다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 시민감사옴부즈만위원회-5610 결재일자 2019.4.16. 공개여부 부분공개(6) 방침번호 시 민 조사관 시민감사팀장 위원장 김영환 박은경 04/16 박근용 협 조 「기존주택 전세임대사업」 전세금의 반환 지연 관련 고충민원 직접조사 결과보고 2019. 4. 시민감사옴부즈만위원회 「기존주택 전세임대사업」전세금의 반환 지연 관련 고충민원 직접조사 결과보고 「기존주택 전세임대사업」전세금의 반환 지연 관련 고충민원에 대하여 조사하고 보고 드림 Ⅰ 조사개요 □ 조사대상 : 서울주택도시공사 전세임대부 □ 조사기간 : 2019. 3. 26. ~ 2019. 4. 11. □ 조 사 자 ？ 박은경 시민감사팀장, 김영환 조사관 □ 조사방법 ？ 관련 규정 및 업무처리 사항 조사 등 Ⅱ 민원내용 □ 민원인 : 박○○(기존주택 전세임대사업 임차인) □ 민원요지 ○ 님은「기존주택 전세임대사업」을 이용한 임차인으로 2017. 3. 30.부터 2019. 3. 29.까지 임대인 님 소유의 ○○동 ○○○-○○번지 ○○맨션 ○층 ○호에 전세금 억 및 월세 만으로 거주함 ○ 전세금 억 중 원은 서울주택도시공사에서 지급하였으며, 님 부담금은 원임 ○ 님은 금회 계약기간까지만 거주하기로 결정하고, 이사갈 다른 집을 계약(전세금 억원)까지 한 상황이나, 현재 거주지의 임대인 님이 님이 부담한 전세금 을 반환해주지 않고 있음 ○ 님은 반환받을 원과 개인자금(약 ) 및「신혼부부 전세임대 사업」의 지원(상담결과 까지 가능)을 통해 억원을 마련할 계획이었으나, 기존 전세금 반환지연으로「신혼부부 전세임대사업」의 낮은 이율을 이용하지 못하고 일반은행에서 운용하는 높은 이율의 전세자금대출을 이용함 ○ 님은 기존주택 전세임대사업자인 서울주택도시공사에서 우선적으로 원을 자신에게 지급해주고, 향후 계약과정에서 가입한 보증보험을 통하여 전체 전세금 억을 반환받으면 되는데, 민원인에게 수개월을 기다리도록 하는 잘못된 행정을 하고 있으니 시정조치를 원하고 있음 ○ 또한, 은 을 반환받으면 낮은 이율의 신혼부부 전세임대 사업 대출금으로 전환할 계획인데, 이 과정에서 발생되는 기존의 은행대출금 상환에 따른 중도수수료와 두 곳의 대출금리 차액만큼을 배상해줄 것을 요청하고 있음 □ 발생경위 ？ 2017. 2. 21.: 전세임대계약(2017. 3. 30. ~ 2019. 3. 29.) ？ 2017. 2. 22.: 확정일자 등록 및 전세금신용보증보험 가입 ？ 2019. 2. 26.: 임대차계약 만기해지 내용증명 통보(서울주택도시 공사 → 임대인 님) ？ 2019. 2. 26. ~: 임대인 님의 전세금 반환거부 ？ 2019. 3. 19.: 님 고충민원 제기 □ 기존주택 전세임대사업 ○ 사업목적 - 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 사업시행자가 기존주택 소유자와 전세계약을 체결한 후 저소득층에 저렴하게 재임대(사업시행자 : 한국토지주택공사, 지방공기업) - 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 저소득층의 자활을 지원 Ⅲ 조사결과 <쟁점사항> ？？님 전세부담금을 서울주택도시공사에서 선지급 할수 있었는지 여부 및님의 중도상환수수료 및 대출금리 차액의 배상 여부 ？？「기존주택 전세임대사업」제도의 개선이 필요한지 여부 ① 님 전세부담금을 서울주택도시공사에서 선지급 할수 있었는지 여부 및 님에게 발생되는 중도수수료 및 대출금리 차액의 배상 여부 □ 관련규정 등 ？「공공주택특별법」 제45조의2(기존주택의 임차) ① 공공주택사업자는 기존주택을 임차하여 공공임대주택으로 공급할 수 있다. ② 제1항에 따라 재정이나 주택도시기금으로 이를 지원할 수 있다. ③ 임차기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다. ？「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제5조(재정 및 주택도시기금 지원 등) 국토교통부장관은 공공주택 사업자가 시행하는 전세임대주택 공급·관리에 필요한 재정 및 주택도 시기금 등을 지원하여야 한다. 제11조(전세계약 체결) ① 공공주택사업자는 주택 소유자와 협의하여 임차가격 등을 결정하고 전세계약을 체결하여야 한다. 제12조(임대차계약 체결 및 임대조건 등) ① 공공주택사업자는 제11조에 따라 전세계약한 주택에 대하여 입주자와 임대차계약을 체결한다 ？ 