다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택공급과-4185 결재일자 2019.4.12. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주택공급총괄팀장 주택공급과장 주택기획관 주택건축본부장 김윤석 기태균 이진형 김성보 04/12 류훈 협 조 주택정책과장 송호재 건축기획과장 박경서 지역건축안전센터장 김유식 사회적경제담당관 조완석 ‘19년 리모델링형 사회주택 공급계획 2019. 4. 주택건축본부 (주택공급과) ‘19년 리모델링형 사회주택 공급계획 청년 등 1인 주거취약가구의 주거안정을 위해 도심 내 노후 고시원 등 유휴건물을 활용하여 리모델링형 사회주택으로 공급하고자 함 Ⅰ 사업개요 ？？ 사업내용 ○ 서울시와 주거관련 사회적 경제주체가 상호협력하여 비주택 등 유휴건물을 매입 또는 임차 후 리모델링하여 공유형 임대주택으로 공급 ？？ 공급주체 : 주거관련 사회적경제주체 ※사회주택조례 제2조제3호 ○ 비영리법인, 사회적협동조합, 협동조합, 사회적기업, 중소기업 등 ？？ 공급방식 : 민·관협력 방식 ① 직접 매입형 - 공공(SH공사)에서 건물 매입후 리모델링 서울시 SH공사 사회적 경제주체 - 공급계획 수립 및 매입비 출자 - 수행기관 공모·선정 - 건물 물색 및 매입 - 수행기관에 장기 저리 임차 (연 1%, 20년+10년) 사업 및 공정관리 - 건물 리모델링 실시 (비용 전액 부담) - 입주자 선정 및 임대·관리 ② 보조금 지원형 - 민간건물 임차 후 리모델링 서울시 SH공사 사회적 경제주체 - 공급계획 수립 및 대행사업비 지원 (市-SH 대행계약 체결) - 적격 사업시행자 심사·선정 - 전체 리모델링비 검토 및 보조금 지원규모 확정 (리모델링비의 70~80%) 리모델링 보조금 집행 및 정산 - 사업자와 협약체결, 지원 - 민간건물 물색 및 임대차 계약 체결 - 건물 리모델링 실시 (비용 일부 부담) - 입주자 선정 및 임대·관리 ？？ ‘19년도 사업비 : 총 72억원 ○ 직 접 매입형 : 50억원(노후 고시원 1~2개동, 50호 공급) ○ 보조금 지원형 : 22억원(11개동, 220호 공급) Ⅱ 그간 추진실적 구 분 계 2016년 2017년 2018년 계 15개동 271호 2개동 37호 6개동 145호 7개동 89호 보조금 지원형 (고시원) 13개동 225호 (4개동 79호) 2개동 37호 (2개동 37호) 4개동 99호 (1개동 28호) 7개동 89호 (1개동 14호) 직접 매입형 2개동 46호 - 2개동 46호 - 구 분 예산액 서울시 → SH공사 비고 교부액 집행액 집행잔액 계 50억원 50억원 12억원 38억원 보조금 지원형 (민간위탁사업비) 20억원 20억원 12억원 8억원 집행잔액 반납 예정 직접 매입형 (출자금) 30억원 30억원 - 30억원 금년도 집행 예정 Ⅲ 문제점 및 보완과제 ？？ 리모델링 가능한 민간 노후건물 물색 및 발굴에 어려움 ○ 작년 건물유형 제한 철폐(비주택→비주택+주택) 및 건축물 노후연한 기준 완화(15년경과 →10년 경과 건물) 등 제도 개선 노력에도 불구하고 사업자는 적정 물건지 확보 곤란 호소 ○ 적격사업 선정후에도 건물 소유자의 사업 참여의사 철회 등으로 인해 사업 추진이 중단된 사례(‘18년 2개 사업자 3개 사업) 발생 ？？ 노후 고시원의 경우 권리금 문제, 고시원 건축？