다시 뛰는 공정도시 서울!

코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원회신(집합건물 관리관련) 1. 안녕하십니까? 님. 귀하의 집합건물법 관련 질의에 대해 답변드리겠습니다. 2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능] 3. 민사특별법인 집합건물법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다. 4. 먼저 법무부에 발행한 집합건물법 해석사례집에 집합건물의 외벽에 광고물(간판)을 설치하기 위한 구분소유자의 동의요건과 관련한 내용이 아래와 같이 있어 알려드리니, 참고하시기 바랍니다. ◈ 집합건물법 해석사례집(법무부, 2015) ○ 질의하신 집합건물의 외벽은 건물의 구성부분으로서 (전체)공용부분에 해당하고(대법원 1996.9.10. 선고 94다50380 판결), 외벽에 간판을 설치하는 행위는 공용부분의 관리에 해당할 것으로 판단됩니다.(대법원 2011.4.28. 선고 2011다12163 판결) ○ 공용부분의 관리에 관한 사항은 규약에 특별한 정함이 없다면 통상결의로써 결정해야 합니다(제16조 제1항·제2항, 제38조제1항). 따라서 사안의 경우 규약상 별도의 정함이 없으면 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 찬성의 집회결의가 있어야 할 것입니다. ○ 만약 집회를 개최하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의하여 결의하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 할 것입니다(제41조 제1항). ○ 아울러, 이러한 공용부분의 관리로 인하여 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.(제16조제4항, 제15조제2항) 5. 다음은 관리위원회 의결가능 여부와 관련하여, 집합건물법 제26조의2에 의거 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 집합건물법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무집행을 감독합니다. 이에, 법 또는 규약에 근거없이 관리위원회의 결의로써 관리단집회 결의를 대신할 수 없을 것으로 판단됩니다. 6. 또한 집합건물은 집합건물법에 근거하여 관리되어야 하며, 집합건물법은 관리규약 제정·운영, 관리단 집회소집, 관리위원회 의결 등을 규정하고 있습니다. 집합건물법 제31조에 의거 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행하며, 같은 법 제28조제1항에 의거 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으니, 이 점 양지하여 주시기 바랍니다. 참고로, 서울시 집합건물 표준관리규약은 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 있어 참고할 기준이 되는 것으로, 법적 강제성이 없음을 알려드립니다. 법 제26조의2(관리위원회의 설치 및 기능) ① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다. ② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다. ③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다. 법 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. 법 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. 법 제31조(집회의 권한) 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다. 7. 집합건물법 관련 더 궁금하신 사항은 우리 시 집합건물관리 상담실(☎2133-7045)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다. 끝. 주무관 이재현 주택정보관리팀장 유병오 주택정책과장 07/30 김정호 협조자 시행 주택정책과-14293 ( ) 접수 ( ) 우 04514 서울특별시 중구 서소문로 124 / 전화 02-2133-7034 /전송 02-2133-0752 / ljh1124@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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