전세임대 표준계약서(주택소유자 ↔ 서울주택도시공사) 제1조(전세금 및 지급방법) ① 표시주택의 전세금은 금일억원으로 하고, 월세는 금일십만원으로 하며,임차인은 위 전세금을 임대인에게 지불한다. ② 제1항의 전세금에서 입주자 추가부담금을 차감한 금액의 5%인 금사백이십오만은 임대주택 지원대상자인 입주자가 임대인에게 지급한다. ③ 계약금 중 일부는 입주자의 대납금으로서 임차인에게 권리가 있으며 임대인은 계약보증금을 입주자에게 반환하여 생기는 손해에 대하여는 임대인이 책임을 진다. ④ 제1항의 전세금 중 입주자 추가부담금 금일천오백만원은 입주자가 임대인에게 직접 지급하며, 이러한 입주자 추가부담분을 납부기한내에 임대인에게 지급하지 않아 계약이 해지되는 경우 이에 따른 위약금은 입주자가 부담한다. ⑤ 제1항의 월임대료는 입주자가 임대인에게 매월 직접 지급한다. 제8조(전세금의 반환 및 손해배상 등) ① 계약기간의 만료 또는 해제？해지된 경우 임대인은 임차인에게 전세금 전액(입주자 부담금 포함)을 임차인의 은행계좌(예금주:서울주택도시공사)에 입금시키는 방법으로 반환하여야 하며 입주자는 임차인이 전세금을 지급받음과 동시에 임대주택을 임대인에게 인도하여야 한다. 단, 임대인은 임차인이 동의한 경우 제1조 제2항, 제4항의 입주자 부담금의 일부 또는 전부를 입주자에게 직접 반환할 수 있다. ② 임차인이 임대주택을 인도한 후에도 임대인이 전세금의 반환을 지연하거나 임차인이 전세금을 지급받았음에도 임대주택을 임대인에게 인도하지 못할 경우 전세금의 연5%의 비율에 의한 금액을 지연일수에 따라 상대방에게 배상하여야 한다. □ 확인사실 ？ 님은 임대인 님 소유의 다세대주택 1호를 2017. 3. 30.부터 2019. 3. 29.까지 전세금 1억 및 월세 10만으로 임차하는데 부족한 전세금을 마련하기 위하여 서울주택도시공사에 기존주택 전세임대사업 공급을 신청함 ？ 서울주택도시공사는 기존주택 전세임대사업에 따라서 님에게 전세지원금 원을 연1.99%이자율(월원)로 지원함 ？ 서울주택도시공사(임차인) 및 님(입주자)는 임대인 님과 2017. 2. 21. 전세계약을 체결하였고, 같은 날 서울주택도시공사는 임대인으로서 임차인 ○○님과 전세임대 입주자 임대차계약을 체결함 ？ 전세금 억 중 원은 서울주택도시공사에서 임대인 님에게 직접 대납하였고, 원은 임차인 님이 임대인 님에게 직접 지급함 ？ 현재, 임대차계약 만기해지 이후 님은 원을 반환받지 못함 ？ 임대인 이 전세금 반환을 무조건적으로 거부함 ？ 서울주택도시공사는 2019. 4. 10. 임차권등기명령을 신청하였으며, 임차권등기명령이 완료된 후 서울보증보험으로부터 전체 전세금 1억원을 수령하면 임대인 에게 원을 지급할 예정 (최소 3개월 이상 소요) □ 서울주택도시공사의 주장 ？ 민원인이 부담한 전세금 원의 반환의무는 임대인 류○○님에게 있음 ？ 주택도시기금으로 민원인의 부담한 전세금 원을 선지급 해줄 수 있는 관련 규정 등이 없음 □ 검토결과 ？ 2017. 2. 21. 임대인 ○○님과 서울주택도시공사 및 ○○님이 작성한 전세임대 표준계약서 제1조(전세금 및 지급방법) 제3항에 따르면 ‘계약보증금을 입주자에게 반환하여 생기는 손해는 임대인이 책임진다’고 규정되어 있으므로, 임차인이 부담한 원은 임대인 님이 지급하여야 하는 것으로써 서울주택도시공사에서 관련 규정 등이 없어 주택도시기금을 이용하여 입주자 부담 전세보증금을 선지급하지 않은 것에는 과실은 없음 ？ 또한, 중도상환수수료 및 금리차액에 대한 배상책임도 지급에 관한 관련 근거가 없는 등 서울주택도시공사에서 책임질 사항으로 보기는 어려움 ②「기존주택 전세임대사업」제도의 개선이 필요한지 여부 □ 관련규정 등 ？「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제5조(재정 및 주택도시기금 지원 등) 국토교통부장관은 공공주택 사업자가 시행하는 전세임대주택 공급·관리에 필요한 재정 및 주택도 시기금 등을 지원하여야 한다. 제11조(전세계약 체결) ④ 공공주택사업자는 전세임대주택신용보험에 가입하는 것을 원칙으로하여 하여 전세보증금 회수에 지장이 없도록 노력하여야 한다. ？「전세임대주택신용보험 운용에 관한 협약서」 제14조(보험금의 청구) ① “갑”은 보험사고가 발생한 경우 임차목적물에 대하여 임차권등기 명령신청에 의한 임차권등기가 완료된 후 보험금을 청구하여야 한다. □ 확인사실 ？ 임대인이 계약기간 만기해지 후 임차인의 전세금 반환을 거부하였고, 상기 규정과 같이 전세임대주택신용보험에 가입되어 있어 보증금을 확보할 수 있는 방법은 있으나, 전세보증금 회수에 지연이 발생하는 경우 민원인이 부담하는 전세보증금을 주택도시기금으로 선지급할 수 있는 관련 규정은 현재 없음 ？ 민원인이 부담한 전세금을 반환받는데는 수개월의 시간이 소요됨 ※ 임차권등기명령(최소 1개월 이상) → 보험금 청구(서울주택도시공사 지원 전세보증금 원+민원인 부담 전세보증금 원) → 보험사 실사(최소 2개월 이상) → 보험금 수령(서울주택도시공사) → 민원인 반환(총 소요기간이 최소 3개월 이상) ？