다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변]전게입자 2+2년 계약관련입니다. 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “해외 파견 근무가 실거주의무 위반의 정당한 사유에 해당되는지”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 임대인이 본인(또는 직계 존·비속)의 직접 거주를 이유로 갱신거절하였으나 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년 등)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우, 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). - 참고조문: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. ~ 7. 및 9. “생략” 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 다만, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수 밖에 없는 불가피한 사유가 있는 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유가 있다고 판단하고 있습니다. 위 정당한 사유에 해당하는 구체적 사례에 대하여는 현재 법원의 판례는 없으나 「국토교토부-법무부의 주택임대차보호법 해설집」 제30쪽에 의하면 ① 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우 ② 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 들고 있습니다. 따라서 귀하께서는 제②번에 해당하는 사유로 제3자에게 임대를 하려는 경우에 해당하므로 위 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유에 해당될 여지가 있습니다. 그러나 위와 같은 사정변경의 원칙은 민법 제2조가 규정하는 신의성실의 원칙의 파생원칙으로서 보충적으로 적용되기 때문에 법원은 다른 사안 등에서 이를 인정하는 데 다소 엄격한 기준을 들고 있습니다. 예를 들어 판례는 “이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 (객관적)사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여야 한다.” 라고 판시하고 있습니다. 따라서 향후 실거주의무 위반으로 인한 손해배상책임 등의 분쟁을 미연에 방지하기 위하여는 위의 요건에 해당하는 입증자료 등을 첨부하여 종전의 임차인에게 내용증명 또는 기타 방법으로 미리 고지하는 것이 바람직 할 것으로 보입니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 임대인의 실거주 인정여부는 법원에서 구체적으로 판단하게 되므로 법률해석이 필요하시면 국토교통부(콜센터 1599-0001)에 문의하시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 정소영 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 06/21 김정호 협조자 주무관 정주영 시행 주택정책과-11244 ( ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 / 전화 /전송 02-2133-0752 / / 부분공개(6)

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