다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거재생과-8254 결재일자 2018.7.19. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제139호 시 민 주무관 주거재생정책팀장 주거재생과장 주거사업기획관 재생정책기획관 행정2부시장 조은경 하대근 국승열 김성보 강맹훈 07/19 진희선 협 조 건축기획과장 박경서 주거환경개선과장 유철호 주무관 권경희 주무관 곽명희 주무관 이승현 - 주거재생활성화지역, 주거환경환경관리사업 등 저층주거지 - 리모델링활성화구역 활성화 방안 검토 보고 2018. 07. 09 도시재생본부 (주거재생과) 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 ■ □ 리모델링활성화구역 활성화 방안 검토 보고 저층주거지 관리·재생을 위하여「리모델링활성화구역」지정을 추진 중에 있으나, 현행제도의 여러 저해요인들로 인해 활성화 되지 않아 그 현황 분석·검토를 통해 아래와 같이 리모델링 활성화 방안을 수립·시행코자 합 Ⅰ 추 진 근 거 ’16.12.30. :『리모델링활성화구역』지정 추진계획 ※ 재생이 시급한 도시재생활성화지역, 주거환경관리사업구역을 대상으로 우선 추진 ⇒ 성과분석 후 해제지역, 일반노후저층주거지역으로 점진적 확대 검토 Ⅱ 주요 추진경과 ○ ’06.05.09. : ‘리모델링’ 용어 정의 및 완화 대상 신설(건축법·영) ○ ’10.11.09. :「리모델링 활성화구역」지정 및 심의 지침 제정 ○ ’11. ~ ’14. : 총 25개 구역 중 22개 지정(88%, ’17년 : 2건, ’18년 : 1건) ○ ’16.07.20. : ‘활성화구역’ 지정 내용 추가(현행과 동일) ※ ‘리모델링활성화구역’ 용어 신설(건축법 시행령 제6조제1항제6호가목) ○ ’16.10.06. : 市「리모델링활성화구역 지정 지침」등 개정 건의 ○ ’17.02.09. : 「리모델링 활성화구역」지정 및 심의 지침 개정 - ‘도시재생활성화지역’ 포함, 절차 강소화 등 본부 건의사항 반영 ○ ’17.3.~4. : 시범사업 희망자치구 접수(6개 활성화지역) ※ 창신숭인, 가리봉, 신촌, 성수, 장위, 상도, 신촌 ○ ’17.05.02. : 시범사업 대상지 선정결과 보고(3개 : 창신숭인, 장위, 상도) ○ ’17.07.19. : (가칭)리모델링 표준지침(안) 검토계획 수립 ○ ’17.07.27. : (가칭)리모델링 표준지침(안) 자문회의 결과(개최일 : 7.24) - 전문가 : 신중진, 이광환, 유나경, 박학룡, 문찬정 ☞ 적용대상 명확하게 적시, 용적률 세부 완화기준(건축디자인기준) 마련 필요 등 ○ ’18.07월 현재 : 시범사업 리모델링활성화계획 수립 용역 추진 중 ○ ’18.03.22. : 주거환경관리사업 리모델링활성화 추진계획 수립 ○ ’18.04.30. : 성곽마을 리모델링활성화 계획 수립 시행 ○ ’18.06.05. : 주거환경관리사업 시범사업 대상지 선정결과 통보 Ⅲ 현 행 규 정 정의(건축법 제2조제10호) ？ 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위 관련 규정 구 분 건축법 건축법시행령 건축법시행규칙 건축조례 조 항 · 제2조제1항제10호 · 제5조 · 제6조제1항제6호 · 제6조제2항제2호 · 제2조의5 · 제3조제2~5항 규 정 - 리모델링 정의 - 적용의 완화 - 적용완화의 기준 - 영 제6조제2항제2호 나목에 따른 규모 및 범위 규정 - 완화요청 및 건축위원회 방법 제시 리모델링 시 적용완화 세부기준 ？ 대상 1. 허가권자가 리모델링활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 구역(이하 “리모델링 활성화구역”이라 함)안의 건축물 2. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물 ？ 완화 규정 건축법 완화사항 완화 가능 범위 비고 대지의 조경(제42조) 범위 제한 없음 ※허가권자는 건축위원회 심의로 완화여부 및 적용범위 결정 - ’17.2.9 市 「리모델링활성화구역 지정 지침」 및 「리모델링활성화구역 건축위원회 심의 지침」 개정 공개공지등의 확보(제43조) 〃 건축선의 지정(제46조) 〃 건폐율(제55조) 〃 용적률 (제56조) 리모델링활성화구역 기존연면적의 30% 그 외 지역 기존연면적의 10% 대지안의 공지(제58조) 범위 제한 없음 건축물의 높이제한(제60조) 〃 일조(채광방향) 높이제한(제61조) 〃 ？ 구역지정 대상 및 요건(市「리모델링활성화구역 지정 지침」제2조) 지정대상(제1항) 지정요건(제2항) 1. 기성 시가지 활성화 필요 지역 2. 시대적 가치가 남아 건축물 보존 필요지역 3. 옛 정취 골목길 보전 또는 조성 필요지역 4. 주거환경관리사업구역, 도시재생활성화지역 5. 전유면적(50㎡이하) 소형주택 공급확대 필요지역 15년이상 경과 동수가 전체 동수의 60% 이상 ※ 지구단위계획구역에 내용 포함하여 고시 가능 ？ 구역지정절차(제3조 내지 제5조) ※ 주거환경관리사업 및 도시활성화지역에서 건축디자인 표준지침 수립 시 건축디자인계획 수립된 것으로 봄 ？ 리모델링에 따른 연면적 증가기준(심의 지침 제2조) 1. 건축물 외관 계획 : 20% 이하로 하되, 건축디자인계획 기준 따름 2. 구조보강 계획 : 10% 이하로 하되, 구조기술사 확인 3. 에너지 절약 계획 : 10% 이하 4. 골목길 조성 등 시·구 정책사항 : 20% 이하 Ⅳ 현황분석(저해요인) 건축선 완화만 있고, 도로지정 의무는 유효하여 완화 효과 없음 ？ 건축법상 도로 의무 충족되어야 건축행위 가능하므로 도로지정 기준 완화도 필요 - 법 제2조제1호제11호나목 및 제45조에 의거 건축허가(신고) 시 ‘지정된 도로’의 경우 제46조에 의거 ‘건축선 지정’ ☞ ‘건축’ 이란 ? 신축, 증축, 개축, 재축, 이전(대수선 제외) 주차장 추가확보 곤란한 현장 여건 ？ 주차장 완화 규정이 없어 증축이 수반된 리모델링 행위 불가 시설물 설치기준 근린생활시설 ？증축부분 면적이 67㎡이상일 경우 134㎡마다 추가확보 필요 (단, 증축후 면적이 134㎡미만일 경우 확보 불필요) 단독주택 (다가구제외) ？증축부분 면적이 50㎡이상일 경우 100㎡마다 추가확보 필요 (단, 증축후 면적이 150㎡미만일 경우 확보불요) 다가구주택 공동주택 ？추가확보주차대수 = 증축후 주차대수 ？ 증축전 주차대수 ？산정기준 : 전용면적 85㎡이하 - 75㎡당 1대 전용면적 85㎡초과 - 65㎡당 1대 단, 세대당 1대 미달의 경우 1대(30㎡ 이하 : 0.5대, 60㎡ 이하 : 0.8대) 이상 내진설계 의무 대상으로 인해 과도한 구조보강비용이 발생되어 리모델링 실익 없음 ？ ’17.10월 구조안전 확인(지진 포함) 대상 확대 : 규모에 상관없이 주택을 건축하거나 대수선하는 경우 - 저층주거지의 대다수는 20년 이상 경과한 조적식구조로 구조보강이 필요하며, 이에 따른 비용이 추가적으로 발생 ※ 조적식 구조 내진보강비용 추정 ？ 보강방법 : 철골조로 내부 조적벽을 기둥과 보로 보강 ▣ 산출기준 (단위 : 만원) 구역지정 이후 관리부서 부재로 인한 체계적 구역관리 필요 ？ 구역별 실효성 분석과 그 결과에 따른 재정비 필요 - 구역 자체에 대한 해제 또는 지속 여부 결정 - 지속 시 토지이용계획확인원상 리모델링활성화구역 ‘명기’ 필요 ？ 