「기존주택 전세임대 사업」은 은행을 이용한 대출신청이 곤란한 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 사업시행자가 기존주택 소유자와 전세계약을 체결한 후 저소득층에 저렴하게 재임대해주는 사업으로 신청인들이 부담하는 전세보증금이 전체 전세보증금 대비 작은 금액이라고 할지라도 최저소득계층에게는 체감상 매우 큰 금액으로 보증금 반환이 지연되는 경우에 이사갈 곳의 전세금 마련에 상당한 곤란을 겪게되는 문제점이 있음 □ 검토결과 ？ 서울시 주택건축본부 공공주택과에서「기존주택 전세임대사업」을 이용하는 도심 내 최저소득계층 신청인들의 자기부담 전세보증금에 대해서 임대인의 보증금 반환지연 시 임차인의 대항력을 유지하는 조건하에서 주택도시기금으로 선지급 될 수 있도록「기존주택 전세임대 업무처리지침」,「주택도시기금 운용 및 관리규정」, 주택도시기금운용계획 등을 개정토록 국토교통부에 제도개선을 건의(의견제시)할 것을,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제32조 제2항에 따라 서울시 주택건설본부 공공주택과에 ‘권고’하고자 함 ？ 또한, 위 제도 개선 사항이 서울시 제2부시장과 국토교통부장관의 ‘국토부-서울시 정책협의체’ 및 ‘국토부-서울시 정책협의 TF’ 수시회의 안건으로 상정할 것을,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제32조 제2항에 따라 서울시 주택건축본부 주택정책과에 ‘의견표명’하고자 함 Ⅳ 조치 계획 ① 민원인에게 직접조사 결과 회신 ② 서울시 주택건축본부 공공주택과에 제도개선 건의 ‘권고’ ③ 서울시 주택건축본부 주택정책과에 안건상정 ‘의견표명’ 붙 임 : 1. 민원인 회신(안) 1부 2. 제도개선 ‘권고’(안) 1부 3. 안건상정 ‘의견표명’(안) 1부. 【붙 임】 민원인 회신(안) ○○님 안녕하십니까. 우리시 다산콜재단 120전화상담으로 제기하신 ‘서울주택도시공사에서 전세보증금을 돌려주지 않는다’는 고충민원을 확인하고 다음과 같이 답변을 드립니다. ○○님께서는 서울주택도시공사에서 운영하는「기존주택 전세임대사업」은 서울주택도시공사에서는 전세보증금의 안전한 반환을 위해서 가입한 보증보험을 통해 향후 전체 전세보증금 원 돌려 받을 수 있으므로, 우선 ○○님이 부담한 전세금 을 서울주택도시공사에서 신속히 돌려주어야 이사갈 곳의 전세금 마련에 지장이 없음에도 불구하고, 지금처럼 임대인 님의 전세보증금 반환지연 시 서울주택도시공사에서 서울보증보험회사로부터 보험금 원을 수령하기까지 소요되는 수개월을 민원인에게도 같이 기다리도록 하는 것은 매우 잘못된 행정으로 담당자의 중징계와 그간에 발생될 손해를 배상해줄 것을 요구하고 계십니다. 우선, 우리위원회에서는 ○○님이 겪고 계시는 피해상황 등에 대해서 매우 안타깝게 생각하고 있습니다. 그리고, 이 문제를 해결할 방법을 찾기 위해서 다각적으로 살펴보았으나,「공공주택특별법」제45조의2(기존주택의 임차)의 규정에 따라 주택도시기금으로 지원되는「기존주택 전세임대사업」은 전세계약에 따른 전세보증금은 지원하고 있으나, 임대인이 반환을 지연할 경우에 아직까지 입주자가 부담하는 전세보증금을주택도시기금에서 선지원 할 수 있는 방법은 없습니다. 또한, 서울주택도시공사에서도 임대인 ○○님을 설득하는 등 해결을 위한 많은 노력을 하고 있지만, 임대인 ○○님이 서울주택도시공사 및 ○○님과의 전세임대계약을 부정하는등 무조건적인 반환거부를 하고 있는 상황으로 현재로서는 관련 규정에 따라 법원에 임차목적물의 임차권등기명령 신청을 하고, 임차권등기가 완료된 후 서울보증보험에 보험금을 청구하여 ○○님에게 을 지급하는 절차를 밟는 것 외에는 달리 해결할 수 있는 방안이 없어 매우 안타깝습니다. 서민의 주거안정을 위하여 주택도시기금을 활용하여 저소득층에 저렴하게 재임대하는「기존주택 전세임대사업」이라는 주거사회복지가 결합된 좋은 지원제도의 취지와 달리, 일부 책임감 등이 결여된 임대인으로 인하여 전세보증금이 미반환되어 ○○님과 같은 피해상황이 발생할 수 있다는 점에서 우리위원회는「기존주택 전세임대사업」의 한계점을 살펴볼 수 있게 되었습니다. 이에 따라 우리위원회에서는 향후 이 부분에 대해서는 제도의 운영에 개선이 필요하다고 판단되어 위원회 의결을 통하여 주택건축본부에서 국토교통부에 의견제시(또는 건의)하여 제도가 개선될 수 있도록 ‘권고’ 등을 통보하였으니 이점 양해하여 주시기 바랍니다. 끝으로, ○○님께 만족스러운 답변을 드리지 못한 점 매우 안타깝게 생각하며, 향후 좋은 일만 가득하시길 기원드립니다. 끝. 제도개선 건의 ‘권고’(안) 1. 