소방기준 강화 등에 따른 사업 수익성 문제로 인해 사업자가 고시원 리모델링 회피 ○ 고시원 운영사업 권리금으로 최소 50백만원 이상 요구 ○ 국토부 고시(다중생활시설 건축기준, ‘15.12월), 서울시 도시계획조례 개정(‘17.3월) 등에 따라 신규 고시원 설치기준이 강화되어, 고시원(다중이용시설)으로 용도변경시 엄격한 기준 적용 - 2종 일반주거지역 내 고시원 설치 시 12m 이상 연접도로 확보 의무화 - 복도 너비, 채광창, 소방설비 등 강화된 기준 적용 ？？ 현재 리모델링형 사회주택 참여 사업자가 많지 않고, 사업자별 사업추진 경험과 역량 차이 존재 ○ 사업자 대부분 재무적으로 영세하여 시 지원예산 상한(최대 2억원) 확대 및 지원 조건 완화를 지속적으로 요구 ？？ 사업자-입주자 간 갈등에 따른 민원 증가 및 입주자 보호 미흡 ○ 일부 사업자의 경우 주택 하자보수에 대한 전문성이 없고, 하자발생시 처리기한이 장기화되거나 입주자 요구 수준에 미치지 못하여 입주자가 서울시를 직접 상대로 한 민원 제기 증가 Ⅳ ‘19년 사업 개선계획 【리모델링 사업 활성화 지원】 ？？ 기존 사업대상에서 노후 고시원을 분리？별도 공모함으로써 건물 유형별 리모델링 활성화 추진 ○ 보조금 지원형의 경우 총사업비(22억) 중 50% 이상(12억, 6개동 이상) 노후 고시원 리모델링 사업에 투입 ○ 노후 고시원 1~2개동 직접 매입 후 연내 사업자 선정 및 리모델링 추진 - 금년 4월까지 노량진 인근 노후 고시원 물색 및 매입 추진 ※‘19년 직접 매입형 총예산 5,000백만원(2개동 50호 목표) ○ 단, 노후 고시원의 기존 입주자 보호를 위해 리모델링 후 장년층과 노년층까지 입주자격 확대 - (입주자격)청년 1인가구 ⇒ 청년 1인가구 + 장년층, 노년층 ※중위소득 60% 이하 가구에 대해서는 ‘주택바우처’ 지원 ？？ 고시원 리모델링시 ‘서울형 고시원 기준’에 맞는 건축기준 적용 ○ 노후 고시원 리모델링시, 서울형 고시원 면적기준을 준수토록 기존‘리모델링형 사회주택 건축 가이드라인’ 기준 조정 - 실면적(전용공간) : 최소 6.0㎡ ⇒ 최소 7.0㎡ 이상 - 커뮤니티공간 : 주거면적의 10% 이상 ⇒ 적정면적 확보(적격심사시 확인) ※서울형 고시원 기준 : 최소생활 실면적을 도입(전용공간 7㎡) ○ 노후 고시원 외 기존 사업대상건물은 기존 건축 가이드라인 준수 ◆ 리모델링형 사회주택 사업자 및 전문가 간담회 개최 결과 ○ 일시/장소 : 2019. 3. 19.(화) / 사회주택종합지원센터 ○ 참석자 : 서울시, SH공사, 사회주택협회, 공공건축가 2, 사업자 3 ○ 회의결과 - 고시원 리모델링 활성화를 위해 기존 사업과 별도 공모 - 사업성 확보위해 노후고시원 스프링클러 설치비용 추가 지원 필요 - 입주자격을 청년 1인가구에서 장년층 및 노년층까지 확대 【신규 사업자 발굴 및 사업자 역량 강화 추진】 . ？？ 리모델링형 사회주택 신규 사업자 발굴 및 역량 강화 지원 ○ 예비 사업자 대상으로 단계별 교육프로그램 확대 및 연중 시행 - 사업설명회(2회), 아카데미(기초·심화 각 4회), 심층 성장지원프로그램(2회) <1단계> 사업설명회 <2단계> 아카데미 <3단계> 심층 성장지원 프로그램 기초 심화 반기별 1회 분기별 1회 분기별 1회 반기별 1회 예비 사업자 대상 사업 홍보 및 신청절차 등 안내 사회주택 정책 및 국내외 사례를 통한 사회주택 이해도 제고 사업타당성 분석, 개발금융,설계특성, 커뮤니티,감정평가, 주택관리 등 분야별 심화과정 사업계획서 작성 등 직접사업 추진을 위한 실습형 맞춤 교육 ○ 사업 참여를 희망하는 사업자에게는 상시적으로 기초/심화 컨설팅 및 기존 사업자의 노하우를 공유하는 1:1 멘토링 제공 ？？ 