다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 신성장산업과-2618 결재일자 2018.3.22. 공개여부 대시민공개 방침번호 시 민 주무관 신성장정책팀장 신성장산업과장 경제기획관 경제진흥본부장 이덕노 한정훈 김상춘 김태희 03/22 代김태희 협 조 DMC 랜드마크 부지 개발방향 설정 및 지구단위계획 변경 용역 추진계획 2018. 3. 경제진흥본부 (신성장산업과) 지속 가능성 ● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등 ■ □ DMC 랜드마크 부지 개발방향 설정 및 지구단위계획 변경 용역 추진계획 DMC랜드마크 부지 개발방향 및 공급조건 변경 등 컨설팅 시행, 지구단위계획 재정비 용역 추진을 통해 DMC를 활성화 하고자함 1 추진배경 ？？ DMC 랜드마크 부지(F1,F2) 공급조건 변경 등 개발방향 재설정 필요 ○ 랜드마크 부지는 ’12년 서울라이트타워와의 계약 해제 이후 2차례(’15, ’16) 공급을 시도하였으나 사업성 미흡 등의 사유로 미응찰 됨 - 전문가 및 관계자 자문 결과 현 공급조건으로는 사업성 확보가 어렵다는 공통된 의견 ○ 공공성과 랜드마크성을 유지하면서 사업성 개선이 가능한 공급조건 변경 추진 필요 ？？ 교육첨단부지(D2-1) 지정용도 등 공급방향 재설정 필요 ○ ‘04.8월 이후 6차례 부지공급을 추진하였으나, 미응찰 등으로 사업자 선정이 무산된바, 공급조건 변경 등 재검토 필요 ？？ 지구단위계획 변경수요를 반영한 지구단위계획 정비 등 변경 추진 필요 ○ DMC의 변화된 환경을 고려하여, 첨단용지에 대한 추가 용도지정 및 시설녹지에 대한 개선방안 마련 2 용 역 개 요 ？？ 용 역 명 : DMC 랜드마크 부지 개발방향 설정 및 지구단위계획변경 용역 ？？ 대 상 지 : 상암 DMC 택지개발지구 일대 569,925㎡ ※ 랜드마크 부지(37,262㎡)를 중심으로 과업 수행 ？？ 과업내용 ○ 랜드마크 부지 개발방향 및 공급조건 변경 등 컨설팅 ○ 지구단위계획 재정비 등 도시계획 변경절차 이행 ○ 랜드마크 부지 개발에 따른 교통성 검토(교통개선분담금 추정치 산정) ○ 교육첨단부지(D2-1) 개발방향(공급조건 변경) 컨설팅 ？？ 과업기간 : 착수일로부터 10개월(지구단위계획 변경고시 완료일까지) ？？ 시행방법 : 기술용역 ？？ 소요예산 : 209백만 원 ○ 신성장산업육성지원, 산업클러스터 조성 및 활성화, DMC활성화, 시설비(401-01) 3 과업 내용 1. 현황조사 및 분석 가. DMC 관련 선행연구 분석 ○ 서울 DMC 종합발전계획 수립용역(’10.5), DMC 랜드마크부지 개발방향 설정용역(’15.7), DMC 2단계 활성화방안 연구용역(’17.6) 등 관련 선행연구 내용 분석 및 활용 나. DMC 랜드마크 부지 개발환경, 개발수요, 해외사례 등 분석 ○ 입지？교통？인문？사회 및 주변개발 환경 분석, 부동산 시장환경 분석(주거, 업무, 판매, 숙박, 문화 부문 등), 랜드마크 개발 국내외 사례 조사 다. 개발？투자회사, 전문가 등 관계자 설문조사 및 자문 등을 통한 의견 및 개발 아이디어 수렴 2. 랜드마크 부지 개발방향 및 공급조건 변경 제시 가. 수요조사, 수익성 검토 및 공공성이 반영된 개발방향(컨셉) 설정 ○ DMC 개발환경, 부동산 시장환경 등을 반영하여, 산업집적지로서의 DMC의 부족기능을 도출한 후, 랜드마크 부지 개발(공급)방향 제시 ○ 개발방향별(전체부지 대상 개발, 획지분할 후 개발) 공공성 및 수익성 등 장？