우리위원회에 접수된 의 고충민원에 대하여 붙임과 같이 회신함을 알려드리며, 이와 관련하여 우리위원회는「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제32조(시민고충처리위원회의 설치) 제2항에 의거 서울시 주택건축본부 공공주택과에 제도개선 건의 ‘권고’를 통보하오니, 그 이행여부를 2018. 5. 16.(목)까지 제출하여 주시기 바랍니다. 2. 아울러, 만약 ‘권고’ 내용을 이행하지 아니하는 경우에도 그 이유를 우리위원회로 문서로 통보하여 주시기 바라며, 관계법령에 따라 민원인이 민원제출로 인하여 불이익을 받지 않도록 개인정보 등의 보호에 각별히 주의하시기 바랍니다. 가. 제도개선 건의 ‘권고’ ○ ‘서울주택도시공사의「기존주택 전세임대사업」을 이용하여 전세계약을 맺은 민원인이 계약기간 만기해지 후 전세금을 돌려받지 못했다’는 고충 민원을 우리 위원회에서 살펴본 바, ○「기존주택 전세임대사업」은 은행의 일반대출이 어려운 도심 내 최저소득 계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 사업시행자가 기 존주택 소유자와 전세계약을 체결한 후 저소득층에 저렴하게 재임대해주는 사업으로 전세임대주택신용보험 가입으로 전세보증금 반환에는 지장이 없도록 하고 있으나, ○ 임대인이 전세보증금 반환을 지연할 경우에 사업시행자가 부담하는 전세보증금 외에「기존주택 전세임대사업」으로 임대차계약을 맺은 최저 소득계층의 신청인이 부담하고 있는 전세보증금도 같이 묶여서 돌려받는데 최소 3개월이상의 기간이 소요되어 다른 곳으로 이사를 가야할 신청인들의 입장에서는 전세자금 마련에 매우 큰 곤란을 겪게 되며, ○ 이는 전세제도라는 특성에서 빈번하게 발생할 수 있는 상황으로 앞으로도 지속적으로 이와같은 고충민원이 발생될 것으로 보여집니다. ○ 또한,「기존주택 전세임대 업무처리지침」제5조(재정 및 주택도시기 금 지원 등)에 ‘국토교통부장관은「주택도시기금 운용 및 관리규정」 및 주택도시기금운용계획 등에 따라 공공주택사업자가 시행하는 전세 임대주택 공급·관리에 필요한 재정 및 주택도시기금 등을 지원하여야 한다’고 규정하고 있습니다. ○ 따라서, 우리위원회는「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제32조(시민고충처리위원회의 설치)제2항에 의거하여, 「기존주택 전세임대사업」을 이용하는 도심 내 최저소득계층 신청인들의 자기부담 전세보증금에 대하여 임대인의 보증금 반환지연 시 임차인의 대항력을 유지하는 조건하에서 주택도시기금으로 선지급 될 수 있도록 「기존주택 전세임대 업무처리지침」,「주택도시기금 운용 및 관리규정」,「주택도시기금운용계획」등의 개정을 국토교통부에 건의(의견제시) 할 것을 서울시 주택건축본부 공공주택과에 ‘권고’ 합니다. 붙임 : 1. 고충민원회신 1부. 2. 고충민원내용 1부. 3. 고충민원 직접조사 결과보고서 1부. 끝. 안건상정 ‘의견표명’(안) 1. 우리위원회에 접수된 의 고충민원에 대하여 붙임과 같이 서울시 주택건축본부 공공주택과에 제도개선 건의 ‘권고’를 통보하였음을 알려드립니다. 아울러 우리위원회는「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제32조 제2항에 따라 위 제도개선 사항을 서울시 제2부시장과 국토교통부장관의 ‘국토부-서울시 정책협의체’ 및 ‘국토부-서울시 정책협의 TF’ 수시회의 안건으로 상정하여 도심 내 최저소득계층에게 꼭 필요한 제도가 조속히 개정될 수 있도록 조치해 줄 것을 귀 서울시 주택건축본부 주택정책과에 ‘의견표명’하오니, 그 이행여부를 2018. 5. 16.(목)까지 제출하여 주시기 바랍니다. 2. 아울러, 만약 ‘의견표명’ 내용을 이행하지 아니하는 경우에도 그 이유를 우리위원회로 문서로 통보하여 주시기 바라며, 관계법령에 따라 민원인이 민원제출로 인하여 불이익을 받지 않도록 개인정보 등의 보호에 각별히 주의하시기 바랍니다. 가. 안건상정 ‘의견표명’ ○ ‘서울주택도시공사의「기존주택 전세임대사업」을 이용하여 전세계약을 맺은 민원인이 계약기간 만기해지 후 전세금을 돌려받지 못했다’는 고충 민원을 우리 위원회에서 살펴본 바, ○「기존주택 전세임대사업」은 은행의 일반대출이 어려운 도심 내 최저소득 계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 사업시행자가 기 존주택 소유자와 전세계약을 체결한 후 저소득층에 저렴하게 재임대해주는 사업으로 전세임대주택신용보험 가입으로 전세보증금 반환에는 지장이 없도록 하고 있으나, ○ 임대인이 전세보증금 반환을 지연할 경우에 사업시행자가 부담하는 전세보증금 외에「기존주택 전세임대사업」으로 임대차계약을 맺은 최저 소득계층의 신청인이 부담하고 있는 전세보증금도 같이 묶여서 