다시 뛰는 공정도시 서울!

“소비자는 소득공제 40％, 판매자는 수수료 0％” 정답은 제로페이! 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변] 임대차 관련 현임차인의 부당한 권리침해여부 확인입니다. 님 안녕하십니까. 먼저, 주택임대차와 관련하여 어려움을 겪고 계신 점에 대해 위로의 말씀을 드립니다. 질의 요지를 보다 정확하게 파악하기 위해 님께 유선으로 확인한 결과 임차인인 아버지께서 개인적인 사정에 의하여 임대차 계약을 중도해지하기로 임대인과 합의하였으나 계약의 종료시점(이사일)을 특정하지 않아 생긴 문제에 대하여 문의하셨습니다. 아래에서 질의 항목별로 답변 드리겠습니다. 질의1. 이 계약(임대인과 새로운 임차인 간 임대차계약)에 현 임차인이 이해당사자가 아닌지 알고 싶습니다. ☞ 답변 : 이 계약은 임대인과 새로운 임차인 간 임대차계약이므로 현 임차인은 ‘계약당사자’는 아니지만 이사시기 등과 관련하여 이해관계는 있다고 보입니다. 질의2. 현 임차인만 피해를 질 뻔 한 계약에서 현임차인 이해당사자가 아니라서 계약해지약정을 미고지 받아도 되는 것인지 알고 싶습니다. ☞ 답변 : 임대인과 새로운 임차인이 체결하는 임대차계약 내용 중 ‘입주 전 계약해지 할 수 있다는 약정’에 관하여, 계약당사자가 아닌 현 임차인에게 고지할 의무는 없다고 보입니다. 질의3？4. 이런 ‘계약해지약정(입주 전 계약해지 할 수 있다는 약정)’을 한 계약 후 중개보수를 청구하면서 추후 계약이 도중에 무산되더라도 중개사의 책임이 없는 경우 보수를 반환하지 않는다고 고지한 공인중개사사무소는 현 임차인을 기만한 행위를 한 것이 아닌지도 알고 싶습니다. 또한 이런 공인중개사사무소의 행위가 공인중개사법상 책임이 없는 것인지도 알고 싶습니다. ☞ 답변 가. 대법원은“부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다.”(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참고)라고 판시한바 중개사가 임대인과 새로운 임차인 간 임대차계약 시 입주 전 계약해지를 할 수 있다는 약정을 한 사실을 알면서도 이를 고지하지 않은 행위가 신의칙상 고지의무 위반 또는 기망행위에 해당되는지는 최종적으로 법원의 판단이 필요하다고 생각됩니다. 나. 임대인과 새로운 임차인 간 임대차계약의 중개행위에 대해 현 임차인은 계약당사자가 아닌바 현 임차인이 공인중개사를 상대로 중개사법에 의한 책임을 물을 수 없다고 생각됩니다. 질의5. 만약 피해를 본 후에만 가능하다면 기회상실의 피해도 피해가 아닐까 합니다. ☞ 답변 : 대법원은 “손해는 현실로 입은 확실한 손해에 한한다.”(대법원 2001.7.13. 선고 2001다22833 판결 참고)라 판시하고 있어 기회상실의 피해가 손해로 인정되기는 힘들다고 보여 집니다. 보다 자세한 법률상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의하시길 권해 드립니다. 이상 님의 문의에 대한 답변을 마치며 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 서울특별시 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1598)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 끝. 주무관 신동칠 주택정책팀장 공병엽 주택정책과장 04/16 송호재 협조자 주무관 김경천 주무관 이현우 시행 주택정책과-7296 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울시 중구 세종대로 110 / 전화 /전송 02-2133-0752 / / 부분공개(6)

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