다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거정비과-3787 결재일자 2021. 10. 5. 공개여부 부분공개(5 6) 방침번호 시 민 주무관 센터장 주거정비과장 안준영 오종규 10/05 임인구 협조 「관리처분계획 실무매뉴얼 마련 및 제도개선」 을 위한 서면자문 결과보고 2021.9 주택정책실 (주거정비과) 「관리처분계획 실무매뉴얼 마련 및 제도개선」 을 위한 서면자문 결과보고 관리처분계획 세부기준 및 실무매뉴얼 마련을 위한 정비사업 분양대상자 검토기준 등 법률전문가 서면자문을 요청하고, 그 결과를 보고함. Ⅰ 추진개요 ○ 일 시 : ’21.9.13(월)~9.27(월) ○ 자문위원 : , , ○ 내 용 : 정비사업 분양대상자격 등 관련사항 법률자문 시행 Ⅱ 자문결과 -「도시정비법」제39조제(조합원의 자격)제1항제3호에 따라 조합설립인가후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때는 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봐야 한다. -「도시정비법」제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항제6호에 따라 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우 1주택만 공급한다. 자문의견 차흥권 「도시정비법」제39조제1항제3호의 입법취지가 투기세력의 유입방지, 조합원의 증가로 인한 조합원의 피해를 막기 위한 취지가 있으므로 다물권자의 토지 및 건축물을 양수한 자는 그 여러명을 대표하는 1명을 분양대상자로 보는 것이 합리적임 전영상 「도시정비법」 제77조 제1항은 하나의 주택 또는 토지의 분할금지에 관한 규정이라기 보다 토지분할, 다세대 주택으로 전환 등으로 부동산의 수와 소유자 수의 증가에도 불구하고 건축물을 분양받을 권리는 기준일 다음 날을 기준으로 산정해야 함. 서울시 정비조례 제36조 제2항처럼 분양대상자 의 수를 제한하는 취지의 규정으로 보아야 함. 「도시정비법」 제39조 제1항 제3호에 따라 조합원 수는 한명으로 보아야 하고, 분양대상자 수도 한 명으로 봄이 타당함. 김권규 「도시정비법」제39조제1항제3호에 따라 매도인과 매수인을 대표하는 1명이 조합원이며, 대표하는 1명이 조합원으로 분양받을 수 있게 됨. 김은유 다물권자로부터 매수하면 분양대상자가 늘어나므로, 투기행위를 막기 위해 1개만 인정하는 것이 합리적 -「서울시 도시정비조례」제36조(재개발사업의 분양대상) 제1항 제2호 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 - 제1항 제3호 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 자문의견 차흥권 1) 조례 제36조 제2항 제3호에 따라 공유자 2명을 1명의 분양대상자로 보며, 2명이 공유한 면적이 90㎡이상인 경우에 제36조 제1항 제2호의 요건을 충족함. 서울시 조례 시행규칙 별지 제24호 서식에도 불구하고 조합에 신고된 대표조합원이 공유자를 대표하여 법률행위를 할 수 있으므로, 대표조합원이 분양신청 할 수 있거나, 공유자 전원이 각자 분양신청할 수 있음. 2) A와 B와 C는 단독 분양신청 가능, D는 현금 청산 3) A와 B는 단독으로 분양신청 가능, C와 D는 의사가 합치되는 경우에만 가능, 권리산정기준일 이후 C나 D가 D나 C의 공유지분을 매수한 경우에는 당초부터 소유형태와 규모의 변경없이 공유지분을 승계한 것으로 종전 토지의 총면적에 산입하여 분양대상 가능 전영상 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우에 분양신청자는 여러 명의 분양신청자에 포함하지 아니하고, 단독으로 분양대상자가 되는 것으로 이해됨. 1) 2명 이상이 90㎡이상의 토지를 공유한 경우에는 공유자가 1개의 분양자격을 갖게됨. 2) A와 B와 C는 단독 분양신청 가능, D는 현금 청산 3) A와 B는 단독으로 분양신청 가능, C가 분양신청하지 않았으므로, C와 D는 현금청산 김권규 1) 서울시조례 제36조 제2항 제3호에 따라 공유자는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제1항 제2호 ‘분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적’ 부분이 같은 조 제2항 제3호 단서 ‘공유지분으로 소유한 토지의 지분면적’을 의미하지는 않는 것으로 보임. 2) 서울시조례 제36조 제2항 제3호의 단서조항으로 단독분양권이 주어지는 경우로서 ‘권리산정기준일 이전 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호에 해당하는 경우’만을 규정하고 있을 뿐, 공유자 전원이 분양신청할 것을 요구하고 있지는 않음. 3) A, B는 서울시조례 제36조 제2항 제3호 단서에 따라 단독분양권이 주어지는 경우에 해당하고, C와 D는 지분면적 미달로서 같은 조 제2항 제3호 본문에 따라 ‘1인의 분양대상자’로 간주되므로 C와 D가 모두 분양신청하지 않을 경우에는 현금청산하게 됨. 