돌려받는데 최소 3개월이상의 기간이 소요되어 다른 곳으로 이사를 가야할 신청인들의 입장에서는 전세자금 마련에 매우 큰 곤란을 겪게 되며, ○ 이는 전세제도라는 특성에서 빈번하게 발생할 수 있는 상황으로 앞으로도 지속적으로 이와같은 고충민원이 발생될 것으로 보여집니다. ○ 또한,「기존주택 전세임대 업무처리지침」제5조(재정 및 주택도시기 금 지원 등)에 ‘국토교통부장관은「주택도시기금 운용 및 관리규정」 및 주택도시기금운용계획 등에 따라 공공주택사업자가 시행하는 전세 임대주택 공급·관리에 필요한 재정 및 주택도시기금 등을 지원하여야 한다’고 규정하고 있습니다. ○ 따라서, 우리위원회는「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제32조(시민고충처리위원회의 설치)제2항에 따라,「기존주택 전세임대사업」을 이용하는 도심 내 최저소득계층 신청인들의 자기부담 전세보증금에 대하여 임대인의 보증금 반환지연 시 임차인의 대항력을 유지하는 조건하에서 주택도시기금으로 선지급 될 수 있도록 기존주택 전세임대 업무처리지침」,「주택도시기금 운용 및 관리규정」, 「주택도시기금운용계획」등의 개정을 국토교통부에 건의(의견제시)할 것을 서울시 주택건축본부 공공주택과에 ‘권고’ 하였으며, ○ 위 제도 개선 사항을 서울시 제2부시장과 국토교통부장관의 ‘국토부-서울시 정책 협의체’ 및 ‘국토부-서울시 정책협의 TF’ 수시회의 시 안건으로 상정하여 도심 내 최저소득계층에게 꼭 필요한 제도가 조속히 개선될 수 있도록 조치해 줄 것을 귀 서울시 주택건축본부 주택정책과에 ‘의견표명’ 합니다. 붙임 : 1. 고충민원회신 1부. 2. 고충민원내용 1부. 3. 고충민원 직접조사 결과보고서 1부. 4. 제도개선 권고 1부. 끝. 관련 규정 등 □「공공주택특별법」제45조의2(기존주택의 임차) ① 공공주택사업자는 기존주택을 임차하여 공공임대주택으로 공급할 수 있다. ② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따른 공공임대주택 을 공급하는 경우 재정이나 주택도시기금으로 이를 지원할 수 있다. ③ 기존주택의 임차ㆍ전대 절차 및 공공주택사업자에 대한 지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 임차기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정 하는 바에 따른다. □「기존주택 전세임대 업무처리지침」 제1조(목적) 이 지침은 공공주택특별법령에서 국토교통부장관이 정하도록 한 사항과 그 밖에 기존주택 전세임대 주택사업의 추진에 필요한 세부적인 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제5조(재정 및 주택도시기금 지원 등) 국토교통부장관은 「주택도시기금 운용 및 관리규정」및 주택도시기금운용계획 등에 따라 공공주택사업자가 시행하는 전세임대주택 공급·관리에 필요한 재정 및 주택도시기금 등을 지 원하여야 한다. 제7조(입주자 선정) ① 시장등은 입주자 모집공고일(추가 모집시에는 입주신청일을 말한다. 이 하 같다) 현재 관할 사업대상지역에 거주하는 무주택세대구성원(「주택공 급에 관한 규칙」제2조제4호에 따른 무주택세대구성원을 말한다. 이하 같 다. 제1호 가목 및 나목의 경우에는 세대주 및 세대원 요건은 제외한다.)을 대상 으로 다음 각 호의 순위에 따라 입주자를 선정한다. 1. 제1순위는 다음 각 목의 사람에 한한다. 가. 「국민기초생활보장법」 제7조제1항제1호에 따른 생계급여 수급자 또 는 같은 항 제3호에 따른 의료급여 수급자(이하 "수급자"라 한다) 나. 「한부모가족지원법 시행규칙」 제3조에 따라 여성가족부장관이 정하 여 고시하는 한부모가족 다.「국민기초생활보장법」 제2조제1호 또는 제10호에 해당하는 자중 최 저주거기준에 미달(「기존주택 매입임대주택 업무처리지침」별표2제5호에 해당하는 경우를 말한다)하거나 소득 대비 임차료(임차료는 입주자 모집 공고일 전 6개월 동안의 평균 금액으로 하며, 임차보증금은 연4%의 비율 로 임차료에 합산한다)의 비율이 30%이상인 자 라. 「장애인복지법」 제32조제1항에 따라 장애인등록증이 교부된 자(지 적장애인·정신장애인 및 제3급 이상의 뇌병변장애인의 경우에는 그 배우자 를 포함한다)중 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평 균소득(태아를 포함한 가구원수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말한다. 이하 같다.)의 70% 이하인 사람. 다만, 「공공주택 특별법 시행규칙」제13조제2항에 따라 국토교통부장관이 정하는 영구임대 주택의 자산기준을 초과하는 자산을 소유한 경우에는 입주대상자에서 제외한다. 2. 