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문서번호 시설계획과-6881 결재일자 2020.6.11. 공개여부 대시민공개 방침번호 행정2부시장 방침 제172호 시 민 주무관 생태환경계획팀장 시설계획과장 도시계획국장 행정2부시장 이세광 임미경 정성국 권기욱 06/11 진희선 협 조 도시계획과장 최진석 상임기획단장 代김종규 토지적성평가 제도 운영계획 2020. 6. . 도시계획국 (시설계획과) 목 차 Ⅰ. 추진 배경 4 Ⅱ. 토지적성평가 개요 5 Ⅲ. 토지적성평가 결과 5 Ⅳ. 토지적성평가 활용 7 [붙임1] 용어의 정의 [붙임2] 녹지지역의 지목별 현황 [붙임3] 별도 분류 보전대상지역 현황 [붙임4] 토지적성평가시스템 DB 구축 내역 [붙임5] 토지적성평가 결과표 양식 [붙임6] 토지적성평가 확인서 양식 토지적성평가 제도 운영계획 시 전체 자연녹지지역의 토지적성(개발·보전)을 평가하여「2040 서울플랜」수립, 도시관리계획 입안의 기초자료로 활용토록 지원함으로써 비시가화구역의 공간구조 설정 및 관리전략 수립에 기여하고자 함 Ⅰ 추진 배경 ？？ 관련법률 ○ 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제20조 및 제27조(`15.1.6) - 도시관리계획 입안 및 도시기본계획 수립, 변경 시 토지적성평가 실시 ○ 토지의 적성평가에 관한 지침(국토교통부 훈령 제549호, `15.7.7) - 주거·상업·공업지역을 제외한 시 전역의 녹지지역을 12개 지표로 평가 - ‘가’~‘마’ 5 등급체계로 상대평가하고 평가결과는 LH지역본부에 검증 의뢰 ？？ 추진경과 ○ ’19.01~05. KRIS 연속지적도 등 토지적성평가 기초자료 수집 ○ ’19.06.10. 2040 도시기본계획 수립 용역에 포함, 과업 착수 ○ ’19.06.~10. 기초자료 DB 구축 및 지표 선정 시뮬레이션 등 ○ ’19.11.20. 평가지표, 적성등급 부여기준 등 도시계획위원회 자문 ○ ’19.12.10. 평가지표 등 도시계획위원회 수권 소위원회 자문 ○ ’19.12~’20.02 토지적성평가의 적정성 등 한국토지주택공사(LH) 검증 ○ ’20.02~03. 한국토지주택공사(LH) 검증의견을 반영하여 재평가 ○ ’20.04.01. 토지적성등급 적용기준(안) 도시계획위원회 심의 ○ ’20.04.28. 토지적성평가 시스템 구축(도계위 심의결과 반영) ○ ’20.05.26. 토지적성평가 도계위 심의기준(안) 전문가 자문 Ⅱ 토지적성평가 개요 ？？ 평가체계 ○ 평가범위 : 시 전역의 녹지지역 234.59㎢ (시 전체면적의 39%) - 녹지조성 : 보전녹지 0.07㎢, 자연녹지 233.27㎢, 생산녹지1.06㎢ - 세부특성 : 개발제한구역 137.0㎢(환경평가1,2등급 토지 109.4㎢), 비오톱1등급 토지 83.67㎢ [녹지지역의 세부 현황] ○ 평가지표 선정 (’19.12.10 도시계획위원회 자문) - 지역특성을 반영하는 대체지표로 비오톱1등급 관련지표 추가 - 선택지표(개발 및 보전) 선정을 위해 모의평가 총 30회 실시 - 모의평가 결과 녹지보전 시책방향과 정합성이 높은 12개 지표 선정 ※ 개발적성과 보전적성 지표선정 결과 구 분 개발적성(6) 보전적성(6) 필수지표 (8) 경사도, 표고, 기 개발지와의 거리, 공공편익시설과의 거리(4) 경지정리지역 면적비, 