다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 건축기획과-5279 결재일자 2019.3.22. 공개여부 부분공개(5 8) 방침번호 행정2부시장 방침 제80호 시 민 주무관 건축정책팀장 건축기획과장 주택기획관 주택건축본부장 행정2부시장 이기택 정광순 代정광순 김성보 류훈 03/22 진희선 협 조 주택정책과장 송호재 주택공급과장 이진형 지역건축안전센터장 김유식 주택정책개발센터장 정종대 주무관 조미리 주무관 홍윤호 “고시원 거주자의 삶의질 향상을 위한” 노후고시원 거주자 주거안정 종합대책 2019. 3. 주택건축국 (건축기획과) “고시원 거주자의 삶의질 향상을 위한” 노후고시원 거주자 주거안정 종합대책 종로 국일고시원 화재사고를 계기로 지원 사각지대에 놓인 고시원 거주 주거 취약계층을 위한 주거안정 종합대책을 마련 시행하고자 함 Ⅰ 고시원 현황 ？？ 관련규정 ？「다중이용업소 안전관리에 관한 특별법」정의 : 고시원업 - 구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업 ？「건축법」용도분류 : 제2종근린생활시설(다중생활시설) - 다중생활시설(「다중이용업소법」에 따른 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것)로서 500제곱미터 미만인 것 ※ 숙박시설 : 제2종근린생활시설에 해당하지 아니한 다중생활시설 ？「주택법」정의 : 준주택(다중생활시설) < 관련 법령개정 경과 > ？ (‘03.1.17) 고시원업 신종다중이용업소로 분류, 소방 완비증명서 발급 의무 ？ (‘07.3.25) 고시원 통로？복도 폭(90㎝ 이상), 영업장 창문 설치(가로50cm×세로50cm) ？ (‘09.5.15) 고시원 폭 확대(120㎝ 이상) 신규 및 내부구조 변경부터 적용 ？ (‘09.7. 8) 간이스프링클러설비 의무화, 신규 및 영업주 변경부터 적용 (다중이용업소법) ？ (‘09.7.16) 건축법상 ’고시원‘ 용도 신설 (제2종 근생, 바닥면적 1,000㎡ 미만) ？ (‘10.8.17) 고시원 실간 경계벽 등 내화구조 사용 의무화 (건축법) ？ (‘11.6.29) 고시원 규제 강화 (제2종 근생 고시원 규모 1,000㎡ → 500㎡) ？ (‘14.3.24) 고시원 용도분류 ’다중생활시설‘ 정의 도입 ？ (‘15.12.4) 다중생활시설 건축기준 제정 (편복도 1.2m, 중복도 1.5m 이상) ？？ 서울시 고시원 현황 ？ 전체 고시원 현황 : 5,840동 (전국 11,892동의 49.1% 차지) 소방재난본부 2018. 기준자료 종로 중구 용산 성동 광진 동대문 중랑 성북 강북 도봉 노원 은평 서대문 189 167 60 140 214 359 144 306 143 73 133 133 248 마포 양천 강서 구로 금천 영등포 동작 관악 서초 강남 송파 강동 총 171 99 165 170 180 329 501 839 228 426 241 182 5,840 ？ 노후고시원(‘09.7.8 이전, 간이스프링클러 미설치) 현황 :1,061동(전체의 18.17%) 종로 중구 용산 성동 광진 동대문 중랑 성북 강 북 도봉 노원 은평 서대문 19 19 12 35 31 14 27 37 18 5 21 18 32 마포 양천 강서 구로 금천 영등포 동작 관악 서초 강남 송파 강동 총 46 13 25 23 16 54 97 361 44 47 12 37 1,061 < 화재사고 관련 주요 언론보도 내용 > ○ 기존 고시원 화재안전기준 소급적용으로 안전관리 강화 필요 ○ 주거취약 계층에 대한 공공임대주택 제공 등 근본대책 마련 시급 ？ ’18.11.09. 후진국형 화재, 거주 취약자들이 주로 살고 있는 고시원(문화일보) - 도심지 고시원 거주자 대다수가 50~70대 중장년층 - 화재안전장비 사용에 익숙치 않고 거동이 불편한 거주 취약자 ？ ’18.11.12. 주거취약층 실사 드러난 고시원 참사, 근본대책 시급(경향신문) - 공공임대주택에도 들어가기 힘든 주거취약계층 적지 않음 - 공공임대주택의 문턱을 낮춰 보다 많은 주거취약계층 입주길 열어줘야 함 - 주거취약계층 거주시설에 대한 화재안전 점검과 관리대책 마련 시급 ？ ’18.11.12. 잇단 고시원 불... ‘스프링클러’가 생과 사 가름(경향신문) - “화재 안전기준을 강화하고 기존 건축물에도 소급 적용해 안전관리 강화 ？ ’18.11.12. 4만원 비싼, 창문있는 방이라 목숨 건졌다(국민일보) - 창문밖으로 탈출, 창문 없는 싼 방 거주자 피해 커 < 시의회, 시장 정책간담회 실시 > ？ 일시/장소 : ‘18.11.20(화) / ’19.2.19(화), 서울시의회 의원회관/영상회의실 ？ 참 석 자 : 시장, 시의원, 시민단체, 고시원거주자 등 ？ 주요내용 ‘물리적 사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리 보장’ - 고시원 등 다중이용시설에 대한 안전 및 소방기준 강화 - 저소득층이 이용할 수 있는 임대주택 확보 등 Ⅱ 기 추진 사업현황 ？？ 노후고시원 스프링클러 설치 지원 사업 ？ 지원대상 - ‘09. 7. 8. 이전부터 사용되고 있는 노후고시원으로서, 취약계층(무직, 일용직 등)이 50% 이상 거주하고 있고, 안전시설(간이스프링클러 등)이 미설치되어 있는 고시원 ？ 지원내용 : 화재감지기 및 간이스프링클러 등 소방시설 설치비용 지원 ？ 지원조건 : 안전시설 설치 후 5년간 고시원 임대료 유지 ？ 그 간(‘12~‘18년) 설치 지원 현황 구 분 합 계 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 2018년 고시원수 (실수) 222 (8,979) 7 (267) 58 (2,316) 34 (1,445) 39 (1,581) 29 (1,189) 25 (982) 30 (1,199) 지원금액 (천원) 3,444,130 110,865 785,252 470,934 577,080 538,478 406,743 554,778 ？？ 리모델링형 사회주택 공급 ？ 사업내용 - (보조금지원형) 사회적 경제주체가 매입(임차)한 고시원 등 노후 민간건축물에 대해 리모델링 공사비 70~80% 보조 - (직접 매입형) SH공사가 매입하여 사회적 경제주체에 최장 20년간 저리 임대(연 1%) ？ 입주자격 : 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 70%(1인) 이하 ？ 임 대 료 : 시세 80% 수준 ？ 고시원 리모델링 추진실적 : 3개동 58호 구 분 계 2016 2017 2018 보조금지원형 (고시원 사례) 13개동 242호 (3개동 58호) 2개동 43호 (1개동 16호) 4개동 103호 (1개동 28호) 7개동 96호 (1개동 14호) 직접 매입형 (근생→주택) 2개동 75호 - 2개동 75호 - 고시원은 지원신청이 적어 실적 저조 ？ ’19년 사회주택 사업예산 : 7,200백만원 Ⅲ 샘플 실태조사 결과 ？？ 실태조사 개요 ？ 조사기간 : 2018.12.5.(수) ~ 12.6.(목) ？ 조사대상 : 스프링클러 미설치 5개소 ？ 조사방법 : 3인(서울시 2인, 자치구 1인) 1조 현장방문 ？？ 실태조사 결과 ？ 건축물 현황 연번 건축규모 사용승인일 고시원 규모 실수 (최초)완비발급일 A 4/1, 999.16㎡ 1991.11. 2 2∼3, 384.48㎡ 54 2006.12.28. (영업신고 1993.8.9) B 4/1, 765.99㎡ 1966.10.10 3∼4, 381.96㎡ 32 2006. 8.10 C 4/1, 1,169.46㎡ 1988.11. 2 4, 215.76㎡ 30 2004.10.23 D 4/1, 323.43㎡ 1994. 1.29 1∼3, 234㎡ 30 2004.10.23 E 4/1, 951.06㎡ 1989. 