제2순위는 다음 각 목의 사람에 한한다. 가. 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(태아 를 포함한 가구원수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 말한다. 이하 이 조에서 같다.)의 50퍼센트 이하인 사람. 다만, 「공공주 택 특별법 시행규칙」제13조제2항에 따라 국토교통부장관이 정하는 영구 임대주택의 자산기준을 초과하는 자산을 소유한 경우에는 입주대상자에서 제외한다. 나. 「장애인복지법」 제32조제1항에 따라 장애인등록증이 교부된 자(지 적장애인·정신장애인 및 제3급 이상의 뇌병변장애인의 경우에는 그 배우자 를 포함한다)중 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평 균소득 이하인 사람. 다만, 「공공주택 특별법 시행규칙」제13조제2항에 따라 국토교통부장관이 정하는 영구임대주택의 자산기준을 초과하는 자산 을 소유한 경우에는 입주대상자에서 제외한다. ② 제1항 각 호의 입주희망자 간에 경합이 있는 경우에는 「기존주택 매입 임대주택 업무처리지침」제9조제2항이 정하는 바에 따라 입주자를 선정한다. ③ 시장등은 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하는 사람을 공급물량의 5퍼센트 범위에서 우선적으로 입주자로 선정할 수 있다. 1. 시장등이 긴급히 주거지원이 필요하다고 인정하는 부도공공임대아파트 의 임차인으로서 경락을 희망하지 않거나 경락을 받을 수 없어 퇴거하였거 나 퇴거할 예정인 무주택세대구성원 2. 한국토지주택공사가 임대하는 「공공주택특별법 시행령」제2조제1호의 공공임대주택(영구임대주택과 국민임대주택은 제외한다. 이하 "공공임대주 택"이라 한다)의 입주자로 선정되고 「주택도시기금법」제10조제3항에 따 른 주택도시기금 기금재수탁자(이하 "기금재수탁자"라 한다)에게 주택도시 기금의 대출을 신청하였으나 주택신용보증기금에서 발급하는 보증서 발급 이 거절된 무주택세대구성원(단독세대주는 제외한다)으로서 해당가구의 월 평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50퍼센트 이하이고 입주예정자가 체결한 임대차계약서상 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 대출을 신청한 자. 이 경우 공급할 수 있는 주택은 해당 공공임대주택에 한한다. 3. 「국민기초생활보장법」 제2조제1호 또는 제10호에 해당하는 자 중 최저주거기준에 미달(「기존주택 매입임대주택 업무처리지침」별표2제5호 에 해당하는 경우를 말한다)하고 소득 대비 임차료(임차료는 입주자 모집 공고일 전 6개월 동안의 평균 금액으로 하며, 임차보증금은 연 4%의 비율 로 임차료에 합산한다)의 비율이 30% 이상인 무주택세대구성원 ④ 공공주택사업자는 제1항 및 제2항에도 불구하고 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70퍼센트 이하이고「공공 주택 특별법 시행규칙」제13조제2항에 따라 국토교통부장관이 정하는 영 구임대주택의 자산기준을 충족한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하는 무주택세대구성원으로서 국가보훈처장이 전세임대주택의 입주가 필 요하다고 인정하는 경우에는 제1항에 따른 입주자 선정순위에도 불구하고 그 공급량의 2퍼센트를 공급할 수 있다. 1. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자 또는 그 유족 2. 「5·18민주유공자 예우에 관한 법률」에 따른 5·18민주유공자 또는 그 유족 3. 「특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」에 따른 특수임무 유공자 또는 그 유족 4. 「참전유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」에 따른 참전유공자 ⑤ 시장등은 제1항제1호에 해당하는 대상자 선정 시 필요한 경우 해당 사 업대상지역에서 활동 중인 「민법」 및 「공익법인의 설립·운영에 관한 법 률」에 따라 설립된 법인 또는 「사회복지사업법」에 따라 설립된 사회복 지법인(이하 "비영리법인"이라 한다)의 의견을 들을 수 있다. ⑥ 시장등은 제3항제1호 및 제7항에 해당하는 입주대상자를 선정할 경우 해당 전세임대주택의 공급지역, 공급요청물량 등을 공공주택사업자와 협의 하여야 한다. ⑦ 시장등 또는 사업시행자는 제1항 및 제2항에도 불구하고 해당 사업대 상지역 공급계획물량을 감안하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 게 전세임대주택을 지원할 수 있다. 