상태자연도 상위등급비, 공적규제지역 면적비, 공적규제지역과의 거리(4) 선택지표 (4) 도시용지 인접비율, 도로와의 거리(2) 하천·호소·농업용저수지와의 거리, 비오톱1등급지역과의 거리(2) ○ 지표별 점수기준 (’19.12.10 도시계획위원회 자문) - 지표별 상·하위 20% 측정값을 최대, 최소 기준 적용(국토부 지침 준용) - 경사도, 표고의 경우 지역특성을 반영하여 최대, 최소 기준값 설정 ○ 적성등급 부여(’19.12.10 도시계획위원회 자문) - 필지별 종합적성점수 산정, 표준화값(Zi)으로 변환 ※ Zi(표준화 값) : 필지별 종합적성값 편차를 표준 편차로 나누는 표준화 과정을 통해 필지별 종합 종합적성값의 상대적 위치를 나타내는 값 - 표준화값(Zi)을 ‘가’~‘마’까지 5개 구간으로 구분하는 기준 표준화값 결정 ？？ 보전대상지역 별도 분류[붙임] ○ 절대적인 보전요소를 가진 토지 - 자연보전, 수질보전, 계획보전으로 분류(개별 법률에 따른 규제지역) (예시) 상수원보호구역, 국가·지방 하천, 개발제한구역 등 ○ 공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역 - 비오톱1등급 토지, 용산국가공원 부지, 보전녹지 지역 Ⅲ 토지적성평가 결과 ？？ 적성등급별 토지 분포 등급 녹지지역(㎢) 개발제한구역 환경평가1,2등급지 비오톱1등급지 비고 계 234.59 137.00 (58.00%) 109.44 (47.0%) 83.67 (36.00%) ‘가’ 91.19 (38.87%) 83.05 (60.62%) 77.31 (71.00%) 63.39 (42.27%) 보전 적성 개발 적성 ‘나’ 54.16 (23.09%) 37.71 (27.53%) 26.33 (24.00%) 16.50 (12.04%) ‘다’ 52.86 (22.41%) 14.26 (1.45%) 5.69 (0.05%) 3.50 (0.20%) ‘라’ 31.36 (13.37%) 1.98 (1.45%) 0.11 (0.0%) 0.28 (0.0%) ‘마’ 5.30 (2.26%) 0 0 0 ※ 적성등급별 토지 분포도 ？？ 보전적성의 토지 분포 : 녹지지역 234.59㎢ 중 207.6㎢(88.5%) ○ 정량평가 : ‘가’, ‘나’ 등급 토지 145.4㎢(62.0%) ○ 정성평가 : ‘다’~‘마’ 등급 내 별도분류 보전대상지역 62.2㎢(26.5%) Ⅳ 토지적성평가 활용 ？？ 적성평가 대상 사업 : 녹지지역 내 도시관리계획 ○ 용도지역·용도지구의 지정·변경 계획 ○ 도시계획시설 설치·정비·개량 계획 - 도로·철도·수도·가스 등 선형의 교통 및 공급시설, 공간시설 등 제외 ○ 도시개발사업, 정비사업 계획 - 도시개발법에 의한 도시개발사업 제외 ○ 지구단위계획구역 지정·변경 계획 및 지구단위계획 ※ 토지적성평가 제외사업의 경우에도 토지적성평가 자료를 입안 결정에 참고 ？？ 적성등급별 적용기준 (’20.4.1. 도시계획위원회 심의 결정) 적성등급 “가” 등급 “나” 등급 “다” 등급 “라” 등급 “마” 등급 적용기준 입안 제한 심의를 거쳐 입안여부 결정 다만, 시가 입안하는 공공목적 사업 부지가 ‘다’, ‘라’, ‘마’ 등급의 경우는 입안 가능, ‘가’, ‘나’ 등급의 경우에는 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정 [토지적성평가 흐름도] ？？ 