7.21 2∼3, 392.94㎡ 43 1996. 9.25 ？ 고시원 거주자 현황 연번 실수 (월세) 거주자 구분 공실 (공실률) 회사원 학생 취업준비생 취약계층 A 54실 (22∼29만) 3 12 - 21(일용직) 10(유학생) 8 (15%) B 32실 (35∼50만) - 2 - 9 21 (66%) 최근 재 오픈 C 30실 (25∼30만) - - - 22(일용직) 기초수급자2명 8 (27%) D 30실 (13∼15만) - - 15 8(일용직) 기초수급자2명 7 (24%) E 43실 (35∼40만) 배달원 다수 20% 내외 ？ 고시원 시설현황 연번 복도폭 (중복도포함) 실면적 창문설치여부 공용시설 비고 유창 무창 무창비율 A 80cm 평균 4㎡ (2.3×1.75) 14 40 74% 화장실/샤워실/취사실 B 85cm 4∼6.3㎡ (3.0×2.1) 12 20 62% ″ (일부 개별화장실 有) C 90cm 평균 4.25㎡ (4∼6㎡) 20 10 34% ″ D 120cm 4㎡ 30 - 0% ″ E 80cm 5∼9㎡ 28 15 35% ″ (일부 개별화장실 有) ？ 실태조사 종합결과 【건축물(시설) 현황】 - 노후고시원이 입주한 건축물의 경우 20년 이상된 노후건축물이 다수임 - 복도 폭 평균 80cm 및 실내면적 1.5평으로 매우 협소함 (현행기준 : 편복도 120cm, 중복도 150cm 이상, 최소면적 기준 없음) - 창문이 없는 실(방)이 많아 피난, 환기에 열악함 【고시원 운영실태】 - ‘간이스프링클러’설치 필요성에 대해서 대부분 공감, 특히 종로구 화재사고 이후 운영자 및 거주자의 불안감이 크게 증대 - 고시원 운영자 월수익이 평균 150만원으로 간이스프링클러 설치비용을 부담하며 운영자가 설치할 만한 여력이 없음(부담 최소화 필요) 【거주실태】 - 인근 고시원 대비 임대료가 저렴하고 교통편의(인력시장)로 선호 - 전·월세 보증금을 마련할 여력이 없어 보증금 없는 고시원에 거주 < 현장사진 > ？？ 복도폭 협소 (중복도 폭 80cm) 현행기준(1.5m) 대비 매우 협소 ？？ 먹방(무창)으로 피난, 환기문제 ？？ 평균 1.5평으로 협소한 실내공간 ？？ 소방시설 열악(피난기구 노후 등) ？？ 열악한 공용시설(화장실, 취사시설 등) Ⅳ 해외 사례 검토 ？？ 영국 : 다중주거시설(HMO) 허가제 및 최소기준 마련 ？ 영국 다중주거시설(Houses in Multiple Occupation: HMO)의 정의 - 1985년「주택법(Housing Act)」에서 ‘동일 가구가 아닌 3인 이상의 사람들에 의해 점유되는 주택으로 부엌이나 욕실 등 주거시설의 일부를 공유하는 주택’으로 정의되고 있으며, 셰어하우스라고도 불림 - 2004년 개정된「주택법」에 지방정부에 의한 ‘다중주거시설에 대한 허가’가 법제화되었고, 2006년부터 시행 ？ 허가 제도를 통해 다중주택의 품질기준과 주택의 시설유지 및 관리 등에 대한 임대인의 법률적 의무를 규정하고 있음 ？ HMO의 준수사항 - 국가 수준의 최소 침실면적 기준 준수 : 위반 시 벌금형 구 분 10세 이상 1인 거주 10세 이상 2인 거주 최소 면적기준 6.5㎡ 10.2㎡ ※ 지방주택청에서는 각 지역별로 보다 높은 기준 설정에 대한 필요 검토를 통해 지방별로 기준을 설정하되 국가의 최소 기준보다 좁게 설정할 수 없음 ？ 천장 높이는 1.5m이상이며, 1.5m미만인 경우 방의 면적에 관계없이 방으로 사용 불가능 - ’18.10.1 이후 면허 신청이나 갱신 시 모든 HMO 업주는 이 규정을 준수해야 함 ？？ 북아일랜드 : 지역에 부합하는 다중주택 최저 주거기준 마련 ？ 