다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택과-21314 결재일자 2018.12.24. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 실태조사2팀장 공동주택과장 주택건축국장 심규태 문훈기 박순규 12/24 代송호재 협 조 同幸？相生 맑은 아파트 만들기 Ⅲ '18년 아파트 관리품질 등급제 결과보고 2018. 12. ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 시민 참여 ● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등 □ ■ 전문가 자문 ● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등 ■ □ 갈 등 ● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등 ■ □ 사회적 약자 배려 ● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등 □ ■ 선거법 ● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등 □ ■ 안전 ● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등 □ ■ 타 기관 ● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등 ■ □ 홍 보 ● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등 ■ □ 바른 우리말 ● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등 ■ □ 맑은아파트 만들기 Ⅲ '18년 아파트 관리품질 등급제 결과보고 아파트 관리에 대한 주민의 관심과 참여를 확산하여 맑은 아파트 만들기 사업을 효율적으로 정착시키고자 '18.4~11월 기간 중 실시한 「아파트 관리품질 등급제」의 결과를 보고함. ※ 총 95개 단지 평가완료 (우수 52, 보통 41, 미흡 2) Ⅰ 추진근거 및 배경 ？？ 추진근거 ？ 공동주택관리법 제93조(공동주택관리에 관한 감독) ？ 공동주택관리법 제87조(공동주택 우수관리단지 선정) ？ '18년 아파트 관리품질 등급제 세부 추진계획(공동주택과-3514 '18.2.26.) ？？ 그 간의 추진경위 ？ 아파트 관리품질 등급제 1단계 평가 : '16.3.23 ~ 10.07. - 1,500세대 이상 96개 단지 (우수17, 보통71, 미달7) ？ 아파트 관리품질 등급제 2단계 평가 : '17.1월 ~ 11.14. - 공동체분야 "경비원상생" 항목 추가(4개 항목, 총 2점 가점) - 1,000세대 이상 118개 단지 대상 등급제 평가 시행 (04.19. ~ 11.14.) Ⅱ 추진 방향 주민의 관심과 자율적인 참여로 “맑은 아파트 만들기” ① 관리품질 평가 ？ ② 관리의 전문화 유도 ？ ③ 공동체 문화 확립 등급제 평가위원 방문평가 우수단지 온라인 공개 (서울시통합정보마당 등) 관리업체 자발적 전문화 관리주체에 대한 견제 투명한 관리비 집행 자발적 주민참여 확대 주민-관리주체간 신뢰형성 살기좋은 아파트문화 정착 ？？ 관리품질 등급제의 목적 사후처분 중심에서 사전관리 중심으로 아파트 관리에 대한 주민의 관심과 참여 유도 관리품질 등급제를 통해 실태조사의 부정적 이미지 전환 관리품질 평가를 통해 행정기관의 체계적인 감독기능 유지 아파트 관리품질 등급제 아파트 관리품질 등급제 주민대표 및 입주자대표회의 선출 투표율 높임 각종 사업자 선정 및 용역시행에 주민감시 기능 활성화 관리업무의 신뢰성 회복 (주민화합+관리업체 상생) 주택관리업체의 자발적인 건실화·전문화 유도 입주자대표회의의 각종 계약 부당 간섭 억제 효율적이고 적정한 절차로 투명한 관리비 집행 유도 꼼꼼한 기술 지도를 위한 주택관리업체의 책임의식 고취 관리업체의 영세화로 제대로 된 기술지도가 부족하여 청소와 경비, 재활용품처리 등의 용역 수주에 개입·참여 의혹 해소 Ⅲ 추진 개요 ？？ 