도시계획위원회 심의기준(입안가능 여부 판단) ○ 기본원칙 - 도시기본계획, 생활권계획 등 상위계획에 부합하고 자연환경, 도시생태계, 도시녹지축 연결 등 토지의 보전적 특성을 고려한 계획 입안 - 보전대상지역으로 별도 분류한 토지 및 임상이 양호한 토지는 도시관리계획의 입안구역에서 제외 원칙 - 녹지축의 보전이나 지속가능한 공간 관리를 위해 유지관리가 필요한 훼손지역은 복원 원칙 - 사업계획의 공공성, 녹지축 연계, 지속가능 공간관리 전략과 일반기준 등을 종합 검토하여 도시계획위원회에서 입안 여부를 심의 결정 ○ 일반기준 - 산림·하천 주변, 구릉지 등 자연생태 및 경관의 보전적성이 높은 지역은 녹지공간의 확보 및 보전을 위해 입안 제한 - 공공사업으로서 입안구역의 사업목적이 시민의 여가활동 등의 공익실현을 위한 경우에 한하여 제한적으로 입안 허용 - 입안구역 연접지역의 용도지역, 용도구역, 비오톱 현황등이 입안구역과 상이한 경우 보전 필요성을 우선 고려하고 개발이 불가피한 경우에도 경관 등의 조화 여부를 중점 검토 - 입안구역 내에 불가피하게 별도 분류 보전대상지역을 포함하는 경우이거나 입안구역 연접 또는 주변 지역에 별도 분류 보전대상지역이 있는 경우 사업 시행 시 생태축 또는 녹지축의 연속성 훼손 여부, 경관 등의 조화 여부 중점 검토 - 산림의 보전을 위해 ha당 입목축적이 산림기본통계(최근 고시) 상 서울특별시 통계의 ha당 평균입목축적의 20% 이상인 토지 또는 개별비오톱평가 2등급인 토지는 입안 제한 - 주변 지역의 자연지형과 조화를 위해 평균경사도 12도 초과 시 입안 제한 ？？ 토지적성평가 시스템 구축 및 유지관리 ○ 토지적성평가 시스템 구축 - GIS 기반 토지적성평가 표준프로그램 운영 (도시계획위원회 자문 및 심의 결과 반영) ※ LH공사 표준프로그램, 자동 업데이트 - 연속지적도, 비오톱 지도, 택지개발지구, 도시계획시설 등 기초정보 DB 관리 - 기본도면, 토지적성 평가도 등 표출 및 토지적성 통계정보 생성 ○ 토지적성평가 정보 제공 -「2040 서울플랜」의 비시가화구역 공간구조 설정 및 관리 전략 수립 등에 기초정보로 활용 - 도시관리계획 입안 시 ‘토지적성평가 확인서’ 발급(제안자 요청 시) 및 입안의 적정성 등 도시계획위원회 심의의 기초자료로 활용 ○ 토지적성평가 시스템 유지관리 - 정기 갱신 : 5년 단위로 연속지적도, 비오톱 지도 등 기초자료 갱신 단, 여건 변화가 크게 발행한 경우에는 그러하지 아니함 - 수시 갱신 : 별도보전지역 관련정보 변경사항 발생 등 필요시 (적성평가 실시 후 주거·상업·공업지역 등 지정 시 또는 공적규제지역 해제 등 여건 변화 시) - 유지 관리 : 평가결과 데이터 및 프로그램 등 유지관리 ※ 붙임 : [붙임1] 용어의 정의 [붙임2] 녹지지역의 지목별 현황 [붙임3] 별도 분류 보전대상지역 현황 [붙임4] 토지적성평가시스템 DB 구축 내역 [붙임5] 토지적성평가 결과표 양식 [붙임6] 토지적성평가 확인서 양식. 끝. 붙 임 1 용어의 정의 ▶토지적성평가 토지의 환경생태적？물리적？공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 환경적？사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 각종 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에 정량적？