다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공공개발센터-12019 결재일자 2018.12.31. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 방침 제286호 시 민 전문관 개발정책팀장 공공개발센터장 재생정책기획관 도시재생본부장 행정2부시장 진철웅 오승민 이상면 김성보 代김성보 12/31 代강맹훈 협 조 도시계획과장 양용택 서북권사업과장 한휘진 철도역세권(철도부지) 사전협상 시 공통기준 시행 2018. 12. 도시재생본부 (공공개발센터) 철도역세권(철도부지) 사전협상 시 공통기준 시행 철도역세권(철도부지) 계획·개발을 위한 도시계획변경 사전협상 시 일반도시계획시설과는 상이한 철도시설만의 특수성을 고려하여 공공기여 산출에 대한 별도 세부 공통기준을 마련하여 시행·운영하고자 함. 1 추진개요 □ 추진근거 ○ 행정2부시장 요청사항(`18.8.29.) - 용산정비창·서울역북부·수색역세권 등 철도역세권 개발은 동일한 사업방식을 적용할 수 있도록 공통기준 마련 검토 □ 검토배경 (철도역세권 특징) ○ 철도시설은 체육시설 및 문화시설 등과 달리 주민기피(혐오) 시설로서 이전 또는 개발을 원하는 지역주민의 요구가 많은 실정 - 철도부지는 차량기지, 물류시설 등으로 활용되고 있어 주변지역의 기반시설이 열악하며, 경관 및 미관을 저해하는 환경시설 ○ 철도역세권(철도부지)은 대규모 부지로서 수익구조 확보 어려움으로 사업추진 곤란 - 단일부지의 사전협상 대상지와 달리 도로, 공원 등 보다 많은 기반시설 조성이 불가피하며, - 철도역세권내 차량기지가 위치하는 경우 이전비용 과다 및 대체부지 확보 어려움 ○ 따라서, 주거환경 개선 및 지역경제 활성화 등을 위해 철도역세권(철도부지)의 특성을 고려한 별도 공통기준 검토 필요 □ 추진경위 ○ '18. 9. : 도시계획국 주재 관련부서 실무회의 ○ '18. 10.~11. : 도시재생본부 주재 관련부서 실무회의 (2회) ○ '18. 11. : 행정2부시장 주재 관련부서 검토회의 (2회) 2 현황 및 문제점 : 철도역세권(철도부지) 주요쟁점 【대규모 부지 개발】 ○ 단일부지와 달리, 역세권 등 대규모 부지는 대상지 내 도로 등 공공시설 설치가 불가피하여 건축허가 방식만으로는 한계 - 필수 기반시설 일괄 조성 등 사업추진 동력 확보를 위한 도시개발사업 도입 검토 필요 ※ 대규모 역세권부지의 효율적 사업 추진 여건 마련 ○ 도시개발사업 도입 시 무상귀속시설은 법상 공공으로 당연 귀속되는 시설로 공공기여 인정(산정) 기준 부재(무상귀속과 함께 공공기여시설 제공시 사업자에 과도한 부담) - 무상귀속시설은 공공시설을 설치하여 관리청으로 준공과 동시에 귀속되나, 공공기여는 감정평가에 따른 토지가치를 기준으로 공공에 기부채납 【철도시설의 특수성】 ○ 철도역세권 개발에 따라 대규모 철도시설(차량기지 등) 철거？이전시 막대한 비용 소요 - 수색역세권 등 기존 철도시설 이전 및 대체부지 확보 비용 과다 예상 ○ 학교, 체육·문화시설 등 일반도시계획시설은 주민이 요구하는 시설인 반면, 차량기지, 물류시설 등으로 활용되는 철도시설부지는 주민기피(혐오) 시설로 전락 - 주거환경 개선 및 지역경제 활성화 등을 위해 철도시설 이전 또는 폐지 필요 【토지매각가 산정】 ○ 현재 철도부지(코레일)의 토지매각가 산정은 현황평가가 아닌 도시관리계획 변경 후의 감정가로 산정하여 매각 - 민간사업자 공모시 코레일 및 한국철도시설공단은 도시관리계획 변경 후를 기준으로 토지대 및 자산개발수익금 부과 (민간사업자에게 이중의 비용부담 부과) · 이러한 비용부담으로 민간사업자의 사업참여 어려움 (수색 1회, 광운대 2회 유찰) - 이에 따라, 감정평가 시 종후 기준으로 평가 하고자 할 경우 사전에 공공과 협의토록 지침을 개정(`15.3월) 하였으나, 코레일에서 지침 미준수 3 제도 개선방안 ① 사전협상 및 도시개발사업 적용 원칙 ○ 단일 소유부지 ⇒ 사전협상+건축인·허가 ○ 토지수용권 등이 필요한 대규모 부지 ⇒ 사전협상+도시개발사업 ② 철도시설 폐지하는 경우 공공기여량 10% 범위 내에서 조정하여 적용 ○ 공공기여량 산출은 도시계획시설(철도에 한함) 폐지시 공공기여량(10%) 범위 내에서 다음사항을 고려하여 산출 ※ 용도지역 변경 없이 철도시설 폐지하는 경우 공공기여량 최소 10% 이상 확보 <철도시설 폐지에 따른 공공기여 산정 기준 적용 시 고려사항(예시)> 1) 철도역세권 개발로 인한 주변지역 환경개선 및 교통개선 등의 기여 정도 2) 사업구역 내·외 공공시설 설치 등에 따른 공공성 및 주민 편의성 확보 정도 3) 기타 개발사업 등에 대한 수익구조 등 ○ 공공기여 산출은 협상조정협의회에서 협의하되, 도시·건축공동위원회 심의에서 최종 결정 (민간사업자에 사업성 전문기관의 검증 요구 가능) ③ 차량기지 이전비용의 50% 범위 내에서 공공기여를 활용하여 지원 가능 ○ 철도역세권 사업추진으로 차량기지 이전이 불가피한 경우 이전비용의 50% 범위 내에서 공공기여로 지원할 수 있도록 하되, 사업추진 여건 등을 고려하여 10% 범위 내에서 추가지원 할 수 있음 (최대 60%까지 지원 가능) ○ 지원되는 이전비용의 범위는 협상정책회의 검토와 도시·건축공동위원회 심의에서 최종 결정 (민간사업자는 차량기지 이전 등에 필요한 각종 자료 제출) ④ 무상귀속시설의 공공기여 인정(산정) 기준 : 개발후 시설별 감정평가 적용 ○ 사전협상 지침에 따른 가치기준(각 시설, 토지 등의 개발후 감정평가금액)으로 무상귀속시설 공공기여 인정 (기존 사전협상 제도와 동일 기준 적용) ○ 다만, 법령 등의 규정상 의무설치 공공시설(공원, 녹지 등)은 공공기여에서 제외 ⑤ 토지매각가 산정 : 현황평가 원칙, 개발후 감정평가시 공공기여금액 포함 ○ 사전협상 지침대로 현황평가를 원칙으로 하되, ○ 개발후 감정평가금액을 적용할 경우 공공기여금액이 포함되도록 평가 의무화 4 향후계획 ○ 철도역세권(철도부지) 개발을 위한 제도 개선방안은 방침수립 후 즉시 시행 - 다만, 사전협상 운영지침은 운영기준 등 세부적인 내용 검토·보완 후 개정 추진

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