노후 고시원 리모델링 전문 사업자 발굴？육성 ○ 기존 리모델링형 중 노후 고시원 사업 비중을 점진적으로 늘리면서 고시원 리모델링 사업 활성화 및 사업자 유인 - ‘19년 사업비 50% → ’20년 사업비의 60% → ‘21년 사업비의 80% ※필요시 리모델링형 사회주택 사업비 증액 편성 ○ 고시원 리모델링 사업에 대한 사업자 교육과정 개설 검토 【임대관리 역량강화 및 입주자 보호방안 마련】 ？？ 서울시 사회주택 평가？인증제 도입？시행(하반기 시행) ○ 사업자의 하자보수, 공실관리 등 임대관리 운영 역량에 대한 평가지표를 수립하여 금년 하반기 중 사회주택 평가 실시 - 유지관리？하자보수의 적정？적시성, 유지보수 인력 확보 등 평가 ○ ‘사회주택 임대운영 관리지침’ 수립하여 사업자 및 입주자에 배포 - 사회주택 사업자의 임대주택 관리운영에 대한 전문성 제고 - 사회주택 평가인증 시 동 지침 준수 여부 평가 ？？ 입주자 임대보증금 등 보호대책 강구 ○ 리모델링형 사업에 대한 서울시 적격심사 시 입주자의 임대보증금 보호대책을 포함하여 사업 제안토록 사업자 모집공고에 제시 - 정성평가(100점 중 80점 비중) 지표에 ‘입주자 보호대책’ 지표 포함 - 금년도 최초 사업자 공고시부터 시행(4월초 공고 예정) ※현재 리모델링형 사회주택 입주자 임대보증금은 100만원~400만원 정도 ○ 장기적으로는 입주자 임대보증금 반환보증 보험상품 개발을 통해 항구적인 입주자 임대보증금 보호장치 마련 필요(장기 검토) - 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)과 보증상품 개발 협의 - 보증료는 원칙상 입주자 부담. 필요시 서울시와 입주자가 공동 부담방안 검토 Ⅴ ’19년 사업 세부추진계획 【‘19년 리모델링형 사회주택 공급】 ①직접 매입형 ？？ 사업대상지 검토·매입(1~4월) - 서울시, SH공사 ○ 매입대상 : 준공 후 10년 이상 경과한 노후 고시원 ○ 매입예산 : 5,000백만원 ※‘18년 3,000백만원, ’19년 2,000백만원 ○ 매입지역 : 동작구 노량진 인근 - 금년 3월 말 매입대상물건 확보 후 건물주와 매입 협의중 ？？ 사업자 모집공고？선정(5~7월) - 서울시 ○ 건물 리모델링 및 임대·관리를 수행할 수행기관 공개모집 ○ 적격 사업자 선정 후 건물？토지 저리로 장기 임대 - 임대기간 : 10년~20년(2년마다 재계약, 인상률 2년에 2%) - 임 대 료 : 매입가액의 1% (1년) ？？ 리모델링 공사 시행(8~11월) - 사업시행자 ○ 사업시행자가 비용 전액 부담하되, 사회투자기금 융자 지원 - 총사업비 90% 이내에서 사회투자기금 수행기관 심사 통해 융자 가능 ○ 커뮤니티공간 등 공용공간이 충분히 확보된 공유형 주택 공급 ※서울시 고시원 건축기준(실면적 7㎡ 이상, 실별 채광창 확보 등) 준수 ？？ 