체계적인 판단 근거를 제공하기 위해 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사 ▶적성등급 토지적성평가 체계에 의해 산출된 시 전체 녹지지역 필지별 개발 및 보전적성 점수를 표준화값(Zi)으로 변환하여 ‘가’에서 ‘마’까지 5개 구간으로 부여한 등급 ▶종합적성값 토지적성평가 체계에 의해 산출된 평가단위별 토지의 개발적성값(C)과 보전적성값(D)을 차감(C-D)하여 산정된 값 ▶표준화값(Zi) 녹지지역 토지의 종합적성값 평균과 표준편차를 이용하여 도출한 표준정규분포 곡선상의 개별값 Zi= (평가대상토지의 종합적성값？전체 평가대상지의 평균종합적성값) 전체 평가대상지의 표준편차 ▶별도 분류 보전대상지역 시 전역 녹지지역 토지의 객관적 상황에 비추어 절대적인 보전요소를 가진 지역 안의 토지에 대해 필지별 표준화 값에도 불구하고 별도로 보전대상지역으로 분류한 토지 ▶임상이 양호한 토지 ha당 입목축적이 산림기본통계(최근 고시) 상 서울특별시 통계의 ha당 평균입목축적의 20% 이상인 토지 또는 개별비오톱 평가 2등급인 토지 ▶평균경사도 수치지형도(축척1/50,000이상,1/1,000이하 지형도의 수치전산파일을 말한다)를 이용하여 측정한 평가 대상지 경사도의 평균값 붙 임 2 녹지지역의 지목별 현황 - 서울시 토지적성평가 지목별 면적분포는 임야(49.6%)로 가장 높게 분포되며, 하천(19.9%), 잡종지(5.8%), 공원용지(4.5%), 도로(4.0%)의 순서의 면적 분포를 나타냄 지목 면적(㎢) 비율(%) 비고 전 7.68 3.3% 농지 답 6.78 2.9% 과수원 0.22 0.1% 목장 0 0.0% 임야 116.26 49.6% 대지 8.13 3.5% 공장용지 0.06 0.0% 학교용지 1.63 0.7% 주차장 0.39 0.2% 주유소용지 0.09 0.0% 창고용지 0.04 0.0% 도로 9.49 4.0% 철도용지 2.21 0.9% 제방 2.88 1.2% 하천 46.71 19.9% 한강등 구거 1.44 0.6% 유지 0.73 0.3% 수도용지 0.74 0.3% 공원용지 10.49 4.5% 체육용지 1.21 0.5% 유원지 0.19 0.1% 종교용지 0.23 0.1% 사적지 1.08 0.5% 묘지 2.04 0.9% 잡종지 13.63 5.8% 전체면적 234.59 100.0% 붙 임 3 별도분류 보전대상지역 현황 붙 임 4 토지적성평가시스템 DB 구축 내역 토지적성평가 지표 및 평가데이터 평가지표 구축데이터 대상지추출 기본도 - 기본도 (연속지적도 및 개별공시지가 토지특성자료 활용) 기개발지역 - 주거 / 상업 / 공업지역 개발 적성 지표 개발 필수 경사도 - 수치표고모델(DEM) 표고 - 수치표고모델(DEM) 기개발지와의 거리 - 주거지역 - 상업지역 - 공업지역 - 도시개발구역 - 지구단위계획구역 - 택지개발지구 - 산업단지 공공편익시설과의 거리 - 고속도로IC (요금소 기준) - 철도역사 - 공항 - 여객자동차터미널 - 시청·구청 - 동사무소 개발 선택 도시용지인접비율 - 기본도 도로와의거리 - 폭8m이상 도시계획도로 - 고속도로IC (요금소 기준) 보전 적성 지표 보전 필수 경지정리지역 면적비율 - 경지정리지역 생태자연도상위등급비율 [생태자연도] - 생태자연도1등급 - 생태자연도2등급 [별도관리지역] - 국립공원 - 천연기념물보호구역 - 야생생물특별보호구역 - 야생생물보호구역 - 시·도 생태경관보전지역 - 생태경관보전지역 보전 적성 지표 보전 필수 공적규제지역 면적비율 - 공익용산지 - 임업용산지 - 개발제한구역 - 국립공원 - 상수원보호구역 - 문화재보호구역 - 생태경관핵심보전구역 - 시·도 생태경관보전지역 - 야생생물특별보호구역 공적규제지역과의 거리 - 공익용산지 - 개발제한구역 - 국립공원 - 상수원보호구역 - 문화재보호구역 - 생태경관핵심보전구역 - 시·도 생태경관보전지역 - 야생생물특별보호구역 보전 선택 하천호소저수지와의 거리 - 국가하천 및 지방1급하천 비오톱1등급지역과의 거리 - 비오톱1등급지역 (서울시 도시계획조례 상 개발불능지) 별도보전지역 데이터 평가지표 구축데이터 별도보전지역 [자연보전] - 생태자연도1등급지역 - 국립공원 - 천연기념물보호구역 - 야생생물특별보호구역 - 야생생물보호구역 - 시·도 생태경관보전지역 - 생태경관보전지역 - 임상도5영급이상지역 [수질보전] - 국가하천 및 지방1급하천 - 상수원보호구역 - 상수원보호구역 집수구역 [계획보전] - 재해발생위험지역 - 경지정리지역 - 개발제한구역 - 문화재보호구역 - 천연기념물보호구역 - 야생생물특별보호구역 - 상수원보호구역 - 공익용산지 - 생태경관핵심보전구역 - 공간정책상 보전이 필요한지역 (비오톱1등급지, 보전녹지, 용산국가공원부지) - 보전대상지역 판정요소에 해당하는 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 지역 붙 임 5 토지적성평가 결과표 행정구역 시？도 시？군？구 읍？면？동 리 지번 또는 격자번호 면 적 종합적성값 (S) = (C-D) 주：1) “해당여부란”은 보전대상지역 판정기준의 평가지표별 기준에 해당될 경우에만 ？ 표시 2) 상수원보호구역의 경우에는 하류인 지역이나 집수구역이 아닌 지역은 제외 3) 수질보전 부문(상수원보호구역으로부터의 거리에 해당하는 지역은 제외한다)과 공적규제지역의 특별대책지역 Ⅰ권역 및 수변구역에 해당하는 지역중 하수도법에 의한 하수처리구역 및 하수처리예정구역은 보전대상지역에서 제외 구 분 부 문 평가지표 기 준 해당 여부1) 비고 보전대상 지역 판정기준 자연보전 생태·자연도 1등급, 별도관리지역 □ 임상도(영급) 5영급 이상인 지역 □ 수질 보전4) 국가하천 및 지방하천(종전 지방1급하천에 한함)의 양안중 하천의 경계로부터의 거리 300m 내외의 집수구역 □ 상수원보호구역 경계로부터 거리 동일수계지역내 1㎞ 내외의 집수구역2) □ 유효저수량 30만㎥이상인 호소？농업용저수지 만수위선으로부터 거리 300m 내외의 집수구역 □ 계획보전 재해발생위험지역 해당지역 □ 경지정리지역 해당지역 □ 공적규제지역3) 해당지역 □ 공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역 해당지역 □ 보전대상지역으로 둘러싸인 1만㎡미만인 지역 해당지역 □ 구분 평가지표 평가지표별 측정치(A) 점수(B) 개발적성 관련평가 경사도 표고 기개발지와의 거리 공공편익시설과의 거리 개발적성 선택지표 1 개발적성 선택지표 2 개발적성값(C) 보전적성 관련평가 경지정리면적비율 생태？