약안내문 등 발송 무주택서약서, 전대금지 각서 등 서명 1·2차 계약 촉구 및 임대차계약해지 예고 계약해지 및 건물명도 최고 ○ 퇴거 관리 - [자진명도] 이사 등의 사유로 발생, 임대차계약 해지 서류 제출 후 관리비, 시설물 복구비용, 채권압류 등 정산 후 절차 완료 - [강제명도] ① 관리자 집행 :　장기체납, 주택소유, 전대, 소득 초과 등으로 건물명도 소송 결과 주택 자진명도 판결이 나왔으나, 미이행시 ② 채권자 집행 :　임차인 임대보증금에 대해 채권자 강제집행 시 퇴거서류 접수 (7일~10일전) 채권압류 확인 관리비등 정산 시설물복구 후 비용 정산 퇴거 완료 (퇴거일) 입주민 → 센터 ▶ 임대센터 ▶ 센터 ↔ 입주민 ▶ 센터 ↔ 입주민 ▶ 임대센터 2. 임대료 및 임대보증금 관리 ○ 임대료 관리 - 월 단위 임대료 산정(입주당월 임대료는 입주일부터 기산) 후 매월 23일 고지 - 당월분 임대료를 당월 말일까지 납부 - 매월 15일까지 전월 수납액 市 지정계좌 납부 후 세부내역 작성·보고 - 체납 세대 관리 : [참고] ’21년도 임대료 수납실적 가. 마포래미안푸르지오 (단위 : 원, %) 총 부과액(A+B) 당월 부과임대료(A) (기존) 체납 임대료(B) 부과액 수납액 수납률 부과액 수납액 수납률 전월부과액 수납액 수납률 나. 목동현대 A (단위 : 원, %) 총 부과액(A+B) 당월 부과임대료(A) (기존) 체납 임대료(B) 부과액 수납액 수납률 부과액 수납액 수납률 전월부과액 수납액 수납률 ○ 임대보증금 관리 ① (수납) 신규 입주 계약 또는 기존 입주자 상호전환(임대료→보증금) 시 - 계약체결 후 市로 공문 발송하여 납부고지서 발급 요청 - 발급일로부터 60일 이내 고지자가 市 지정계좌로 납입 ② (반환) 기존 입주자 퇴거 또는 역상호전환(보증금→임대료) 시 - 임대보증금반환금 예산을 수탁업체로 교부 - 퇴거 등 사유시 반환 처리하고, 분기 종료 후 15일 내 市로 정산서 제출 가. 마포래미안푸르지오 (단위 : 천원) 21년 총 입금액 21년 총 출금액 반납금(a+b) 집행 잔액(a) 이 자(b) 비 고 나. 목동현대 A (단위 : 천원) 21년 총 입금액 21년 총 출금액 반납금(a+b) 집행 잔액(a) 이 자(b) 비 고 3. 안전 및 시설관리 ○ ？중대재해처벌법？ 시행(’22.1.27.)에 따른 현장 중심 안전체계 확립 - 도급 계약 시 발생할 수 있는 유해·위협요인의 점검, 예방절차 마련, 안전보건 교육 시행 등 통해 사고예방을 위한 안전체계 확립 ① [계약사전 준비] 안전보건경영방침 수립, 산업재해예방 활동 이행 계획 수립 ② [업체선정 단계] 비용 산출 내역에 안전관리비용 반영 확인, 안전보건 확보 서약서 제출요청, 협의체 구성하여 작업공정 조정 등 사전 협의 ③ [공사시행 단계] 도급작업 위험성평가 실시, 보호구 착용 등 안전점검, 안전조치 이행확인 및 안전보건교육 이수, 공사중지 기준 마련 등 [중대재해발생 단계별 점검사항] 협의체 구성 및 운영 ？ 위험성 평가 ？ 안전보건 점검 ？상호 연락 방법 및 작업공정 조정 ？재해발생 위험시 대피방 등 협의 ？정기 및 수시 위험성 평가 ？1회/2일 또는 1회/7일 이상 작업장 순회 점검 ？1회/2개월 또는 분기 이상 합동안전보건 점검 ？ 유해인자 등 관리 ？ 안전보건 교육 ？ 위험장소 예방조치 ？작업환경 측정개선 ？안전보건 정보제공 ？교육장소 및 자료 제공 ？법정교육 지도 지원 ？감전,추락 현장점검 ？