다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거환경개선과-614 결재일자 2021. 1. 15. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제7호 시 민 주무관 주거환경개선과장 재생정책기획관 도시재생실장 행정2부시장 김희완 김장수 양용택 류훈 01/15 김학진 협 조 도시계획과장 조남준 재생정책과장 김규룡 주거환경정책팀장 김영인 주무관 이주연 주무관 김문근 소규모주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준 2021. 1. 도시재생실 (주거환경개선과) 소규모주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준 도시계획 및 경관관리 측면을 고려한 제2종일반주거(7층이하) 지역 내 가로주택정비사업 층수완화 기준 등 소규모주택정비사업 심의기준을 마련하여 일관되고 예측 가능한 통합심의 운용을 하고자 함 Ⅰ 추진근거 ○ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제27조(통합심의) - 임대주택 건설에 따라 용적률 상한까지 건축하려는 경우 시장에게 통합심의 요청 ○ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제29조(주택의 규모 및 건설비율) - 2종일반주거지역내 가로주택 층수는 15층 범위에서 조례로 층수제한을 정할 수 있음 ○ 市 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제30조(통합심의) - 도시재생위원회에서 통합심의하고 市 건축위, 도계위 위원 포함하여 구성 ○ 市 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제34조(2종일반주거지역내 가로주택 층수) - 임대주택 건설시 市 도시재생위원회 심의 거쳐 15층 이하 범위 내 완화 가능 Ⅱ 추진배경 ？？ 현 황 ○ 現 서울 내 가로주택은 172개소로 지속적 증가 추세에 있으며, 이중 제2종일반주거(7층이하) 지역 5층 이하 건축물이 밀집한 지역에서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관 훼손 방지를 위해 제2종일반주거지역 내 7층 이하 지역 지정(도시계획조례 제28조제1항제1호) 이 57.6%(99개소)를 차지 < 추진단계별 현황 > 계 준공 착공 사업인가 건축심의 조합인가 조합설립 중 172 7 7 11 15 30 102 < 용도지역별 현황 > 계 1종일반 2종(7층) 2종일반 3종일반 준주거 준공업 172 1 99 42 25 3 2 < 2종 7층 이하 지역 추진단계별 현황 > 계 준공 착공 사업인가 건축심의 조합인가 조합설립 중 99 6 3 2 6 20 62 ○ 소규모주택정비조례 규정에 따라 제2종일반주거(7층이하) 지역 내에서 임대주택 건설을 통해 15층까지 층수완화를 희망하는 수요 多 ？？ 문 제 점 ① 2종 7층 지역내 15층 완화시 저층주거지 주거환경에 부영향 우려 ○ 도시경관 및 주변영향에 대한 고려 없이 법상 최고층수인 15층으로 심의 신청되고 있는 실정 ② 2종 7층 지역내 7층 고수시 가로주택정비사업 활성화에 지장 초래 ○ 임대주택 건설시 층수완화 없이 완화 용적률 확보(200% → 최대 250%)는 현실적으로 어려움 ○ 사업 활성화를 위한 특례법 취지와 맞지 않고, 주택 공급에 심각한 차질 ③ 완화기준 부재로 심의 운영 및 사업시행자의 적정계획 수립에 애로 ○ 완화여부의 불확실성, 완화범위의 비예측성으로 인해 혼란 지속 ？？ 추진경위 ○ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제정？시행('18.2.9) ○ 서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제정？시행('18.12.31) ○ 市 도시재생위(소규모주택 통합심의) 운영계획(2부시장 방침, '19.4.1) ○ 市 도시재생위(소규모주택 통합심의) 운영기준 개선(2부시장 방침, '20.4.9) - 소규모주택 수권분과위 구성하여 심의 후 차기 본위원회에 결과 보고 ※ 심의기준 : 해당 법령 및 조례에서 정한 기준에 따름 ○ 2종(7층이하) 지역 내 가로주택 층수완화 기준 마련 요구('20.7.6. 도재위) ○ 소규모주택정비사업 심의기준 TF 구성('20.10.30) - 관계부서 간 이견을 최소화 한 적정 기준 마련 위해 TF 구성·운영 ○ TF 회의 운영('20.11월~12월, 3회) - 주거환경개선과, 도시계획과, 공동주택과, 도시관리과 Ⅲ 개선계획 : 층수 및 용적률 완화기준 마련 개 선 방 향 ○ 사업 활성화 위한 특례법 취지를 고려하되, 도시경관 및 저층주거지 부영향을 최소화 한 가로주택정비사업 층수완화 ○ 공공성을 고려하여 임대주택의 임대의무기간에 따라 용적률 차등완화 ？？ 제2종일반주거(7층이하) 지역내 가로주택정비사업 층수완화 기준 ○ 도시계획조례 및 지구단위계획 수립기준과 정합성을 고려, 공공기여와 연계한 층수완화 구분 기본 임대 비고 10% ( 공공 ) ~ 20% ( 공공, 공공지원 ) 2종 200%, 7층 또는 평균 7충 (區 심의) 용적률 225% 직선보간 250% - 층수 최고 15층 2종 (7층) 용적률 225% 직선보간 250% 지구단위계획 수립 및 공공기여시 평균층수 완화 (구릉지) 평균 10층, 최고 13층 : 공공기여 5% (평 지) 평균 13층, 최고 15층 : 공공기여 10% 층수 최고 10층 ※ 임대 10% 이상 건설시 완화는 개정 법률('20.8.18.)