자치구 인허가 부서 담당자 교육 시급 - 담당도 활성화구역이 지정 사실 몰라 주민 홍보도 안되고, 완화건수는 ‘0’, 지정목적과 다른 신축허가만 처리되고 있는 실정 ？ 리모델링에 대한 서울시 전담부서 신설 필요 - 서울시의 경우 건축기획과 직원 2명(리모델링활성화 1인, 그린리모델링활성화 1인) 및 주거재생과 직원 2이 부수업무로 수행 중(비중 5~10%) Ⅴ 리모델링활성화 방안 도로지정 완화 ？ 건축선 지정 완화 외 도로지정 완화할 수 있도록 건축법 시행령 개정 건의 - 관련규정 : 건축법 제2조제11호나목(허가권자 위치 지정·공고 도로), 제44조(대지와 도로와의 관계), 제45조(도로의 지정·폐지 또는 변경) ☞ 건축법 시행령 제6조제1항제5호 개정 건의(주거재생과 → 건축기획과) 개 정 전 개 정 후 제6조(적용의 완화) ①법 제5조제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다. 6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준 가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물 나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물 다. 생략 제6조(적용의 완화) ①법 제5조제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다. 6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제2조제11호나목, 제42조, 제43조, 제44조, 제45조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준 가. 좌동 나. 좌동 다. 좌동 주차장 설치기준 완화(서울특별시 주차장 설치 및 관리조례 제20조제1항 관련 별표2) ？ 주차대수 ‘1대’ 이하 시 주차장 설치의무 면제될 수 있도록 주차장 조례 개정 건의(주거재생과 → 주차계획과) 개 정 전 개 정 후 제20조(부설주차장의 설치기준) ①부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 설치기준은 별표 2와 같다. [별표 2] (개정 2013.10.4) 부설주차장의 설치대상시설물종류 및 설치기준 (제20조제1항 관련) 표 생 략 <비고> 1. 시설물의 종류는 다른 법령에 특별한 규정이 없는 한「건축법 시행령」별표 1에 따른 시설물에 의하되, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설물을 건축 또는 설치하려는 경우에는 부설주차장을 설치하지 아니할 수 있다. 가~바. 생략 사.「건축법 시행령」제6조제1항제4호에 따른 전통한옥 밀집지역 안에 있는 전통한옥 아. 신설 제20조(부설주차장의 설치기준) ①부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 설치기준은 별표 2와 같다. [별표 2] (개정 2013.10.4) 부설주차장의 설치대상시설물종류 및 설치기준 (제20조제1항 관련) 좌 동 <비고> 1. 좌동 가~바. 좌동 사. 좌동 아.「건축법 시행령」제6조제1항제6호가목에 따른 리모델링활성화구역 안에 있는 건축물. 다만, 증축으로 인해 증가되는 주차대수가 1대 이하인 경우에 한한다. 구조보강비용 추가 지원 필요 ？ 노후주택에 대하여 내진설계비 포함 구조보강비용 지원 - 현재 개정 추진 중인 건축 조례 개정 시 가꿈주택 개량비용 외 구조보강에 대하여 추가 지원 가능할 것으로 사료됨(안 제50조제3항) ③제2항제1호 및 법 제35조의2제1항에 따른 융자 및 보조는 사용승인 후 20년 이상 된 단독주택으로서 안전점검 결과 D 또는 E급에 해당하는 건축물로 한다. 