입주자 모집 및 임대운영(’19.12월~’20.1월) - 사업시행자 ○ 입주자 모집·관리 : 사업시행자 ※사회주택플랫폼 활용 필수 ○ 소득요건 : 무주택 1인가구, 도시근로자 월평균소득 70% 이하 ※입주자격은 청년 1인가구 및 장년층, 노년층 ○ 임 대 료 : 시세 80%, 2년에 5% 이내 인상 ※관리비는 입주자에게 부과내역 공개, 사회주택 플랫폼 공지사항에 게시 ○ 거주기간 : 최장 10년 거주 보장 ※소득유지 등 재계약조건 없음 ②보조금 지원형 ？？ 적격사업 공모(4월초~예산 소진시까지) - 서울시 ○ 대상건물 : 준공 후 10년 이상된 연면적 100㎡ 이상 주택·비주택 ○ 지원내용 : 공사비의 70~80% 이내 리모델링비 보조(최대 2억원) ○ 지원규모 - 임대기간에 따라 평당 기본항목 공사비를 기준으로 70~80% 지원하되, ※8년 임대 : 최대 1.8억원 / 10년 임대 : 최대 2억원 - 공사비 세부내역 검토 후 가산항목을 포함 보조금 지원규모 최종 확정 유 형 별 평당 기본항목 공사비 평당 가산항목 공사비 비고(가산공사 범위) 비？주？택 2,895,509원 762,581원 외벽공사, 지붕 및 옥탑, 간접비(24.18%) 주？？？？택 1,952,701원 815,292원 외벽공사, 단열공사, 난방공사, 구조보완, 간접비(24.18%) 등 A？ P？ T 1,408,119원 572,711원 외벽공사, 간접비(24.18%) ※리모델링 공사비 지원기준(`18.5~7월, 용역 시행결과) ○ 공모기간 : ‘19년 예산(1,000백만원) 소진 시까지 ○ 공모조건 - 과도하게 노후하여 붕괴위험이 있는 물건은 제외되며, 적격사업으로 선정 후 3개월 이내 건물 임대차계약 및 세입자 명도가 가능할 것 ※1개 사업시행자가 ’19년 예산의 40% 이내까지 신청 가능 ○ 심사·선정 : 매월 둘째 주까지 수합된 제안서를 마지막 주 심사 - 심사위원회 분야별 전문가(건축, 재무, 공동체 등) 7~10인으로 구성 - 심사기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점) ？？ 리모델링 공사 - 사업시행자 ○ 시공방식 - 건축법상 리모델링에 한하며, 비주택인 경우 사업시행자가 관할 구청과 협의하여 주택 또는 준주택(고시원 등)으로 용도 변경 - 서울시 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인(최소기준)을 준수 ○ 착공시한 : 건물 임대차 계약체결 후, 3개월 이내 착공 ※특별한 사유 없이 6개월 이내 사업추진이 곤란한 경우 적격사업 취소 ○ 비용부담 : 서울시 보조금 + 사업시행자 자부담 - 서울시(SH공사)가 리모델링공사비 세부내역 검토 등을 통해 유형별 평당 기준공사비의 70~80% 범위 내 보조(최대1.8~2억원) ※부가가치세는 부가가치세 환급 등 정산문제를 고려 사업시행자 자부담 처리 ※공용부 커뮤니티 공간 및 전용 주거공간 물품 구매와 관련한 세부 지원대상은 공모조건에 명기 - 사업시행자 부담분의 90% 이내 사회투자기금 융자 가능 ※사회투자기금 수행기관 융자 심의를 통해 융자여부 확정 ○ 품질관리 : 사회주택종합지원센터 주관 실시 - (공사 전) 공공건축가 설계자문(1~2회) 실시(반영확인 후 협약체결) - (공사 중) 사회주택품질관리위원 현장방문(2회) ※1차(창호, 단열공사 시) → 2차(마감공사 시) → 준공도서 확보 ？？ 