？조례('20.12.31.)에 의거 공공임대주택에 한해 '21.2.19.부터 시행(조례 제50조제1항제2호 참조) ※ 공공기여는 “서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준” 준용 ※ 전용주거지역과 연접한 지역은 “서울시 지구단위계획 수립기준 Ⅱ.4-3-2. (3)의 10) 전용주거지역 주변 및 제1종일반주거지역내 단독주택지 관리 방안” 준용. 단, 심의에서 철저한 영향분석 및 심도 있는 논의를 거쳐 인정되는 경우에는 심의의결 결과를 따름 ○ 2종 7층 지역 내 공공기여에 따른 10층 초과 완화는 사업면적 3천㎡ 이상이면서 블록단위 개발하는 경우로서 아래 어느 하나의 입지여건에 해당하는 경우에 한함 ※ 가로주택정비사업 지구단위계획 수립기준 마련 후 시행 1. 제2종일반주거지역 이상(7층 초과) 지역과 연접 2. 역세권(승강장 경계로부터 250m 이내) 3. 보 · 차도 구분된 2차로 이상 도로 접도 ？？ 임대의무기간에 따라 용적률 차등완화 적용(가로주택, 자율주택) ○ 공공성·형평성 고려하여 임대유형, 임대기간에 따라 용적률 차등완화 - 공공임대 및 공공지원민간임대주택을 법적상한까지 동일 완화 적용 시 공공지원 민간임대주택 선호로 공공임대 공급에 차질 우려 ⇒ 공공성·형평성 고려 필요 - 30년 임대시 최대완화(법적상한) 기준으로 10년마다, 10%씩 용적률 차등완화 < 임대의무기간에 따른 용적률 차등완화 안> 구분 현행 개선 완화 예시 임대의무기간 30년 임대의무기간 10년 2종일반 3종일반 공공임대 임대기간 무관하게 법적상한까지 완화 법적상한 이내 250% 300% 공공지원 민간임대 법적상한 ？ 20% 이내 230% 280% ※ 도시계획조례상 공공지원민간임대주택의 용적률 완화규정(제55조제14항)과 정합성 고려 ？ 임대의무기간 20년 이상 : 조례상 용적률 + (조례상 용적률 × 20%) ⇒ 2종일반 = 240% ？ 임대의무기간 10년 이상 : 조례상 용적률 + (조례상 용적률 × 15%) ⇒ 2종일반 = 230% ○ 용적률 차등완화 적용 방안 : 심의 및 인가조건 부여 - 공공임대주택은 임대의무기간 30년 이상 유형으로 하도록 조건 부여 - 공공지원민간임대주택은 착오 없도록 사전에 충분히 안내하되, 법적상한까지 완화 신청 시에는 임대 30년 조건 부여하고, 30년 도래 전 분양신고시 신고수리 반려 민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. ⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다. ？ 임대주택 유형별 의무임대기간 공공임대주택 공공지원민간임대주택 유형 임대의무기간 유형 임대의무기간 영구임대주택 50년 10년 국민임대주택, 행복주택 30년 장기전세주택 20년 분양전환공공임대, 기존주택매입임대 10년 ？？ 쾌적한 주거 조성 등 계획의 질적 향상을 위한 심의기준 1. 가로구역 일부에서 사업추진 시 존치 건축물을 고려한 건축계획 수립 2. 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변여건 및 경관을 고려한 건축계획 수립 - “ㄱ”, “ㄷ”, “ㅁ”형 주동배치 적극 검토 3. 1층은 필로티 계획을 가급적 지양하고, 저층부는 복리시설(근생) 등 용도로 계획을 권장 4. 대지 안의 공지 1/2 완화 적용은 인접대지경계선으로부터 완화 적용 배제 5. 입주민과 지역주민의 원활한 보행동선 유입을 유도할 수 있도록 진입마당을 계획하고, 인근에 근린공원, 녹지, 공공공지 등이 있는 경우 보행이 연결될 수 있도록 계획 6. 사업부지 레벨은 주변 레벨과 순응되도록 하고, 주변 레벨과 어울리지 않는 무리한 성토 및 옹벽 계획 지양 7. 밝고 쾌적한 주거환경이 될 수 있도록 각 세대별 채광, 일조를 고려한 계획 8. 옥외공간 시설은 각각의 기능에 적합한 위치에 배치하고, 조경은 입주민들이 일상에서 자연을 느낄 수 있고, 유지관리를 고려하여 환경 친화적으로 계획 9. 건물외관은 하나의 주재료를 선정하여 사용을 권장하고, 여러 재료의 혼합사용은 지양 - 주변 건물과 조화되는 재료·색채를 사용하고, 원경에서의 통일감, 정서적으로 안정감을 줄 수 있는 색채계획 수립 권장 ※ 1∼ 5는 가로주택정비사업에 한해 적용, 6∼ 9는 공통 적용, 이외 사항은 서울시 건축물 심의기준 준용 ※ 가로주택정비사업의 경우 아래 현황을 알 수 있게 도서 작성 및 자료 제출 1. 눈높이 조망 기준 근경, 중경 시뮬레이션 및 반경 100m 이내의 스카이라인 시뮬레이션 2. 주변지역 일조 부영향 검토를 위한 일조 시뮬레이션 3 구릉지(해발 40m를 초과하는 지역으로서 경사도 10도 이상) 해당 여부 4 개발제한구역, 공원, 자연경관지구 등 관련 도시관리계획 현황 연접한 지역 여부 5. 대상구역 경계로부터 반경 200m 이내에 5층 이하 건축물 비율 6. 인접 용도지역 및 기반시설(도로) 현황 Ⅳ 행정사항 ○ 방침 수립 즉시 자치구 통보·시행('21. 1월)

22046628

20210928022834

본청

주거환경개선과-614

D0000041709159