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코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 전세연장계약 관련 계약서 필수 작성 여부 및 계약갱신청 님. 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 “계약갱신을 요구한 경우 보증금 증액과 재계약서를 작성하여야 하는지?”에 대한 문제로 이해됩니다. 이하에서는 유선상 설명 드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다. 임차인이 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 1회 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 그리고 계약갱신 요구의 경우 차임과 보증금을 증？감청구할 수 있는데, 증액의 경우에는 5%를 초과할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제2항, 제3항 및 제7조). ※ 2020.12.10.이전에 계약(갱신)된 임대차는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 통지하여야 합니다. 1. 질의1과 2에 대한 답변 귀하는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 이를 거절할 정당한 사유가 없다면 귀하는 2년간 더 임대차할 수 있습니다. 이 때 임대인과 임차인은 모두 차임과 보증금의 증감을 청구 할 수 있으므로 귀하가 보증금을 증액하지 않겠다는 주장도 가능합니다. 한편 임대인은 5%를 초과하지 않는 범위에서 보증금 증액을 요구할 수 있고, 귀하가 이에 응하지 않을 경우 분쟁조정 또는 법원에 소송을 청구하여 그 결과에 의하게 됩니다. 2. 질의3에 대한 답변 임대차는 당사자의 의사표시 합치만으로 성립하는 낙성계약이며, 특히 계약갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차는 법률에 의하여 효력이 발생하므로 반드시 계약서를 작성하여야 하는 것은 아니나, 계약내용을 명확히 하고 분쟁에 대비하기 위하여 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 특히 임대인이 변경되거나, 보증금이 증액 되는 경우에는 임대인의 인적사항을 파악하고, 증액된 보증금에 대한 확정일자를 받기 위하여 계약서를 작성하는 것이 좋을 것입니다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」의 적용을 받는 임대차의 경우에는 ‘표준임대차 계약서’를 작성하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조). - 참조법령 @ 주택임대차보호법 6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. @ 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. @ 민간임대주택에 관한 특별법 제47조(표준임대차계약서) ① 임대사업자가 민간임대 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다. 끝. 주무관 신동칠 전월세팀장 김중헌 주택정책과장 02/08 김정호 협조자 주무관 정주영 시행 주택정책과-2586 ( ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / / 부분공개(6)

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