북아일랜드의 다중주택에 대한 최저주거기준 - 입주민 수에 따라 방, 부엌 면적, 인원수 당 욕실, 화장실의 개수, 조리시설, 욕조의 면적, 채광과 환기시설 등 매우 구체적으로 규정 - 방 면적기준(space standard) 구분 침실 침실·거실 침실·거실·부엌 1인 2인 3인 1인 2인 3인 1인 2인 면적 6.5㎡ 11.0㎡ 15.0㎡ 10.0 15.0 19.5㎡ 13.0 20.5㎡ - 방 사용기준(room standard) ？ 12살 이상의 이성은 방을 분리하여 사용하며, 면적을 초과하는 인원이 한 방에서 생활할 수 없음 - 채광과 환기 ？ 모든 부엌, 화장실, 욕실은 창문을 통해 환기가 가능해야 하며, 불가능할 경우 환기장치를 설치하여 1시간마다 최소 3번 가동해야 함 ？？ 기타 : 일본과 미국의 사례 ？ 일본 : 간이숙박소의 주거안전 기준 도입 - 등장배경 : 전쟁이후 급속한 경제발전으로 일용노동자가 도시로 유입되면서 이들을 대상으로 하는 간이숙박소 급증 - 1948년 「여관업법」에 “여러 사람이 숙박하는 장소로, 공동 사용하는 구조 및 설비를 갖추고 숙박료를 받고 사람을 숙박시키는 시설”로 정의 - 주거안전기준 도입 : 「여관업법 시행령」제3조제1항에 간이숙소영업시설의 구조·설비 기준 규정 구 분 구조·설비기준 객 실 바닥 총면적은 33㎡ 이상이며, 객실 내 복층 침대를 쓸 경우 상단과 하단의 간격은 1m 이상으로 함 환 경 적절한 환기, 채광, 조명, 방습, 배수 설비를 갖출 것 설비 목욕설비 숙박자의 수요를 충족시킬 수 있는 규모의 목욕설비를 갖출 것.(근접한 곳에 공중목욕탕 등 입욕에 지장이 없다고 인정되는 경우 제외) 세면설비 숙박자의 수요를 충족시킬 수 있는 적당한 규모의 세면설비를 갖출 것 화장실 적당한 수의 화장실을 갖출 것 ？ 미국 : 물리적 상태 평가기준 도입 - 1995년 연방정부의 주택 및 도시개발부(HUD: Department of Housing and Urban Development)는 주택바우처 지원을 받는 임차인이 거주하는 주택은 주택품질기준을(HQS: Housing Quality Standards) 충족시켜야 한다고 규정 ？ 위생시설, 취사 및 쓰레기 처리, 공간과 보안, 냉·난방 환경, 조명과 전기, 구조와 자재, 실내공기의 질, 물 공급, 납성분 페인트 도색여부, 접근성, 부지 및 동네입지, 위생상태, 화재경보기 등 총 13가지의 평가요소로 구성 Ⅴ 사업추진 방향 추진사항 추진사업 화재로부터 거주안전 확보 ？ 간이스프링클러 설치？지원사업 대폭 확대 시행 취약 계층의 거주환경 개선 ？ 주택바우처(월세보조) 지급확대 ？ 고시원 리빙라운지 건립 사업 ？ 리모델링형 사회주택 공급 법령 개정 건의 등 제도개선 ？ 서울형 고시원 기준마련 ？ 공유주택 신설 및 다중주택 규모완화 고시원 거주자의 “생명보호” 와 “인권존중” Ⅵ 추진계획 노후 고시원 화재로부터 거주안전 확보 ？ 스프링클러 설치？지원 사업 대폭 확대 시행 - ’18년도 사업예산(6.3억) → ‘19년도 사업예산 15억 상향 - 지원조건 완화 등(임대료 동결 5년→3년, 외부계단 또는 비상사다리 설치 등) ？ ’09.7.8.이전 고시원의 간이SP설비 설치 소급적용 및 지원근거 마련 (「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」개정안, 행정안정위원회. 소관위원회 심사예정) - ’18. 11.14. BH관련부처 회의 시 건의 ？ 간이스프링클러 공사비 국비 예산지원요청, 국가 차원 지원사업 전국 확대 ？ 국비 : 지방비 : 자부담 = 1 : 1 : 1 공동부담, 정부 추경예산 편성 예정 ？ ※ 기존 사업방식과 국비지원방식 등 2가지 방식으로 추진하여 단시일내 완료 고시원 거주자 주거비 지원 등을 통한 거주환경 개선 ？ 주거비 지원 - 주택바우처(월세 보조) 지급 확대(현행 ‘주택’ → ‘고시원(준주택)으로 확대) ※ (금년)지급대상: 고시원 확대, ？ ？ ？ 고시원 리빙라운지(앵커시설) 건립 시범사업 - 고시원에 부족한 공유공간을 통합하여 고시원 밀집지역에 설치, 거주자의 소통？