공사기간단축, 위험 공법 사용금지 - 시기별 점검 시행 및 안전사고 교육 시행 등 시설물 안전점검 및 진단 철저 구 분 근 거 점검 횟수 점검 주체 비 고 화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률에 의한 안전점검 작동기능점검 화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률 제25조3항, 시행규칙 제18조1항 1회 이상/년 관리 사무소 용역 종합정밀점검 1회 이상/년 공동주택관리법에 의한 안전관리 안전점검 공동주택관리법 제33조 동법 시행령 제34조 1회 이상/반기 관리 사무소 자체 공동주택관리법에의한 안전진단 해빙기진단 공동주택관리법 시행령 제33조, 동법 시행규칙 제11조 1회/연 관리 사무소 자체 우기진단 1회/연(6월) 월동기진단 1회/연 안전진단 1회 이상/분기 위생진단 연2회 이상 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 의한 안전점검 정기안전점검 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제6,11,12,13조 및 동법 시행령 제3,8,10조 1회 이상/반기 관리 사무소 자체 기관 의뢰 정밀안전점검 1회 이상/3년 정밀안전진단 1회 이상/5년 등 긴급안전점검 붕괴, 전도 우려시 어린이 놀이터 점검 정기시설검사 어린이놀이시설 안전관리법 제12조2항 1회/2년 관리 사무소 기관 의뢰 안전점검 동법 시행령 11조 1회/월 자체 ＊ ○ 해킹사건과 관련, 사이버보안체계 구축으로 개인정보 보호·관리 강화 - 물리적, 기술적 보안취약점 진단에 따라 시스템 유형별 대책 수립 - 단지별 취약점 분석, 취약점별 보안조치, 개선방안 등 보안대책 수립 ○ 하자·수선 관리 - 시설공사별 담보책임기간 내 하자발생 시 사업주체에 하자보수 청구 · 전유부분: 임차인 청구/공용부분: 임차인대표회의 또는 관리사무소 청구 - 구 분 내 용 예산 구분 장기수선계획 공사 외벽도장, 승강기 교체 등 74개 항목 장기수선계획 수선주기에 따라 보수 市 민간위탁금 일반 보수 공용 및 세대 내 시설물 하자보수 공사 市 민간위탁금 시설개선 노후공공임대주택(목동) 옥상방수 등 추진 국고보조금 4. 단지 내 일자리 창출 제고 ○ 수탁사와 연계하여 주민 일자리 제안 - 위탁사가 관리하는 현장(공동주택, 업무용빌딩, 주상복합, 오피스텔 등) 미화 직원 및 아르바이트 직원 구인 발생 시 입주민에게 우선 공고 - 자치구 및 공공기관이 시행하는 일자리 제공 정보를 수시 체크하여 안내 - 신청자에 한해 상담카드 작성, 구직활동에 필요한 맞춤형 정보 제공 등 ○ 市 사회적 기업 육성프로그램 ‘같이살림 프로젝트’ 참가, 향후 사회적기업 또는 협동조합 설립하여 입주민에 안정된 취업자리 제공 예정 - 市와 연계한 직업교육훈련 참여유도, 인터넷 활용도가 낮은 어르신들 위한 활용 교육도 우선 수행 계획 5. 주거복지 및 커뮤니티 활성화 ○ 입주민 호응이 높았던 행사의 경우 횟수와 참여 인원을 확대 시행 - 작년 호응이 좋았던 나눔 행사를 코로나 추이를 살펴 확대 시행하고자 함 - 외 비예산 행사도 다수 추진 예정 연 번 커뮤니티 사업명 활동 및 추진사항 소요 에산 (단위:천원) 비 고 합 계 1 목동현대 마래푸 2 목동현대 마래푸 3 마래푸 4 목동현대 5 목동현대 Ⅳ 검토의견 : 승인 ？？ 입·퇴거, 재계약 등 입주자 관리 ○ 주택소유 현황 조회 등 재계약 입주대상자 자격 확인·관리 철저 - 기존 거주 세대는 2년마다 계약을 갱신하며, - ○ ’21년도 잔여공가(’22. 