사업협약 체결 ○ 협약기관 : SH공사 ↔ 사업시행자 ○ 협약시기 : 공공건축사 설계자문(2차) 및 자치구 건축허가 완료 직후 ○ 주요 협약내용 - 서울시(SH공사)가 리모델링공사비 세부내역 검토 등을 통해 유형별 평당 기준공사비의 70~80% 범위 내 보조(최대1.8~2억원) - 사회주택 사후관리를 위해 매년 평가를 실시하며, 평가결과에 따라 인센티브 또는 페널티 부여 - 사업자의 귀책사유로 사업이 중단되거나 사회주택 평가결과에 따라 협약 해지 시 경과기간에 따라 서울시 보조금 회수(이행보증보험증권 제출) - 필요한 경우 관련 자료를 요구할 수 있고, 정당한 사유가 없는 한 제출 - 입주자 만족도조사, 사회주택 평가인증을 위한 주택 방문 및 입주자 면담 등을 위해 입주자 모집시 개인정보 이용동의서 징구 동의 등 ？？ 입주자 모집 및 임대조건 ○ 입주자 모집·관리 : 사업시행자 ※사회주택플랫폼 활용 필수 ○ 소득요건 : 무주택 1인가구, 도시근로자 월평균소득 70% 이하 ○ 임 대 료 : 시세 80%, 2년에 5% 이내 인상 ※관리비는 입주자에게 부과내역 공개, 사회주택 플랫폼 공지사항에 게시 ○ 거주기간 : 최장 8~10년 거주 보장 ※소득유지 등 재계약조건 없음 ③보조금 지원형 ？ 노후 고시원 대상 ？？ 기존 사업대상 건물과 별도 공모 추진 ？？ 사업 추진절차 및 방법, 일정 등은 기존 보조금 지원형과 동일 ※다만, 실별 면적기준, 보조금 지원내용 등은 기존 사업과 상이 <기존 보조금 지원형 사업과 차이점> 구 분 기존 보조금 지원형 노후 고시원 적격사업 공모 대상건물 준공 후 10년 이상된 연면적 100㎡ 이상 주택·비주택 ‘09.7.8 이전 준공된 연면적 100㎡ 이상 스프링클러 미설치 노후 고시원 공모기간 예산(10억원) 소진시까지 예산(12억원) 소진시까지 건축기준 개인면적 최소 6.0㎡, 적정 9.0㎡ 최소 7.0㎡, 적정 9.0㎡ 커뮤니티 공간 총 주거면적의 10% 적정 면적 확보 (적격사업 심사시 확인) 공사비 지원 공사비 보 조 평당 기준공사비의 70~80% 범위 내 보조(최대1.8~2억원) - 입주자 모집 입주대상 청년 1인가구 청년1인가구 + 장년층, 노년층 【사회주택 평가？인증제 시행】 ？？ 추진목적 ○ 임대운영중인 사회주택의 관리현황을 평가하고 인증하여 사업자의 체계적인 사회주택 임대관리 및 입주자 보호 유도 - 적격심사 통과한 사회주택에 대해 계획 및 실행단계를 거쳐 지속적으로 운영 기준을 유지하고 있는지 확인함으로써 사회주택 본연의 목적 실현 ○ 사회주택 품질 및 운영관리에 대한 적정기준을 제시하고, 평가결과에 따른 인센티브？페널티 부여를 통해 양질의 전문 사업자 육성 ？？ 추진방법 ① 전문가 자문회의를 통해 평가지표 설정 및 추진방안 마련 ② 사업자 의견 수렴 후 최종 평가지표 확정 - 평가·인증제 시범 실시로 지표 적합성 판단 후 최종지표 확정 ③ 전문 평가용역기관을 선정하여 사회주택 본평가 시행 - 용역사와 자문위원 매칭을 통해 본평가를 위한 현장 모티터링 등 시행 자문회의 (1~3차) → 사업자 의견수렴 → 자문회의 (4~6차) → 최종지표 확정 (7차) → 방침수립 및 평가·인증 용역 체결 → 평 가 시 행 3월말 ~ 4월 4월말 ~ 5월초 5월 6월중 6월말 7~9월 ◆ 기존 서울시 사회주택사업 평가연구 용역 진행경과 - 2016.12 서울시 사회주택사업 평가연구-기초연구, (사)한국주거학회 - 2017.10 서울시 사회주택사업 평가연구-2단계, (사)한국주거학회 ？？ 전문가 자문 등 통한 평가？인증지표 확정(3~6월) ○ 사회주택 평가？