다시 뛰는 공정도시 서울!

“소비자는 소득공제 40％, 판매자는 수수료 0％” 정답은 제로페이! 서울특별시 수신 (경유) 제목 질의회신(94세대 공동주택(비의무관리대상 공동주택)관련) 1. 대표회의 회장님 안녕하십니까? 2. 귀하께서 문의하신 질의사항에 대해 답변드립니다. 3. 귀하께서 거주하신 건물은 민법의 특별법인 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다. ○ 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다. ○ 집합건물은 집합건물법 제23조 및 제23조의 2에 의거 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 설립하여야하며, 그 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다. 집합건물법 제26조의2 및 제26조의3에 따라 관리단은 관리위원회를 둘 수 있으며 관리위원회 위원은 구분소유자 중에서 선출합니다. ○ 공동주택관리법상 입주자 대표회의와 집합건물법상 관리단은 그 구성원과 조직성격자체에 차이가 있으며, 입주자 대표회의는 동대표로 구성되며, 공동주택의 관리에 대한 사항만을 의결하는 단체이나 관리단은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 그 구성원으로 하여 당연 설립되는 것이고 소유/의결/집행이 일체화된 단체입니다. 양자는 그 구성원과 조직성격자체에 확연한 차이가 있음을 알려드립니다. 4. 집합건물법 제29조 1항에 의하면 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상의 찬성을 얻어야 한다라고 규정되어 있으므로 관리단집회를 통해서 규약을 제정하셔서 관리비 등을 관리·운영하시면 됩니다. 5. 집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화 하고 있습니다.(집합건물법 제24조 제1항) 관리인은 내부적으로 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고 그 비용을 징수하는 등의 업무를 수행하고, 외부적으로 관리단을 대표하며 관리단집회의 결의에 의하여 선임됩니다. 관리인은 구분소유자가 아니더라도 관리단집회를 통해 구분소유자 과반수 동의로 선임될 수 있습니다. ○ 집합건물법 제26조 1항에 의하면 관리인은 대통령령이 정하는 바에 따라 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고 같은법 제2항에 의하면 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고자료의 열람을 청구하거나 자기비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다라고 규정되어 있습니다. ○ 집합건물법 제66조 2항 1호에 의하면 같은법 제26조제1항을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓보고를 한 경우, 규약,의사록 또는 서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다.)을 보관하지 아니한 경우, 규약, 의사록 또는 서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본 발급 청구를 거부한 경우에 관리인,의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게 100만원이하의 과태료를 부과한다라고 규정되어 있고 과태료는 소관청(양천구청)이 부과·징수한다라고 규정되어 있습니다. ○ 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 존중하고 있는 실정으로 인해 공동주택관리법이 적용되는 150세대 이상 아파트와는 달리, 공공이 집합건물 관리단을 조사 및 시정조치 등 관리·감독, 행정처분을 할 수 있는 법적권한이 없음을 양해하여 주시기 바랍니다 ○ 본 사안에 대해서는 집합건물법에 따라 정당한 관리주체가 업무를 수행하고 있는지절차를 이행하고 있는지,자체규약에 따라 관리비 등도 관리·운영되고 있는지에 확인해 보시기 바랍니다. 관리비 등에 대해 부정한 행위가 발생되었을 경우 민사소송을 통해 해결하셔야 하며. 법원에 민사소송을 제기하실 경우 동 주민센터의 마을변호사 등 법률전문가의 도움을 받으실 수 있음을 안내해 드립니다. ○ 집합건물내 관리인, 관리비 등 분쟁이 발생되었을 경우 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎ 2133-7036)에 조정신청하셔서 심의·조정을 받으실수 있음을 알려드리며, ○ 집합건물에 대해 자세한 문의사항이나 방문상담을 원하시면 주택정책과 (☎2133-7045)로 전화주시면 친절하게 안내해 드리겠습니다. 【관련법령】 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다. 제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다. 제26조의2(관리위원회의 설치 및 기능) ① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다. ② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다. ③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다. 제26조의3(관리위원회의 구성 및 운영) ① 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출한다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따른다. ② 관리위원회 위원의 임기 및 점유자의 의결권 행사에 관하여는 제24조제2항 및 제4항을 준용한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 관리위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다. 제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. 제26조(관리인의 보고의무 등) ① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다. 제66조(과태료) ① 제59조에 따른 조사를 거부·방해하거나 기피한 사람에게는 200만원 이하의 과태료를 부과한다. 이 경우 문서를 제시하지 아니하거나 거짓 문서를 제시한 사람 또는 질문에 대하여 진술하지 아니하거나 거짓으로 진술한 사람도 또한 같다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 행위를 한 관리인, 의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제26조제1항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓 보고를 한 경우 서 울 특 별 시 장 ★주무관 김미경 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 04/22 송호재 협조자 시행 주택정책과-7635 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-3266 /전송 02-2133-0752 / miky0923@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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