6월 발표예정) 및 신규 공가 입주관리 철저 - 잔여 공가 일반 공급을 통해 신규 입주할 24세대 중 미계약 세대, 공고일 이후 새롭게 나오는 공가를 최소로 유지할 수 있도록 예비입주자 적극 관리 ？ ？ 수탁사는 협약서 제3조에 따라 주택소유여부 등 임대업무에 부대되는 업무를 충실히 수행해야 할 의무가 있음 ？「주택공급에 관한 규칙」개정(’18.12.11)에 따라 주택소유자로 판단되는 경우 건물등기부등본 등 주택 소유 여부를 판단할 수 있는 서류를 제출하여 소명해야하므로, 확인 후 市에 처리결과 회신 필요 ？？ 임대료 및 임대보증금 관리 ○ - 목동 현대의 경우 , - 이 부분 적극 관리 필요 - ？？ 안전 및 시설물 관리 ○ 중대재해예방을 위한 수탁기관 안전보건관리체계 구축·이행 철저 - 市의 모든 민간위탁 사업장은 「산업안전보건법」제36조에 근거하여 위험성평가를 실시해야 하며, 제3자에게 도급 등을 하는 경우 종사자의 안전을 확보하기 위해 기준과 절차를 마련하고, 반기 1회 이상 점검해야 함 - 목동은 노후시설물 개선공사인 옥상방수 등이 예정되어 있으므로, 근무자 보호를 위한 작업절차 준수 등 산업재해 예방조치 이행 노력을 기울일 필요가 있음 ？ ？ 수탁사는 협약서 제5조에 따라 정기적으로 점검(안전검사 포함) 후 계획 및 결과를 시에 제출할 의무가 있음 ？ 도급업체-수급업체 간 공사이행에 대한 충분한 협의를 거치고, 수급 업체가 안전보건 확보조건 미이행시 즉시 조치방안을 마련하기 바람 ○ 또한, 사이버해킹 테러 등에 관리시스템이 악용되지 않도록 관리 필요 ？？ 입주민 소통강화 및 커뮤니티 활성화 ○ 임차인대표회의 시 입주민 의견을 적극 청취하여 민원발생 최소화 - 노후화된 시설로 인한 층간 소음, 관리비 문제 등 관리 어려움 다소 있으나, - 비예산으로 추진 예정인 는 주거복지 향상에 도움이 될 것으로 기대 ？？ 예산집행 절차 등 관련규정 준수 및 위탁사업 이행 관리 철저 ○ 보조금통합관리시스템을 통한 회계관리, 분기별 정산보고 적극 추진 - 수탁기관은 지급한 사업비에 대해 분기별로 정산서를 작성, 당해 분기 종료 후 15일 이내 시에 제출해야 하며, 사업연도 종료 후 3개월 내 결산서 작성 - 등 예산집행 관리 철저 ○ 기타 :정산 및 결과 제출 要 Ⅴ 행정사항 ？？ 예산 교부계획 ○ 총 소요예산: (단위: 천원) 통 계 목 세 부 항 목 교부 구분 1분기 2분기 3분기 4분기 계 민간 위탁금 위탁수수료 공가관리비 선수관리비 수선유지비 특별수선충당금 커뮤니티사업비 소계(a) 민간위탁 사업비 임대보증금반환금 노후공공임대주택 시설개선사업(국비) 소계(b) 전체 합계(a+b) ※ 수탁기관 사업추진 일정에 따라 분기별 교부액 변동 가능 ？？ 향후일정 ○ ’22년 사업계획서 승인 : ’22. 2. ○ 분기별 사업비 교부 및 위탁사업 이행 관리 : ’22. 3.~12. ○ 민간위탁 현장 지도점검 실시(반기별 1회) : ’22. 6./11. 붙임 1. 2022년 수탁기관 사업계획서 1부. 2. 2022년 민간위탁 사업예산 편성내역 1부. 끝. [붙임] 민간위탁 위·수탁 협약서 주요 사항 정리 근거 관련 사항 근거세부 상세 사항 제4조 제5조 제6조 제12조 제13조 제17조 제18조 제19조 제21조 제23조 부칙

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20220305053007

본청

주택정책과-3591

D0000044869433