市「리모델링활성화구역 지정 지침」간소화 등 개정 건의(건축기획과) ？ ‘저층주거지’ 전체로 확대·관리 필요하므로 ‘지정대상’ 간소화 개 정 전 개 정 후 제2조(리모델링 활성화 구역) ①리모델링 활성화 구역(이하 “구역”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 대상으로 한다. 1. 기성 시가지를 활성화할 필요가 있는 지역 2. 시대적 가치가 남아 있는 건축물의 보존이 필요한 지역 3. 옛 정취 또는 스토리가 있는 골목길의 보전 또는 조성이 필요한 지역 4. 주거환경관리사업구역(서울 휴먼타운), 도시재생활성화지역 5. 전유면적 50㎡ 이하의 소형주택 공급 확대가 필요한 지역 제2조(리모델링 활성화 구역) ①리모델링 활성화 구역(이하 “구역”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 대상으로 한다. 1~4. 좌 동 5. 삭제 6. 정비구역 해제지역 등 노후 저층주거지 관리가 필요하다고 시장이 판단한 지역 ？ 구역지정 절차 간소화 - 시 ‘건축위원회’ 자문 및 ‘디자인계획 수립’ 단계 생략 : 시는 ‘협의의견’ 통보만 ※ 전제조건 : 건축디자인 표준지침 및 용적률 세부 완화기준 마련·시행 개 정 전 개 정 후 제3조(구역지정 절차) ①구역 지정은 다음과 같은 절차에 따른다 1. 구청장은 구 건축위원회의 자문을 받아 [별표1]의 서식에 구역지정안을 작성한 후 시장과 사전 협의한다 2. 시장은 제1호에 따라 협의를 접수 받은 날로부터 60일 이내에 서울시 건축위원회 자문을 받아 구청장에게 의견을 통보한다. 3. 구청장은 제2호에 따른 시장의 의견을 반영한 구역지정안을 주민의견청취를 위해 14일간 구보에 열람공고한다. 4. 구청장의 주민의견 검토한 후 허가권자는 구역지정 결정공고를 한다. 제3조(구역지정 절차) ①구역 지정은 다음과 같은 절차에 따른다 1. 좌 동 2. 삭제 3. 구청장은 제1호 ----------------------- ------------------------------------------------------. 4. 좌 동 ※ 절차 간소화를 위한 전제 조건 추진 - 건축디자인 표준지침 마련 : TF팀 구성·운영하여 표준지침(안) 작성, 시 건축위원회 자문 받아 최종안 확정·시행 - 용적률 세부 완화기준 마련 : 창신숭인 시범사업 자문결과에 따라 확정 ？ ’18.03.16 : 창신숭인 리모델링활성화구역 지정 관련 기획관 보고 ？ ’18.05.08 : 시 건축위원회 자문 완료 ？ ’18.07.13 : 구역 지정(예정) 구분 최대적용 기준 세부내용 완화비율 구조보강계획 (필수) 10% 구조기술사가 수행한 구조안전 및 내진성능 평가가 이루어진 경우 ？- 내진성능 향상(5%) 또는 보강(10%)을 통한 내진성능 확보에 따라 차등 적용 5~10% 에너지 절약계획 10% 외벽 및 창호의 연관류률 기준 충족 시와단열성능 개선 시 5% LED 조명 교체(전체 70% 이상 시) 3% 고효율 보일러 교체 시 3% 중수도, 빗물이용시설 설치 시 3% 태양광, 태양열 등 에너지절약 및 에너지 생산 시설 설치 시 3% 건축물 외관계획 15% 건축물 외벽에 관한 사항 10% 지붕에 관한 사항 5% 축대에 관한 사항 3% 기타시설물에 관한 사항 3% 시와 자치구 정책에 관한 사항 10% 안전한 골목길 형성을 위한 CPTED 디자인 적용 요소별5% 체계적 구역관리 방안 마련·시행 ？ 지형도면 고시 의무화 개정 건의(구역지정 지침 제3조, 건축지도원) 개 정 전 개 정 후 제3조(구역지정 절차) ③구청장은 허가권자의 구역지정 결정공고 후 국토이용정보체계상에 구축되어 있는 지적이 표시된 지형도의 데이터베이스를 사용한 지형도면(축척 1/500 ~ 1/1,500)을 30일 이내에 작성하여야 한다. 