2018년 등급제(3단계) 개요 ？ 평가기간 : '18.4.11 ~ 11.14. (8개월) ？ 평가단지 : 900세대 이상 95개 단지 - 1단계('16년, 1,500세대 이상 96개 단지) - 2단계('17년, 1,000세대 이상 118개 단지) - 3단계('18년, 900세대 이상 95개 단지) ？ 평가위원 : 총 43명 (행정 10, 회계 13, 건축기술 10 시민단체 10) ？ 평가항목 분류 - 평가분야별 : 운영관리분야/ 회계분야/ 건축기술분야/ 공동체분야 - 목표지향점별 : 모범적인/ 안전한/ 투명한/ 똑똑한/ 조화로운 아파트 ？ 평가절차 및 내용 평 가 절 차 내 용 ① 평가대상 단지안내 - 평가일정 및 평가항목 사전공개 서울시에서 평가단지로 직접 통보(자치구 협조) ② 평가위원 방문평가 - 분야별 외부전문가 현장방문(운영관리/회계/건축기술/공동체) 평가항목별 실시 여부확인 및 평가 ③ 등급결정 및 결과통보 - 자치구 및 아파트 단지 개별 안내 ④ 관리품질 등급 공개 - 우수단지 공동주택 통합정보마당에 공개 ？？ 평가등급 결정 및 결과조치 ？ 평가등급 : 우수(80점 이상), 보통(60점 이상), 미흡(60점 미만) ？ 조치사항 - 우수단지 : 인증서？인증패 수여, 통합정보마당 공개, 공동주택한마당 행사시 시상(상위 5개 단지) - 보통？미달단지 : 단지별 개별 통보 (자치구 협조) Ⅳ 관리품질 등급제 평가결과 < 총 평 > ？ 평가결과 등급현황 - 총 95개 단지 중 우수 52개(54.7%), 보통 41개(43.2%), 미흡 2개(2.1%)이며, 보통 이상 단지가 93개단지(97.9%)로 전반적으로 관리운영 상태가 양호함. ※ '18.12.10. 기준 우수단지는 51개 였으나, "공덕자이 아파트" 일부 평가항목의 집계누락 조정 후 우수단지로 추가. ？ 평가분야별 평가결과 평가분야별 평가점수 운영관리 회계 건축ㆍ기술 공동체활동 81.1% 84.8% 78.7% 67.9% - 법적 의무사항이 많은 운영관리분야, 회계분야 평가항목의 경우 80점 이상의 양호한 평가결과를 보여주고 있음. - 법적 의무사항이 적은 공동체활동 분야 평가항목의 경우 67.9%로 저조한 결과를 나타내고 있음. ？ 평가점수별 평가결과 - 고득점한 10개 항목과, 저득점한 10개 항목을 비교한 결과, 고득점 항목의 경우 10개중 9개 항목이 법령이나 준칙과 관련된 항목이었고, 저득점 항목의 경우 10개중 7개 항목이 자율항목으로 나타나, 의무사항의 비율에 따라 준수율에 차이가 나는 것으로 판단됨. ？ 전년대비 평가결과 - 평가결과 우수단지의 경우 전년 35단지보다 17단지 많은 52단지로 나타남. 평가대상이 다르기 때문에 직접적인 비교는 어려우나, 제도 도입으로 인하여 등급제에 대한 인식이 확대되고, 이에 따른 단지의 관리실태가 개선되어 가고 있는 유의미한 효과라고 판단됨. 1 평가분류별 평가결과 합 계 운영관리 회계 건축ㆍ기술 공동체활동 항목 153개 46개 33개 42개 32개 점수 79.7/102점 (78.1%) 26.8/33점 (81.1%) 16.5/19.5점 (84.8%) 20.5/26점 (78.7%) 16.0/23.5점 (67.9%) 평가분야별 평가점수(100점 만점으로 환산시)는 운영관리분야 81.1, 회계분야 84.8, 건축기술분야 78.7, 공동체활동 분야 67.9점으로 나타남. 가장 높은 점수를 얻은 회계분야의 경우 법규 또는 회계기준상 반드시 지켜야 하는 의무사항(예산안수립, 외부회계감사 등) 항목이 76%(33항목 중 25항목) 구성되어 있어, 대다수 아파트에서 준수율이 높음. 특히, [외부기관에 의한 회계감사를 받았는가?], [부과금액과 관리비수입이 일치하는가?], [관리비, 사용료(입주자대표회의운영비, 선거관리위원회 운영경비포함), 잡수입, 장기수선충당금을 공개하고 있는가?] 등의 공동주택 회계관리의 기본적인 항목은 모든 단지에서 준수하고 있는 것으로 확인됨. 가장 낮은 점수를 얻은 "공동체활동" 분야의 경우 62.5%가 임의적 자율항목으로 구성(32항목 중 20항목, 62.5%)되어있어, 대다수 아파트에서 준수율이 높지 않은 것으로 나타남. 