단점 분석을 통한 최적안 제시 ○ 개발방향별 지정용도 등 필지별 용도(기능) 구성안 제시 ○ 지정용도 지정 후 매각, 자체개발(리츠, 위탁, 신탁 등) 등 개발방식에 대한 사업성, 리스크, 공익성 등 다각적 비교 분석 후 최적안 제시 나. 개발방향에 적합한 공급조건 및 공급지침 변경 제시 ○ 수요조사, 수익성 검토 및 공공성을 반영한 기존 지정용도？비율 분석 개선안 제시 ○ 양도제한, 지정용도 규제 등 기존 공급/계약조건 분석 및 개선안 제시 ○ 용도지역 변경 및 용적률 하향조정을 통한 토지대금 및 교통개선분담금 인하 등 기타 수익성 개선과 관련된 변수 분석 및 개선방안 제시 ○ 랜드마크 부지 개발 사업자 선정 평가항목, 항목별 배점 등 평가기준 적정성 검토 및 개선된 사업자 선정기준 제시 ○ 국내외 기업 참여 확대를 위한 홍보방안, 신청자격, 참가조건, 선정방법 제시 3. 랜드마크 지구단위계획 변경에 따른 교통성 검토 가. DMC 랜드마크 부지를 중심으로 한 교통성 검토 ○ 교통환경 분석, 지구단위계획 변경에 따른 교통수요 예측, 교통영향 분석 및 개선대책 수립 나. 랜드마크 개발시 교통개선분담금 규모 범위(안) 제시 ○ 서울라이트타워 추진 시 수립된 교통개선대책 분석 및 변경안 제시 ○ 교통개선대책 변경에 따른 교통개선분담금 최대/최소 범위(안) 제시 4. 교육첨단부지(D2-1) 공급조건 변경 제시 ○ DMC교육연구 기능 강화를 위한 적정 교육？연구시설 규모 제시 ○ 수요조사, 수익성 검토 및 공공성을 반영한 기존 지정용도？비율 분석 개선안 제시 ※ 교육연구기능 또는 그 지원기능이 연면적의 50%이상 용도결정 기준에 대한 적정성 검토 및 개선방안 제시 ○ 사업자 선정 평가항목, 평가기준에 대한 적정성 검토 및 개선방안 제시 5. 지구단위계획 재정비 가. 과업내용 및 기타 변경수요를 반영한 지구단위계획(안) 마련 ○ 과업결과에 따른 랜드마크 및 교육첨단부지 공급조건 변경안 반영 ○ DMC 첨단용지(23필지, 106,051㎡)의 여건 변화 및 활성화를 고려한 추가 용도지정 도입 검토(예:방송통신시설 등) ○ DMC 활성화, 쾌적한 도시환경, 소음·진동 등 차단 측면 등을 종합적으로 고려한 시설 녹지(17개소, 20,210.4㎡)에 대한 개선방향 등 검토 나. 지구단위계획 재정비 관련도서 작성, 심의 및 결정, 고시까지 모든 절차 이행 6. 자문단 구성운영 및 MP선정 ？ 발주부서와 협의 추진 ○ 자문단 구성？운영(5명 내외) : 산업경제, 도시계획, 건축, 부동산 전문가 ○ MP선정？운영 : 자문위원 중 MP를 선정, 용역 총괄？조정 4 용역업체 선정계획 ？？ 입찰？계약방식 : 제한경쟁입찰 / 협상에 의한 계약 ？？ 입찰 참가자격 ○「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」제31조(부정당업자의 입찰 참가 자격 제한)에 해당하지 아니하는 업체 ○ 같은 법 시행령 제13조 및 같은 법 시행규칙 제14조에 의한 자격요건을 구비하고, 입찰공고일 전일 현재 아래 ①, ②항 자격을 모두 갖춘 업체 ① 최근 5년 이내 연면적 기준 10만㎡ 이상, 복합건축물 개발 관련 컨설팅 용역경험이 있는 업체로, 사업자등록증상 컨설팅, 시장조사, 학술연구용역 업종인 업체 ② 엔지니어링산업 진흥법 제21조에 의한 건설부문(도시계획, 교통)에 엔지니어링활동주체 신고를 필한 업체 또는 기술사법 제6조에 의한 건설분야(도시계획, 교통) 기술사사무소를 개설 등록한 업체 ※ 자격보완을 위해 2개 업체 이내에서 공동도급(분담이행)이 가능하며, 공동도급의 경우 대표자는 ①항을 충족하는 업체이어야 한다. ？？ 