제3조(구역지정 절차) ③구청장은 허가권자의 구역지정 결정공고 후 국토이용정보체계상에 구축되어 있는 지적이 표시된 지형도의 데이터베이스를 사용한 지형도면(축척 1/500 ~ 1/1,500)을 30일 이내에 작성·고시하고, 체계적 구역관리를 위하여 토지이용계획확인원상에 구역명을 명기할 수 있다. ？ 기존 리모델링활성화구역 실효성 분석 및 재정비 추진 - 구역 자체에 대한 해제 또는 지속 여부 결정 - 지속 시 토지이용계획확인원상 리모델링활성화구역 ‘명기’ ？ 자치구 인허가 부서 담당자 교육 실시 - 교육계획 별도 수립 및 자료 작성·배포 - 8~9월, 인사이동 이후로 교육 집중 실시 ？ 리모델링활성화 관련 서울시 전담부서 신설 필요 - 도시재생활성화지역 및 주거환경관리구역, 저층주거지 전체로 확대 예정 - 단기 : 주거재생과 내 ‘전담팀’ 신설 장기 : 도시재생본부 내 ‘전담부서’ 신설 ※ 현재 리모델링활성화구역 관련 업무 수행 2명(건축기획과 및 주거재생과 각 1명) Ⅵ 건축디자인 표준지침 마련을 위한 TF팀 구성·운영계획 목적 : 건축디자인 표준치침 마련을 위한 지속적인 논의체계 마련 구성 : 단장 외 서울시 실무자 및 외부 전문가 10인 내외로 구성 주거사업기획관(단장) 간사 주거재생과 주거재생정책팀장 외부전문가 서울시 서울연구원 SH공사 3명 4명 1명 1명 시립대 이충기 교수 거림종합건축 문찬정 소장 피엠에이 유나경 소장 주거재생과 담당 주거환경개선과 담당 건축기획과 담당 장남종 박사 (맹다미 박사) 조준배 처장 ？ 총 인원 : 11명(단장1, 간사1, 서울시 실무자 4, 외부전문가 5) - 외부전문가는 리모델링활성화사업에 실제 참여해본 경험이 있는 외부 업체의 대표, 실무진 또는 리모델링활성화 관련 연구를 진행하고 있는 연구기관의 전문가를 대상으로 함 주요 논의 사항 ？ 저층주거지까지 리모델링활성화구역을 확대 적용키 위한 건축디자인 표준지침 마련 ※ ’17.12월 작성된 주거재생사업 리모델링활성화구역 지정 건축디자인 표준지침(안) 참고 ？ 용적률 완화 등 추가 개정사항 검토 및 대안 마련 등 운영방법 ？ 운영기간 : ’18.08.01 ~ 09.30(2개월) ？ 전체회의 : 1회/월, 3주차 목요일 개최 원칙 ？ 서울시 실무회의 : 2회/월, 2·4주차 수요일 개최 원칙 ※ 상기 원칙에 따라 개최하되, 상황에 따라 조정 가능 Ⅶ 향후 추진계획 관련규정 개정 건의 : ’18.07월 ？ 건축법 시행령 및 구역지정 지침 개정 추진 : 건축기획과 ？ 주차장 관련 조례 개정 추진 : 주차계획과 주거지재생지역 리모델링활성화 추진 방침 수립·시행 : ’18.07월 ？ 대상지역 : 도시재생활성화지역 중 5개소 ？ 확보예산 : 550백만원(자치구 보조 420, 사무관리비 130) 리모델링 건축디자인 표준지침 TF팀 운영 : ’18.8~10월 ？ 용적률 완화체계 등 개정 건의 ？ 저층주거지 전지역에 적용 가능한 리모델링 건축디자인 표준지침(안) 마련 시행 ？ ‘서울시 리모델링 활성화 로드맵’ 작성 및 대외발표 리모델링 시범골목사업 추진계획 별도 수립 : ’18.08월~ ？ 사업지 선정, 예산확보 방안 검토 등 세부 추진계획 수립·시행 예정 붙임 : 1) 리모델링 관련 현재까지 추진경과 1부. 2) 리모델링활성화구역 지정 현황 1부. 3) 리모델링활성화 방안 검토 보고자료 1부. 4) 창신숭인 리모델링활성화구역 지정(안) 1부. 5) 리모델링활성화구역 지정 지침 변경전·후 비교표 1부. 끝.

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주거재생과-8254

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