특히, 입주자대표회의의 "생방송 송출" 여부를 확인하는 [입주자대표회의를 음성？영상형태로 관리하는가?] 항목은, 임의적 자율항목으로서, 전체 평가완료 단지 중 12개 단지만 시행하고 있는 것으로 확인됨. 운영관리, 회계, 건축？기술분야의 경우 전문적, 규범적 측면이 강해 교육이나 이행강제를 통한 개선이 용이하나, 공동체활동분야의 경우는 자율적, 능동적 측면이 강하여, 자생단체의 활성화 또는 함께하는 공동체 문화 형성을 위한 지속적인 노력이 있어야 개선이 가능할 것으로 판단됨. 2 평가점수별 결과분석 ？？ 고득점 10개 항목 평가분야 내 용 근거규정 백분율 운영관리 놀이터 보험에 가입하였는가? 주택법령 100% 운영관리 (500세대 이상) 제세동기(심장충격기) 등 심폐소생술을 할 수 있는 응급장비를 갖추고 있는가? 기타법령 100% 운영관리 민원대장을 작성하고 있는가? 준 칙 100% 회 계 외부기관에 의한 회계감사를 받았는가? 주택법령 100% 회 계 부과금액과 관리비수입이 일치하는가? 주택법령 100% 회 계 관리비, 사용료(입주자대표회의운영비, 선거관리위원회 운영경비포함), 잡수입, 장기수선충당금을 공개하고 있는가? 주택법령 100% 건축기술 대수선시 참고할 도면을 보관하고 있는가? (102~104번 항목) 설비도면 주택법령 100% 공동체생활 경비원의 업무수칙이 있는가? 자 율 100% 공동체생활 경비원의 급여가 당해연도 최저임금제를 유지하고 있는가? 기타법령 100% 운영관리 입대의가 사업자등록을 하였는가? 기타법령 98.9% 준수율이 높은 항목을 10개 항목을 살펴보면, 운영관리분야 4항목, 회계분야 3항목, 건축기술 1항목, 공동체생활은 2항목으로 나타남. 근거규정별로 살펴보면, 법령 관련 8항목, 준칙 1항목, 자율 1항목으로 나타남. 법령과 관련하여 반드시 지켜야 하는 의무사항의 경우 준수율이 높은 것으로 확인됨. 다만, [ 민원대장을 작성하고 있는가? ], [경비원의 업무수칙이 있는가?] 등과 같이 준칙항목이거나 자율항목임에도, 민원과 밀접하게 관련된 경우 또는 업무의 기본적인 사항인 경우 준수율이 높은 것으로 나타남. ？？ 저득점 10개 항목 목표지향점 내 용 근거규정 백분율 공동체생활 관리주체나 입주자대표회의가 중심이 되어 단지 외부에서 자원봉사를 한 적이 있는가? 자 율 18.9% 회 계 관리비 비교 후 일련의 조치를 취하였다 자 율 31.6% 건축기술 공용부분 수도절감을 실천하였는가? 자 율 32.6% 공동체생활 공동체 활성화 단체의 활동이 적극적인가? 자 율 36.2% 공동체생활 경비노동자의 권익 증진을 위한 입대의 간담회 등이 있는지? 주택법령 37.9% 건축기술 현재 제곱미터 당 장기수선 충당금을 얼마 징수하는가? 주택법령 38.2% 공동체생활 관리주체나 입주자대표회의가 중심이 되어 단지 내에서 자원봉사를 한 적이 있는가? 자 율 38.9% 공동체생활 임금인상 억제 조정을 위한 전년대비 근로시간 감축(휴게 시간 증가)이 있는지? 주택법령 41.5% 공동체생활 주변 단지와의 교류가 이루어진다. (보고문건, 지역 협의회 회원 등 증빙자료 필요) 자 율 42.6% 운영관리 관리사무소 운영경비 지출시 체크카드를 사용하는가? 자 율 45.3% 준수율이 낮은 10개 항목을 살펴보면 대부분 "자율항목"에 속하는 것으로 확인됨. 다만, [ 현재 제곱미터 당 장기수선 충당금을 얼마 징수하는가?] 항목의 경우 주택법령 상 항목임에도, 대다수 아파트에서 과소하게 징수하고 있음. 가점항목인 [ 경비노동자의 권익 증진을 위한 입대의 간담회 등이 있는지? ] 항목의 경우 약 38% 단지만이 간담회를 실시한다고 응답하였고, [임금인상 억제 조정을 위한 전년대비 근로시간 감축(휴게 시간 증가)이 있는지?] 항목에 약 60%의 단지에서 근로시간 감축을 하고 있는 것으로 응답함. 공동주택법상 “입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고 근로자의 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 하며, 근로자에게 업무 이외에 부당한 지시를 하거나 명령을 하여서는 아니된다” 라고 포괄적？