다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 (경유) 제목 민원회신(공용부분 사용) 안녕하십니까? 귀하께서 우편을 통해 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “공용부분 사용”에 관한 것으로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 대규모점포가 아닌 상가의 경우, 민사특별법인 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단집회 결의로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물법 소관부처인 법무부에서 발간한 『집합건물법 해석사례집』에 따르면, “집합건물법에 따르면 일부공용부분이란 공용부분 가운데 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것이 명백한 부분으로서, 일부공용부분은 그것을 공용하는 구분소유자의 공유에 속하며(법 제10조 제1항), 각 공유자는 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하게 됩니다(법 제10조 제2항, 제17조). 전체공용부분과 일부공용부분의 구별은 구분소유자들 간의 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정됩니다(대법원 2007.7.12. 선고 2006다56565 판결). 일반적으로 건축물대장의 기재(일부공용부분으로 기재되어 있는지 여부) 및 건물의 전체적인 구조, 해당 공용부분의 위치, 이용 상황, 필요성 등을 기준으로 하여 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 것인지 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것인지에 따라 판단된다.”라고 안내하고 있습니다. 『집합건물법 해석사례집』에 따르면, “집합건물법에 따르면 건물에 대해 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단(동별 관리단)이 당연 설립됩니다(법 제23조 제1항). 한편, 일부의 구분소유자의 공용에만 제공되는 것이 명백한 일부공용부분이 있는 경우 그 일부공용부분의 관리를 위하여 별도로 규약을 설정하고 관리단(일부공용부분 관리단)을 설립할 수 있습니다(법 제23조 제2항, 제28조 제2항). 따라서 1동의 건물에 대해 동별 관리단과 일부공용부분 관리단이 함께 존재할 수 있습니다. 일부공용부분 관리단은 당해 일부공용부분의 관리에 관한 사항을 결정할 수 있으며, 전체공용부분에 관한 사항이나 일부공용부분에 관한 사항 중 구분소유자 전원의 이해에 관계가 있는 사항은 동별 관리단 집회 결의로써 결정합니다(법 제14조).”라고 안내하고 있습니다. 사안의 8층의 공용부분이 전체공용부분이라면, 집합건물법 제15조(공용부분의 변경) 제1항에 따라, 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다. 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정할 수 있습니다. 같은 법 같은 조 제2항에 따라, 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 같은 법 제16조(공용부분의 관리) 제1항에 따라, 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문(공용부분의 변경) 및 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)로써 결정하며, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. 집합건물법 제17조(공용부분의 부담ㆍ수익)에 따라, 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다. 집합건물법에는 관리비에 대한 세부규정이 없으므로, 관리비 사용과 관련해서는 규약 또는 관리단집회의 결의로 결정하실 사안으로 보입니다. 집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무) 제1항에 따라, 관리인은 1) 공용부분의 보존행위, 1의2) 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위, 2) 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 3) 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위, 3의2) 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위, 4) 그 밖에 규약에 정하여진 행위를 할 권한과 의무를 가집니다. 따라서, 규약상 관리인의 권한과 의무에 관리단 사무실 이전과 관련한 내용이 명시되어 있는 경우에는 관리인이 관리단 사무실을 이전하는 것이 가능해 보입니다. 집합건물법에 없는 사안에 대한 법률상담은 동주민센터의 마을변호사 제도를 통해 무료법률상담을 받으실 수 있으며, 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 서울특별시 건축기획과 김형우 주무관(☏02-2133-7036)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 김형우 건축지원팀장 곽정순 건축기획과장 09/08 박순규 협조자 시행 건축기획과-3444 ( ) 접수 ( ) 우 / 전화 02-2133-7036 /전송 02-2133-0752 / / 부분공개(6)

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