교류 거점시설로 활용 ？ 시설 구성 : 빨래방, 운동방, 샤워실, 차담, 독서, 음악감상 등 생활편의 및 휴식시설, 소규모 강연, IT교육, 생활상담 등 다목적 공간 ？ 운영(안) : 고시원 거주자 우선 사용, 시설 여유가 될 경우 지역주민에게 개방 ？ 리모델링형 사회주택 공급 (사회적 경제주체 위탁 운영) 활성화 - 노후고시원을 매입 또는 보조금 지원하여 리모델링 후 임대사업 활성화(SH협업) ※ 고시원 신청자 가점부여 검토 구 분 보조금 지급형 직접매입형 추진방식 사회적 경제주체가 임차하고, 공공이 리모델링 공사비 지원 SH가 매입하여 사회적 경제주체에게 최장 20년간 임대(연 1%) 사업대상 99㎡ 이상의 민간건축물(비주거+주택) 비주거시설(노후 고시원, 여인숙？모텔 등) 지원내용 리모델링 공사비 최대 80% 보조(최대 2억원) ※ 공사비 자부담의 90%에 대하여 저리 융자(3% 이내) 사회적 경제주체가 리모델링 공사비 부담 ※ 공사비의 일부(최대 5억원) 저리 융자(3% 이내) 임대조건 임대료 시세 80% 이하, 최장 6~10년 거주 임대료 시세 80% 이하, 최장 10년 거주 ‘19년도 예산 22억원 50억원 법령 개정 건의 등 제도개선 ？ 국토부 고시 「다중생활시설(고시원)」 기준 개정 추진 - 기존 : 복도폭(편복도 1.2m, 중복도 1.5m) - 추가 : 최소 실면적 도입: 7㎡(전용공간), 채광창 의무설치(서울시 지원 고시원 우선 적용) ？ 새로운 형태의 주거문화에 대응하기 위한 「공유주택」용도 신설 - 공유주택(정의) : 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니하고 별도의 일정면적 이상의 공유공간(주방, 세탁실, 커뮤니티 공간 등)을 설치한 주택 ？ 최소 생활 실면적기준 10㎡(전용공간+개별화장실) ？ 각 실별 채광창 의무설치(먹방금지) ※ 국토부 고시 최소 주거면적 : 14㎡(전용공간+개별화장실+취사) ？ 다중주택 규모 완화로 민간임대주택 공급 활성화(도심지 주택공급) - 공실률이 높은 근생 건물을 매입 또는 임차하여 1인가구를 위한 공유주택(다중주택)으로 리모델링하여 민간임대주택 공급 - 일터와 연계한 도심지 내 집중 공급 : 과감한 예산 투자 필요 - 다중주택 규모 완화 : 3개층, 330㎡이하 → 4개층, 660㎡이하 <다중주택> 정의 - 건축법 시행령 별표 - 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 - 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치 금지) - 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 ？미스터홈즈는 2015년 창업한 부동산 전문기업으로 1,2인 가구를 위한 공유주택 개발 및 임대사업 시행 원효로 홈즈스튜디오의 경우, 총17실, 각실 면적 11.6㎡, 보증금 500만원 월세 45~50만원 수준임 Ⅶ 행정사항 ？？ 서울시 건축기획과 ？ 국토교통부 등과 협업하여 법령 개정 추진 ？ 도심지 주택공급(비주거→주택) 현황 관리 추진 ？？ 서울시 주택정책과 ？ 주택바우처(월세 보조) 지급 확대 추진, 고시원 리빙라운지 시범사업 추진 ？？ 서울시 주택공급과 ？ 리모델링형 사회주택 공급 사업 활성화(고시원 가점 추진) ？？ 서울시 지역건축안전센터 ？ 스프링클러 설치·지원 사업 등 확대 추진 따로 붙임 1. 노후고시원 종합대책 관계규정 개정(안) 1부. 2. 노후고시원 거주자 종합대책 보도자료 1부. 3. 노후고시원 거주자 주거안정 종합대책 기자브리핑 자료 1부. 끝.

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건축기획과-5279

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