다만, 이는 제7조제1항제 1호의 자격을 갖춘 자에 한한다. 1. 「긴급복지지원법」에 따라 긴급지원대상자로 선정된 사람 중 시장등이 주거지원이 필요하다고 인정하여 공공주택사업자에게 통보한 자(제7조제1 항제1호의 자격을 갖춘 자로 제한하지 않는다.) 2. 비영리법인의 추천을 받은 자 3. 사업시행자가 현장확인 등을 거쳐 주거지원의 시급성을 인정한 자 4. 그 밖에 시장등이 주거지원의 필요성을 인정하여 공공주택사업자에게 통보한 자 ⑧ 공공주택사업자는 제1항 및 제2항에도 불구하고 「공공주택 특별법시 행규칙」제23조의3제1항제1호에 따라 「재해구호법」에 따른 이재민 등 지방자치단체의 장이 긴급한 주거지원이 필요하다고 인정하는 사람에게 전 세임대주택 공급물량을 감안하여 전세임대주택을 임시로 공급할 수 있다. ⑨ 제3항제2호에 해당하는 자는 기금재수탁자가 발급하는 보증서발급 거절자임을 증명하는 서류와 월평균소득을 증명할 수 있는 서류를 공공주 택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 신청자가 월평 균소득을 증명하지 못한 경우 등 필요한 경우에는 공공주택사업자가 직접 관련기관으로부터 확인할 수 있다. ⑩ 제1항에 따른 입주자 선정순위에도 불구하고, 공공주택사업자는 공공 임대주택사업을 위하여 매도하는 주택의 대금을 10년 이상 매월 분할하여 지급(매월 지급 금액이 전년도 도시근로자 월평균 소득 이하)받고 주택을 매도한지 2년 이내인 자가 무주택세대구성원으로서, 해당세대의 월평균소 득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하인 경우 우선입주대상자 로 선정할 수 있다. ⑪ 소득산정 및 자산 확인은 세대별 주민등록표상 세대주 및 세대원(「주 택공급에 관한 규칙」제2조제4호 각목에 해당하는 사람을 포함한다)을 대 상으로 한다. 단, 세대원의 실종, 별거 등으로 소득파악이 불가능한 경우에 는 주민등록표 말소를 확인하고 소득산정의 대상에서 제외한다. ⑫ 입주자로 선정된 자는 계약시까지 입주자격을 유지하여야 한다 제11조(전세계약 체결) ① 공공주택사업자는 주변 전세가격을 기초로 하여 주택 소유자와 협의하 여 임차가격 등을 결정하고 전세계약을 체결하여야 한다. 이 경우 제10조 에서 정하는 요건에 해당하는 주택으로 입주자 등이 이미 거주하고 있거나, 거주를 희망하는 주택에 대하여 우선적으로 전세계약을 체결할 수 있다. ③ 전세계약은 부동산 중개사무소를 통해서 체결하는 것을 원칙으로 하고 전세계약에 따른 주택의 임차권은 공공주택사업자에게 귀속된다. ④ 공공주택사업자는 제1항의 전세계약 체결 전에 해당 주택에 대한 근저당 설정 및 압류 여부 등 전세보증금 반환 저해요소를 철저히 확인 후 전세임 대주택신용보험에 가입하는 것을 원칙으로 하고 특별한 사정이 있는 경우에 는 전세권 설정등기를 하여 전세보증금 회수에 지장이 없도록 노력하여야 한다. 제12조(임대차계약 체결 및 임대조건 등) ① 공공주택사업자는 제11조에 따 라 전세계약한 주택에 대하여 입주자와 임대차계약을 체결한다 □ 전세임대 표준계약서(주택소유자 ↔ 서울주택도시공사, 입주자) 제1조(전세금 및 지급방법) ① 표시주택의 전세금은 금일억원으로 하고, 월세는 금일십만원으로 하며,임차 인은 위 전세금을 임대인에게 지불한다. ② 제1항의 전세금에서 입주자 추가부담금을 차감한 금액의 5%인 금사백이 십오만은 임대주택 지원대상자인 입주자가 임대인에게 지급한다. ③ 계약금 중 일부는 입주자의 대납금으로서 임차인에게 권리가 있으며 임대 인은 계약보증금을 입주자에게 반환하여 생기는 손해에 대하여는 임대인이 책임을 진다. ④ 제1항의 전세금 중 입주자 추가부담금 금일천오백만원은 입주자가 임대 인에게 직접 지급하며, 이러한 입주자 추가부담분을 납부기한내에 임대인에 게 지급하지 않아 계약이 해지되는 경우 이에 따른 위약금은 입주자가 부담 한다. ⑤ 제1항의 월임대료는 입주자가 임대인에게 매월 직접 지급한다. 제8조(전세금의 반환 및 손해배상 등) ① 계약기간의 만료 또는 해제？해지된 경우 임대인은 임차인에게 전세금 전액(입주자 부담금 포함)을 임차인의 은행계좌(예금주:서울주택도시공사) 에 입금시키는 방법으로 반환하여야 하며 입주자는 임차인이 전세금을 지 급받음과 동시에 임대주택을 임대인에게 인도하여야 한다. 단, 임대인은 임 차인이 동의한 경우 제1조 제2항, 제4항의 입주자 부담금의 일부 또는 전 부를 입주자에게 직접 반환할 수 있다. ② 임차인이 임대주택을 인도한 후에도 임대인이 전세금의 반환을 지연하 거나 임차인이 전세금을 지급받았음에도 임대주택을 임대인에게 인도하지 못할 경우 전세금의 연5%의 비율에 의한 금액을 지연일수에 따라 상대방 에게 배상하여야 한다. □ 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주 택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집 행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始) 요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증 서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증 서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대 지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증 금을 받을 수 없다. ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제 152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일 부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기 관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하 여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경 우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받 은 보험회사 9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하 는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사 할 수 없다. 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위 하여 임대차를 해지할 수 없다. 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등 기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청 의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3 항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취 득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제 281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제 289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제 293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차 인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고 (抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제 1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제 권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변 제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임 차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하 더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적 이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차 한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권 등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기 와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조 의3제5항 및 제6항을 준용한다. ② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. 1. 주민등록을 마친 날 2. 임차주택을 점유(占有)한 날 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

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시민감사옴부즈만위원회-5610

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