자연도 상위등급비율 공적규제지역면적비율 공적규제지역과의거리 보전적성 선택지표 1 보전적성 선택지표 2 보전적성값(D) 붙 임 6 토지적성평가 확인서 제안유형 ［ ］도시·군계획시설 ［ ］지구단위계획 사업명칭 구역면적 ㎡ 구역위치 입안구역 적성등급 □ 가등급 □ 나등급 □ 다등급 □ 라등급 □ 마등급 입안 가능 여부 □ 입안 가능 □ 도시계획위원회의 심의 후 입안 □ 입안 제한 기타사항 구 분 부 문 평가지표 기 준 해당면적(㎡) 보전대상 지역 판정기준 자연보전 생태자연도 1등급, 별도관리지역 임상도(영급) 5영급 이상인 지역 수질보전 3) 국가하천 및 지방하천(종전 지방1급하천에 한함)의 양안중 당해 하천의 경계로부터의 거리 300m 내외의 집수구역 상수원보호구역 경계로부터 거리 동일수계지역내 1㎞ 내외의 집수구역1) 유효저수량 30만㎥이상인 호소ㆍ농업용저수지 만수위선으로부터의 거리 300m 내외의 집수구역 계획보전 재해발생위험지역 해당지역 경지정리지역 해당지역 공적규제지역3) 해당지역 공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역 해당지역2) 위의 보전대상지역 판정요소에 해당하는 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 지역 해당지역 주 : 1) 상수원보호구역의 경우에는 하류인 지역이나 집수구역이 아닌 지역은 제외 2) 해당 시·군의 도시·군기본계획 등에 의한 공간정책 및 계획상 보전이 필요한 지역, 녹지축으로 인하여 보전이 필요한 지역, 일정한 오픈스페이스의 확보가 필요한 지역 등 3) 수질보전 부문(상수원보호구역으로부터의 거리에 해당하는 지역은 제외한다)과 공적규제지역의 특별대책지역 Ⅰ권역 및 수변구역에 해당하는 지역 중 하수도법에 의한 하수처리구역 및 하수처리예정구역은 우선분류 대상지역에서 제외 210mm×297mm[백상지 80g/㎡ 또는 중질지 80g/㎡] 확 인 도 면 범례 축척 유의사항 1. 구역면적은 보전대상지역 판정기준에 따라 보전대상지역으로 별도 분류한 토지를 입안구역에서 제외하고 산출한 면적(보전대상지역으로 별도 분류한 토지를 입안구역에 포함하는 경우에는 이를 포함하여 산출한 면적)을 말합니다. 2. 입안구역 적성등급은 보전대상지역 판정기준에 따라 보전대상지역으로 별도 분류한 토지를 제외하고 산출한 입안구역 표준화값에 따라 부여한 등급이며, 제외지역을 입안구역에 포함하는 경우에는 해당 토지의 표준화값(Zi)에 따라 입안구역의 적성등급이 달라질 수 있습니다. 3. 입안 가능 여부는 해당 도시·군관리계획 입안권자가 정한 입안구역 적성등급 적용기준에 따릅니다. 4. 보전대상지역 판정기준의 각 평가지표별 해당면적은 평가지표별 특성에 따라 중복되는 부분이 발생할 수 있습니다. 5. 공간정보도면을 이용하여 GIS상의 공간분석 결과로 산출되는 값은 지적공부상 면적과 상이할 수 있습니다. 6. 확인도면은 입안구역 중 보전대상지역 해당 여부를 확인하기 위한 참고도면으로서 법적 효력이 없으며, 측량이나 그 밖의 목적으로 사용할 수 없습니다. 7. 보전대상지역 중 관련법령이나 지침 등에 따라 공개가 제한되는 정보는 확인도면에 제공하지 않습니다. 8. 토지적성평가 결과는 도시·군관리계획의 입안을 위한 기초조사로 활용되나, 토지적성평가 결과만으로 도시·군관리계획 입안 여부가 결정되는 것이 아님을 유념하여 주시기 바랍니다. 210mm×297mm[백상지 80g/㎡ 또는 중질지 80g/㎡]

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