다시 뛰는 공정도시 서울!

내 삶을 바꾸는 서울 10년 혁명 서울특별시 수신 내부결재 (경유) 제목 민원회신[서울시 주택정책과 민원접수] , 안녕하십니까? 귀 민원에 대하여 집합건물법 해석사례집(법무부, 2015) 및 국토교통부 민원회신에 따라 아래와 같이 회신합니다. 귀 150세대미만 소규모 아파트는 150세대 미만 비의무관리대상 공동주택은 공동주택법령의 전체조문이 적용되는 것은 아니며 ① 공동주택관리법 제93조에 따라 소관청에 관리감독 및 감사요청이 가능하고 ② 용도변경등 행위허가(법 제35조) ③ 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조) ④ 장기수선계획 수립(법 제29조)등 위 언급한 4가지만 공동주택관리법령(법, 시행령, 시행규칙)이 적용됩니다. 그 외는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하"집합건물법")을 따라야 합니다. 비의무관리대상 공동주택은 집합건물이며, 이런 형태의 건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법' 이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하며 필요한 사항 이외는 가급적 관리단집회 결의 또는 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다. 또한, 귀하께서 민원신청하신 구분소유자가 아닌 귀 아파트 관리위원으로 활동하고 있다 하였습니다. 그러나 이는 집합건물법상 관리위원은 규약에 그 근거를 두며, 그런 규약은 전체 구분소유자로 구성된 관리단집회에서 구분소유자의 수 및 의결권의 4분의 3이상 동의를 얻어야만 효력있는 규약이라 할 것입니다. 또한, 법에 따른 강행규정으로 관리위원은 반드시 구분소유자로 구성·운영하여야만 법적 효력이 있음을 알려드립니다. 집합건물법상 관리단이 실체 조직·운영되지 않는 곳이 많기 때문에, 대법원판례에서도‘구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다’(대법원 1996.8.23.선고 94다27199판결)라고 해석하여 어느정도 단체성을 갖추면 관리행위를 할 권한을 인정하고 있으며, 여러 하급심판례에서도 ‘현실적으로 관리단이 운영되지 않고 있는 경우’에는 입주자대표회의를 관리단에 준하는 것으로 보아 그 관리행위를 유효한 것으로 판시하고 있습니다. 그렇치만, 공동주택관리법상 입주자대표회의와 집합건물법상 관리단 관계는 그 구성원과 조직 성격 자체에 차이가 있으며, 입주자대표회의는 입주자(거주하는 임차인의 가족까지 포함)들이 선출한 동대표들로 구성되며, 공동주택의 ‘관리’에 대한 사항만을 ‘의결’하는 단체이나 관리단은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 그 구성원으로 하여 당연 설립되는 것이고, ‘소유/의결/집행’이 일체화된 단체입니다. 양자는 그 구성원과 조직 성격 자체에 확연한 차이가 있음을 알려드립니다. 공동주택법 제2조에 따라서 비의무관리대상 공동주택도 공동주택관리법을 적용받습니다. 그러나 동법은 공동주택의 관리방법, 입주자대표회의 및 관리규약, 관리비 및 회계운영, 공동주택의 전문관리, 공동주택의관리의 분쟁조정, 협회 규정은 의무관리대상 공동주택에 한하여 적용됨을 분명히 하고 있어 이 부분은 비의무관리대상 공동주택에는 적용되지 않는다(헌법재판소 2012.3.29.2010헌마671참조). 그렇다면 결국 공동주택관리법에서는 위 규정을 제외한 나머지 부분만 비의무관리대상 공동주택에 적용된다고 할 것입니다. 이를 추려보면 장기수선계획, 행위허가, 하자담보와 관련된 정도의 규정만 적용될 것으로 보입니다. 아울러 귀‘입주자대표회의’가 집합건물법상 관리단의 기구 중 ‘관리위원회’성격을 인정받을려면 구분소유자만으로 동대표를 구성하여야 하며 집합건물법상 관리위원회의 권한을 인정 받을 수 있습니다. 따라서 구분소유자가 아닌 입주민이 관리업체 연장계약 등 추진하였다면 입주민의 10분의 3이상 동의를 받아 위에 언급한 비의무관리대상 공동주택일지라도 소관청에 법위반에 따른 시정명령이나 처분요청(공동주택관리법 제93조)가능하며, 또한 귀하께서 직접 소명자료를 확보하여 법률전문가나 대한법률구조공단(국번없이 132)의 법률도움을 받아 직접 집합건물법 제42조의2에 따른 결의취소의 소를 제기하시면 됩니다. 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 11/19 송호재 협조자 시행 주택정책과-20711 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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주택정책과-20711

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