김은유 1) 대물적 처분으로 봐야하므로, 90㎡ 이상 이상의 토지가 중요하며, 공유자 2인이 1개의 분양자격을 갖게 됨. 공유자들은 대표공유자를 선정하여 대표자가 분양신청을 하도록 한 것이므로, 의사합치 문제가 아니라 대표자가 분양신청을 하면 분양권 인정, 대표자가 분양신청 안하면 분양미신청자로 현금청산으로 봐야함. -「서울시 도시정비조례」제2조 제8호(미사용승인건축물) 관계법령에 따라 건축허가를 받았으나, 사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물 -「서울시 도시정비조례」제34조(관리처분계획 수립기준) 제4호 단서규정 특정무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다. -「서울시 도시정비조례」제36조제1항제1호(재개발사업의 분양대상) 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 자문의견 차흥권 서울시 도시정비조례의 제반규정과 미사용승인건축물의 개념, 사용관계를 종합해 볼 때 미사용승인건축물이 주거용으로 사용되고 조합정관에 정할 경우 조례 제36조 제1항 제1호에 해당하는 것으로 볼 수 있음. 전영상 미사용승인건축물도 건축허가 등을 받은 것으로 특정무허가건축물과 동일하게 취급할 수 없으나 사용승인을 받지 못한 이유가 실질적으로 건축허가 등을 받지 않은 것과 같은 것으로 평가할 수 있는 경우에는 특정무허가건축물 처리기준에 준하여 취급가능. 그 외의 경우에는 분양대상 주택에 해당할 수 있을 것으로 보임. 김권규 서울시조례[제4238호, 2004. 11. 5., 일부개정] 제2조 제1호 마목은 특정무허가건축물에 미사용승인건축물을 포함시킨 바 있고, 서울시조례[제4657호, 2008. 7. 30., 일부개정] 제2조 제8호는 미사용승인건축물에 대해 별도의 정의규정을 둔 바 있음. 불법성의 정도가 더 큰 무허가건축물에 분양권을 인정함에도 불법성의 정도가 더 약한 미사용승인건축물에 분양권을 인정하지 않는다면 형평성에 반하는 점, 서울행정법원에서도 동일한 취지로 판결한 사실이 있는 점 등을 고려하면 분양대상에 포함될 수 있을 것으로 사료됨. 김은유 조례 34조에 이미 특정무허가건축물(미사용승인 건축물 포함)이라고 되어 있으므로, 제36조도 당연히 미사용승인 건축물 포함으로 볼 수 있음. 조례개정이 필요한 사항으로 볼 수 있음. -「도시정비법」제72조제4항(재분양신청) 분양신청 종료 후 사업시행계획인가의 중대한 변경 시에는 분양신청을 다시하게 할 수 있다. -「도시정비법」도시정비법 제72조5항에 따라 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자(이하 “분양미신청자등”)에게 분양신청을 다시하게 할 수 있음. 자문의견 차흥권 기존 분양신청자에게 재분양 신청을 허용하는 것은 사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에 한하는데, 분양미신청자들에게 조합정관에 정하거나 총회 의결로 추가분양신청을 허용할 수 없음. 사업시행계획의 변경으로 인해 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에 한하여 허용하되, 조합정관과 총회의결로 우선순위를 달리 정할 수 있다고 해석할 수 있음. 전영상 법제처의 판단처럼 법문표현을 정확하게 하기 위해서 법 제72조제5항에는 “전항의 경우”라는 표현이 있어야 하나 그러하지 않음. 제5항의 “제4항에 따라”라는 규정은 “분양신청을 다시하게 할 수 있다”는 규정을 수식하는 내용으로 제5항은 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회 의결을 거친 경우 제4항에 따라 즉, 제1항부터 제3항까지 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 거처 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시하게 할 수 있다.”