과업수행자 선정절차 사전공개 (5일) ⇒ 입찰공고 및 제안서 접수 (20일) ⇒ 제안서평가 (7인 이상) ⇒ 우선협상 대상자 선정 ⇒ 낙찰자결정 ⇒ 협상 및 계약체결 ？？ 제안서 평가기준？100점 만점 (기술능력평가 90점, 가격평가 10점) ○ 제안서 평가기준 구분 평 가 항 목 배점 비고 계 100 기 술 능 력 평 가 정량적 평가 사업책임 기술자 -사업책임 기술자 경력 2 20 - 발주부서에서 평가 - 가산점은 배점한도(20점)를 넘지 않는 범위 내에서 가산점 세부내역의 기준에 따라 부여 -참여인력 경력 2 분야별 책임기술자 -자격 2 -경력상태 2 수행경험 (실적) -유사용역 실적건수 4 -유사용역 실적금액 4 신인도 -입찰참가 제한 및 업무정지 2 경영상태 -자기자본비율 1 -유동비율 1 정성적 평가 사업 이해도 -DMC 및 랜드마크 부지 관련 이해도 및 지식 -본 용역사업의 목적 및 필요성 인식, 수행의지 15 70 평가 위원 평가 사업수행 능력 -본 연구용역 추진방법의 적정성 -사업수행 인력의 적정성 및 수행능력 -추진전략의 현실성, 효율성 ？현황분석, 개발방향, 타당성 등 20 사업관리 능력 -사업수행 절차 및 방법론의 타당성？신뢰성 -수행일정의 타당성 및 단계별 연계정도 -과업추진 내용에 따른 전문성 보유여부 20 상호 협력관계 -부동산 개발 시행사, 재무적 투자자 등 관련 그룹과 연계？활용방안 -자문단, 市내부 이해관계자(도시계획, 교통 등) 와의 협력방안 15 가격평가 (10점) 입찰가격평가 -협상에 의한 계약체결 기준 적용 10 평점 산식 ※ 유사용역 수행실적은 공고일 기준 최근 5년 이내 연면적 기준 10만㎡이상 복합건축물 개발 관련 부동산 컨설팅 용역만을 인정함. ○ 정량적 평가의 평가항목별 배점표 평가항목 평가요소 (기준) 평가 방법 배점 점 수 계 산 방 법 참 여 기술자 사업책임 (PM) 경력 절대 평가 2 15년 이상 15년 미만 13년 이상 13년 미만 11년 이상 11년 미만 9년 이상 9년 미만 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 대표업체참여인력 2 15년 이상 15년 미만 13년 이상 13년 미만 11년 이상 11년 미만 9년 이상 9년 미만 2.0 1.7 1.4 1.1 0.8 분 야 별 책 임 기 술 자 자격 절대 평가 2 기술사 건축사 특급 고급 중급 초급 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 경력 2 12년 이상 12년 미만 10년 이상 10년 미만 8년 이상 8년 미만 6년 이상 6년 미만 2.0 1.7 1.4 1.1 0.8 유사용역 수행실적 회사실적 (최근 5년간) 실적건수 절대 평가 4 10건 이상 10건 미만 8건 이상 8건 미만 6건 이상 6건 미만 4건 이상 4건 미만 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 실적금액 절대 평가 4 50억 이상 50억 미만 40억 이상 40억 미만 30억 이상 30억 미만 20억 이상 20억 미만 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 신인도 입찰참가 