인증지표 확정 및 평가 추진방안 마련 ○ 사회주택 평가 후 인센티브 및 페널티 부여기준 등 검토(예시) - 인센티브 : 2~3년 후 재평가？인증, 커뮤니티 프로그램 지원 등 - 페 널 티 : 일정기간(3~6개월) 후 재평가 실시, 향후 일정기간(1년~2년) 서울시 사회주택 사업 참여 제한 등 ※단, 기준임대료(시세80%) 준수, 입주자 소득조건 등 사회주택 사업의 공공성 부문 위반시 협약해지, 보조금 환수 등 검토 ○ 사회주택협회, 서울시, SH공사, 사회주택종합지원센터, 건축？공동체 부문 전문가 등 총 7명으로 자문위원회 구성 ？？ 사회주택 평가·인증 용역 시행(7~9월) ○ 용 역 명 : 사회주택 평가·인증을 위한 모니터링 용역 ○ 기 간 : 3개월(7~9월 예정) ○ 수행기관 : 전문 평가기관 선정 - 평가·인증제 실행력 확보를 위해 전문가 등 추천을 받아 수의계약 - 사회주택 취지에 맞는 적정한 평가위해 용역사 관계자도 자문회의 초기부터 참여 검토 ○ 평가내용 - 사회주택 평가·인증제 시행을 위한 평가 대상 주택 입주자 등 현황조사 ※협약서(서울시？SH공사↔사업자), 계약서(사업자↔입주자) 등 분석 - 평가기관과 자문위원 매칭을 통해 현장 평가 및 모니터링 수행 - 사업자별, 입주자별, 사업대상지별 평가 기초자료 분석 후 평가 결과 도출 ？？ 평가에 따른 조치 : 자문위원회에서 결정한 인센티브？페널티 부여 Ⅵ 행정사항 ？？ ’19년 목표물량 및 확보예산 구 분 공급목표 소요예산 비 고 계 12개동 250호 7,200백만원 직접 매입형 2개동 50호 5,000백만원 SH공사 출자금 보조금 지원형 소 계 10개동 200호 2,200백만원 민간위탁사업비(SH대행) 기존 사업 5개동 100호 1,000백만원 노후 고시원 5개동 100호 1,200백만원 ？？ 기관별 업무분장 ○ 서울시(주택공급과, 지역건축안전센터, 주택정책과) - 금년도 리모델링형 사회주택 추진방침 수립 - 사업 공모(수시 접수) 및 적격사업자 심사？선정(매월 말) - 사회주택 평가？인증제 시행 - 노후 고시원 스프링클러 설치비용 지원(‘19년 추경 편성) - 중위소득 60% 이하 가구 대상 주택바우처 지원 ○ 서울주택도시공사(SH공사) <직접 매입형> - 노후 고시원 물색 및 매입 - 적격사업자와 임대차 계약 체결 및 사업관리 - 서울시 적격심사시 정량평가결과(현장방문결과 포함) 제시 <보조금 지원형> - 적격사업자와 사업협약 체결 및 사업관리 - 리모델링형 사회주택 리모델링비 교부 및 정산 - 서울시 적격심사시 정량평가결과(현장방문결과 포함) 제시 ○ 사회주택종합지원센터 - 서울시 적격심사 지원 ？기준임대료(탁상감정평가) 제시 ？제안사업 사업성 분석결과 및 건축 가이드라인 준수 여부 등 제시 - 리모델링 사업자 발굴 및 육성을 위한 교육프로그램 확대 운영 ？고시원 리모델링 전문 사업자 육성 프로그램 개발 등 - 공공건축가 자문 등 사회주택 품질관리 시행 - 사회주택 평가·인증제 시행 지원 ？전문가 자문위원회 운영, 사업자 의견수렴 등 - 사회주택 입주자 현황관리(입주자별 소득요건 및 임대료 준수현황 등) 붙임 : 공고문(안) 각 1부. 끝.

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주택공급과-4185

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