로 해석할 수 있음. 김권규 개정입법 이전 대법원은 총회의결을 통해 현금청산대상자에게 추가분양신청기회를 부여한 후 수립한 관리처분계획이 도시정비법 위반이 아니라는 판시를 한 바 있으나, 개정법률 제72조 제5항은 분양미신청자등에게 분양신청을 허용하는 예외적인 규정으로서 이를 확대해석 할 경우 기존의 분양신청 결과를 신뢰할 수 없게 되어 사업의 안정적 추진이 저해되는 점, 법 제72조 제4항은 분양신청자에게 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 재분양신청을 허용하고 있는데, 만일 분양미신청자들에게 정관으로 정하거나 또는 총회 의결만 거치면 사업시행계획인가의 변경여부와 무관하게 추가분양신청기회를 부여한다면 형평에 반하는 점 등을 고려하여 분양미신청자들에게 추가분양신청을 허용하자면, 사업시행계획의 변경으로 인해 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에 해당할 것을 요구하고 있다고 사료됨. 김은유 재분양신청은 굳이 사업계획변경이 없어도 가능하다는 것이 대법원 판례이며(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 관리처분계획취소 (차) 상고기각), 주택재건축조합이 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자들에게 잔여분에 대한 추가분양 신청기회를 부여하여 수립한 관리처분계획이 일반분양의 절차에 관한 구 도시정비법 제48조 제3항 및 구 주택법 제38조 등에 위반되는지 여부(소극), - 도시정비법 제40조(정관에 기재사항등)제1항 제6호 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임, 제8호 ‘조합임원의 권리·의무’, ‘임원의 업무의 분담 및 대행 등’ , ‘관리처분계획’에 관한 사항 - 시행령 제38조(조합정관에 정할 사항) 제10호 법 제74조제1항에 따른 관리처분계획(이하 “관리처분계획”이라 한다) 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항, 제15호 조합원의 권리ㆍ의무에 관한 사항 - 도시정비법 제45조(총회의 의결) 제8호 정비사업비의 조합원별 분담내역 ④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. 자문의견 차흥권 일반적인 다수의 아파트 분양대상 조합원과 이해관계를 달리하는 상가 등의 소유자들단체와 별도의 약정서를 체결하고, 미리 정관에 반영하거나 총회에서 정관변경에 준하는 실질적인 의결정족수(재적 조합원의 3분의 2 이상)을 구비하여 의결한 경우에는 약정서대로 추진할 수 있는 자율성과 재량성을 가짐. 다만 도시정비법과 서울시 도시정비조례의 강행규정에 위반하는 내용이거나 신의칙 등의 법리에 비추어 사회상규에 위반하는 경우 무효임. 전영상 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등 산정을 위해 산정기준, 절차, 방법 등이 포함될 필요가 있음. 김권규 별도의 약정에 의한 관리처분계획 수립은 조합정관에 반영하고 총회에서 3분의 2이상이 의결할 경우 유효할 것으로 볼 수 있음. 김은유 별도의 약정에 의한 관리처분계획 수립은 조합정관에 반영하고 총회에서 3분의 2이상이 의결할 경우 유효할 것으로 볼 수 있음. 조합장에 대한 인센티브에 대한 약정은 총회의결을 거쳤음에도 불가하다는 판결이 있 있음. Ⅲ 향후계획 기정 신설 「도시정비법」제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항제6호에 따라 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우 1주택만 공급한다. 「도시정비법」제76조(관리처분계획의 수립기준) 제1항제6호에 따라 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 자로부터 양수한 자의 경우에도 1주택을 공급한다. 기정 신설 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물(미사용승인건축물 포함) 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 가준 Ⅳ 행정사항

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주거정비과-3787

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