제 한 업무정지 지정기간 절대 평가 2 - 최근 3년간 관계법령에 의하여 입찰참가 제한을 받은 기간을 합산하여 합산기간 1개월마다 0.3점을 감점(1월 미만인 경우 1월로 계산) - 참여기술자가 최근 3년간 관계법령에 따라 기술자격정지 또는 정지를 받은 기간을 합산하여 합산기간 3개월마다 0.3점을 감점(3월미만 0.3점, 3월이상 6월미만 0.6점) 경영 상태 재정상태 건실도 자기자본비율 절대 평가 1 - 최근년도 한국은행 발행, “기업경영분석” 자료의 전체 건축기술 및 엔지니어링서비스업에 대한 평균 자기자본비율(자기자본/총자산)을 기준으로 계산 - 공동도급으로 사업체 참여할 경우는 참여지분율을 반영하여 산정 ？입찰참가 평점 = (A사 비율×지분율)+(B사 비율×지분율)+… 100% 이상 100% 미만 ～75% 이상 75% 미만 ～50% 이상 50% 미만 ～25% 이상 25% 미만 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 유동비율 절대 평가 1 - 최근년도 한국은행 발행, “기업경영분석” 자료의 전체 건축기술 및 엔지니어링서비스업에 대한 평균 유동비율(유동자산/유동부채)을 기준으로 계산 - 공동도급으로 사업체 참여할 경우는 참여지분율을 반영하여 산정 ？입찰참가 평점 = (A사 비율×지분율)+(B사 비율×지분율)+… 100% 이상 100% 미만 ～75% 이상 75% 미만 ～50% 이상 50% 미만 ～25% 이상 25% 미만 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 ○ 가산점 세부내역(중소기업 우수업체, 일자리 창출 등) 구 분 항 목 배점한도 평 점 약자 및 우수기업 1. 중증장애인생산품 생산시설(보건복지부 지정) 2 2 1. 사회적 기업(고용노동부 지정) 2. 예비 사회적 기업(지방자치단체 지정) 3. 사회적협동조합(정부부처 지정) 4. 자활기업(지방자치단체 지정) 1.8 1.8 0.9 1.8 0.9 1. 장애인기업 2. 장애인고용 우수기업 가. 장애인고용률이 3%이상인 기업 나. 장애인고용률이 1.5%이상인 기업 1.2 1.2 1.2 0.6 1. 여성기업 2. 여성고용률이 30% 이상인 기업 3. 남녀고용평등 우수기업(고용노동부 지정) 1 1 1 1 1. 최근 3개월간 평균 5%이상 신규채용 2. 최근 3개월간 평균 2.5%이상 신규채용 0.6 0.6 0.3 1. 모범납세자 2. 노사문화 우수기업(고용노동부 지정) 3. 가족친화경영 우수기업(여성가족부 지정) 4. 하도급거래 모범업체(공정거래위원회 지정) 5. 소비자 중심경영 인증(공정거래위원회 지정) 6. 공정거래 자율준수 인증(공정거래위원회 지정) 1 0.3 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 중소기업 1. 소기업 또는 소상공인 2. 중기업 1.5 1.5 1 1. 서울소재 소기업 또는 소상공인 2. 서울소재 중기업 1.5 1.5 1 일자리창출 1. 당해 사업 관련 신규인력 채용 (월 급여 100만원 이상 신규직원 1명당 0.2점, 최고 2점) 2 2 고용안정 1. 당해 사업 비정규직 정규직화 또는 장애인 신규 채용 (1명당 0.4점, 최고 10인 이상 4점) 4 4 근로 및 하도급법 준수정도 1. 임금체불 업체 및 하도급부조리 신고센터에 신고 되어 행정처분을 받은 사실이 있는 업체 - 임금체불, 원？하도급자의 공사대금？장비(물품)대금 미지급 등 건당 -1점, 최고 ？