추상적으로만 명시되어 있어 강제력이 크지 않은 것도 점수가 낮은 이유 중 하나임. 3 전년 대비 평가분석 ？ 전년도와 금년 평가에서 차이가 큰 항목들이 있으나, 전년 평가대상 단지와 금년 평가대상 단지가 다르기 때문에, 직접적인 비교 평가를 할 수는 없을 것임. ？ 다만, '16년부터 시작한 아파트 관리품질 등급제는 홍보 및 안내를 통하여 평가항목이 공개되어 있어 이를 활용하여 평가대비를 함으로써, '18년 평가시 우수단지 비율과 평가점수가 전년대비 상승한 것으로 보이고, 이는 제도 도입에 따른 긍정적인 파급효과로 판단됨. ？ 또한 기존 계산방식의 불합리한 부분을 개선한 것 또한 점수상승의 한 요인으로 작용한 것으로 판단됨. ？？ 연도별 우수단지 '16년 총 096단지 중 17단지(17.7%) '17년 총 118단지 중 35단지(29.7%) (18개 단지 증가, ▲12%) '18년 총 095단지 중 52단지(54.7%) (17개 단지 증가, ▲25%) ？？ 우수단지 상향 원인 제도 시행 3년간 관내 아파트 단지에서 등급제에 대한 인식향상 및 해당 평가항목 준수에 대한 공감대 형성 일부 평가항목에 대한 점수계산 방식 개선 개선 전 개선 후('18년 평가 시부터) 계산 방식 평가항목에 해당하지 않는 경우 0점 처리 평가항목에 해당하지 않는 경우 전체 항목에서 제외하고 계산 계산 예시 (1억이상 공사만) 공사과정에서 외부감리를 두었는가? → 1억 이상 공사가 없는 경우 계산방법 0점 처리 해당 항목을 제외하고 나머지 항목으로 100점 환산하여 계산 Ⅴ 관리품질 등급제 우수단지 . ？？ 우수단지 현황 자치구 아파트 단지명 자치구 아파트 단지명 중 구 신당삼성 아파트 마포구 마포래미안푸르지오 아파트 용산구 강촌 아파트 마포삼성 아파트 성동구 텐즈힐1 아파트 공덕자이 아파트 옥수삼성 아파트 양천구 목동2차우성아파트 응봉대림강변타운 아파트 강서구 방화2-2단지(그린)아파트 옥수극동 아파트 구로구 동부골든 아파트 광진구 광장현대3단지아파트 금천구 금천현대 아파트 광장극동2차아파트 남서울럭키 아파트 동대문구 답십리래미안위브 아파트 영등포구 양평한신 아파트 청량리미주 아파트 삼환 아파트 중랑구 신내동성1,2차아파트 대림현대3차아파트 신내건영2차아파트 동작구 상도더샾1차아파트 신내5단지두산·대림아파트 우성 아파트 성북구 상월곡동아에코빌 아파트 관악구 신림푸르지오1차아파트 길음뉴타운6단지래미안아파트 서초구 롯데캐슬클래식 아파트 래미안길음1차아파트 서초더샵포레 아파트 래미안세레니티 아파트 강남구 선경1,2차아파트 도봉구 창동주공18단지아파트 역삼럭키 아파트 창동태영데시앙 아파트 개포1,2차우성아파트 노원구 은빛2단지아파트 미성2차아파트 건영3차아파트 개포주공5단지아파트 라이프청구신동아 아파트 래미안대치팰리스1,2단지 주공13단지아파트 개포7단지아파트 은평구 수색대림한숲타운 아파트 송파구 가락삼익맨숀 아파트 서대문구 북아현두산 아파트 래미안파크팰리스 아파트 홍제한양 아파트 강동구 성내삼성 아파트 ？？ 예산항목 예산액 : 8,522,800원 - 인증서 제작 : 6,000원 × 52개 단지 × 부가세10% = 343,200원 - 인증패 제작 : 143,000원 × 52개 단지 × 부가세10% = 8,179,600원 예산과목 - 공동주택관리 실태조사 및 품질등급제, 사무관리비(100-201-01) Ⅴ 향후 추진계획 ？？ 평가결과 단지별 개별 통지 및 우수단지 공개 : '18. 12월 ？？ 단지별 평가결과 통보 : '19. 1월 ？？ '19년 평가대상 단지 선정(자치구 협조) : '19. 2~3월 ？？ 평가항목 일부 수정·보완 : '19. 2~3월 ？ 2018년 평가시행 중 미흡한 일부 평가항목 수정·보완 ？？ '19년 관리품질 등급제 평가 시행 : '19. 4~11월 따로붙임 : 단지별 평가결과. 1부. 끝.

16853174

20210924142540

본청

공동주택과-21314

D0000035229649