5점 감점 2. 불공정거래행위 시정조치 및 과징금 부과 기업(공정거래위원회) 3. 하도급 상습위반자로 통보 받은 기업(공정거래위원회) -6 -5 (각 ？1) -0.5 -0.5 5 諸영향평가 대상여부 검토 ？？ 교통영향평가(소관부서 : 교통정책과) 관련법？기준 대상여부 검토 [도시교통정비 촉진법 시행령 별표1] 국토계획법 제50조에 따른 도시지역내 지구단위계획에 관한 도시군관리계획의 결정 - 부지면적 10만㎡ 이상 [서울특별시 교통영향평가 수립지침] 제4장 교통영향평가 변경심의 등 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경으로 이미 수립된 교통개선대책을 변경하는 경우에는 승인관청에게 신고를 하여야 한다. 이 경우 신고를 하지 아니한 경우에는 교통개선대책을 이행하지 아니한 것으로 본다. 8.「국토의 계획 및 이용에 관한법률」에서 정한 제1종 지구단위계획과 관련한 도시관리계획의 정비 시 변경되는 교통개선대책의 내용이 경미하다고 승인관청이 판단한 경우 - 해당사항 없음 ？용역에서 검토중인 지구단위계획 변경 내용은 변경심의 대상이 아님. ？단, 주변의 도로, 교차로, 진출입구 위치 등이 변경될 때는 변경절차를 거쳐야 함 : ？？ 환경영향평가(소관부서 : 환경부 국토환경정책과) 관련법？기준 대상여부 전략 환경영향평가 [환경영향평가법 시행령 별표2] 국토계획법 제2조제4호에 따른 도시군관리계획(같은 호 다목의 기반시설의 설치？정비 또는 개량에 관한 계획과 같은 조 제5호의 지구단위계획은 제외한다.) 해당사항 없음 환경영향평가 지구단위계획 항목 없음 소규모 환경영향평가 지구단위계획 항목 없음 ？？ 사전재해영향성검토(소관부서 : 국민안전처 기후변화대책과) 관련법？기준 대상여부 검토 [자연재해대책법 시행령 별표1] 비고2 위 표 가목5)에 따른 도시·군관리계획의 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에만 사전재해영향성 검토협의를 한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제34조에 따른 도시·군관리계획의 정비(지구단위계획만 따로 정비하는 경우는 제외한다) 해당사항 없음 6 행정사항 ？？ 소요예산 : 209백만 원 ○ 예산과목 : 신성장산업육성지원, 산업클러스터 조성 및 활성화, DMC 활성화, 시설비(401-01) ○ 예산 조정 사용(세세부 사업간) - DMC의 지역특화발전특구 지정보다는 랜드마크 부지에 대한 공급방향 결정이 선순위 사업으로 본 사업에 예산을 투입하는 것이 보다 효율적으로 판단되는 바, 예산 조정하여 사용 당 초 조 정 세세부 사업 예산액 (백만원) 세세부 사업 예산액 (백만원) 지역특화발전특구 지정 용역 150 지역특화발전특구 지정 용역 0 지구단위계획 변경 용역 70 DMC 랜드마크 부지 개발방향 설정 및 지구단위계획 변경 용역 220 계 220 220 ？？ 관련 부서 협조사항 부 서 명 협 조 사 항 도시관리과 · 랜드마크 부지 지정용도 변경 등 추진 협조(자문 등) 교통정책과 · 교통영향성 검토 등 추진 협조(자문 등) 조 경 과 · 시설녹지 개선방향 등 추진 협조(자문 등) 붙임 1. 과업내용서 1부. 2. 제안요청서 1부. 3. 설계내역서 1부. 끝.

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신성장산업과-2618

D0000033206616