다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주택정책과-5074 결재일자 2018.3.20. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 주거복지팀장 주택정책과장 이수미 기태균 03/20 송호재 ’18년 상반기 토지임대부 사회주택 사업 계획 2018. 3 주택건축국 (주택정책과) ’18년 상반기 토지임대부 사회주택 사업 계획 그간의 문제점에 대한 개선안을 반영하여 ’18년 상반기 토지임대부 사회주택 사업 계획을 수립하고자 함 Ⅰ 추진근거 ○ 주택정책과-5014(’18.3.20)호『’18년 사회주택 공급 활성화 계획』 Ⅱ 사업개요 ？？ 공급주체 : ‘주거관련 사회적 경제 주체’에 해당하는 자 ○ 협동조합, 사회적기업, 비영리 법인, 공익법인, 중소기업기본법에서 정하는 중소기업(건축사무소, 건설업, 부동산업 및 임대업에 한함) ？？ 공급방식 : 민·관협력 방식 ○ 서울시 : 적격사업 선정(협약체결) 및 SH공사에 출자 ○ SH공사 : 부지(건물포함, 18억원) 매입 후 임대(30~40년), 사업추진에 따른 공정관리 및 입주자 모집 지원(소득조회 등) ○ 사 업 자 : 주택 신축 후 임대관리 ※ HUG 보증을 통한 민간 금융기관 대출 및 서울시 이차보전 지원(15년, 연 1.8%) ？？ 임대조건 : 공공지원 민간임대주택으로 관련법령 준수 ○ 입주대상 : 도시근로자 월평균소득 70%(1인)~100%(多인) ※ 맞벌이 신혼부부의 경우 120%까지 완화 ○ 임 대 료 : 시세 80% 이하 ○ 입주기간 : 최장 10년(2년마다 재계약) ※ 재계약 조건 없음 Ⅲ 세부 추진 계획 ① 적격사업 공모·선정 - 붙임 공고문 참조 ○ 공모물량 : 5필지 ○ 공모기간 : ’18. 3.20(화) ~ 4.19(목) ※ 설명회 개최 : 3.26(월) 10:00~12:00, 6층 기획상황실 ※ 접수일시 : 4.19(목) 10:00~18:00, SH공사 공동체주택사업부 ○ 신청자격 :「서울특별시 사회주택 활성화 지원조례」제2조제3호 ‘주거 관련 사회적 경제 주체’에 해당하는 자 ○ 신청조건 : 1개 사업자가 2필지(660㎡ 내외)까지 신청 가능 - 2필지는 연접된 2개 이상의 필지 전체 규모가 660㎡ 내외인 경우, 1필지가 660㎡ 내외인 경우도 가능 ○ 심사방법 : 서류심사 및 프리젠테이션(질의응답 포함 20~30분) ○ 심사기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점) -정량적 평가 : 재정건전성, 유사사업 실적, 전담인력 규모, 입지 적정성 -정성적 평가 : 사업이해도 및 제안요청서와의 부합성, 사업수행 능력, 세부계획간 연계성, 건축계획의 적정성, 커뮤니티 운영 계획, 임대운영 및 건물 유지관리 계획의 적정성 등 ※ 신혼부부(세대당 45㎡ 이상) 또는 주거약자(유니버설디자인 적용) 대상 공급 시 가점부여(5점) 및 사업자 이차보전 추가 지원(연 0.3%) ② 사업부지 매입 ○ 매 수 자 : SH공사 ○ 매입대상 : 적격사업으로 선정된 사업부지(330㎡ 또는 660㎡ 내외) ○ 매입금액 : 필지(330㎡ 내외)당 18억원 이하 ※ 자치구별 가중치(역세권은 15.8% 추가 적용)를 적용하여 상한액 재설정 ※ 건물가치가 전체 감정가의 5% 이내로 평가되는 노후 건물로 제한 ○ 매입기준 : 감정평가(토지+건물) - 대형 감정평가기관 중 2개 법인에서 산출한 감정평가액을 산술평균 ③ 사업협약 체결 ○ 협약기관 : 서울시 ↔ SH공사 ↔ 사업시행자 ○ 협약시기 : 공공건축사 설계자문(2차) 및 자치구 건축허가 완료 직후 ○ 주요 협약내용 - 임대료율은 감정평가액 대비 연 1%로 책정하고, 기간은 30년 이상 40년 이하 범위에서 상호 협의하여 정하되, 매년 2년마다 재계약 ※ 토지임대료 인상률은 2년에 2% 이내로 제한 - 사회주택 사후관리를 위해 매년 평가 실시(인증제 시행)하며, 평가결과에 따라 인센티브 또는 페널티 부여 - 필요한 경우 사업자에 관련 자료를 요구할 수 있고, 정당한 사유가 없는 한 제출하여야 함 - 협약해지 또는 해제사유 발생 시 사회주택리츠에서 매입 시점의 건물 감정평가금액으로 인수(단, 최초·증액 임대보증금은 대출금 상환에 사용) ④ 공사 시행 ○ 비용부담 : 사업시행자 - 공사 진행에 따른 소요비용은 사업시행자가 부담(기존건물 철거비 포함) - 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 사업비 90%까지 은행 대출 가능 ○ 착공시한 : 토지임대차계약일로부터 6개월 이내 착공하여야 하고, 특별한 사유 없이 착공이 늦어지는 경우 임대차 계약 취소 ○ 시공사 조건 : 신용등급 C 이상, 시공순위？실적요건 無(30세대 미만) ○ 품질관리 : 사회주택종합지원센터 주관 - (공사 전) 공공건축가 설계자문(2회) 실시 - (공사 중) 감리제도 활용하여 핵심사항(친환경·안전성·기타설비 등)에 대한 품질관리 ⑤ HUG 보증 및 대출 실행 ○ 사업 시행자 추천 : 서울시 ？ HUG (협약체결 후) ○ 매입 약정 : 사회주택리츠 ？ (사업시행자) ？ HUG - 매입가격 : 매입시점 건물 감정가격 - 선행조건 : 최초·증액 보증금은 대출금 상환에 사용 ○ 보증서 발급: HUG ？ 우리·하나은행(보증심사 후) - 보증한도 : 총 사업비의 90% - 보증대상 : 사회주택 건설(매입) 자금보증 및 임대보증금반환보증 - 보증조건 : 수수료 0.1%, 보증기간 15년, 사회주택리츠 매입약정 ※ 대출금 + 임대보증금 < 건물가치(건물감정가격) ○ 대출실행 : 우리·하나은행 ？ 적격 사업자 - 대출조건 : 대출금리 CD + 1.92%, 대출기간 15년(분할상환) ○ 이차보전 : 서울시 ？ 우리·하나은행 - 사업자 최종부담 금리가 1.8% 수준으로 금리 지원(최대 2%) [사회주택 금융지원 체계] ⑥ 입주자 모집 및 운영 ○ 입주자 모집·선정 : 사업시행자 - 사회주택플랫폼(soco.seoul.go.kr/Sohouse)을 통한 입주자 모집·홍보 ○ 소득요건 : 도시근로자 월평균 소득 70%(1인) ~ 100%(多인) ※ 맞벌이 신혼부부는 120%까지 완화 ○ 임 대 료 : 시세 80% 이하, 2년에 5% 이내 인상하되 물가고려 - SH공사에서 무주택여부·소득 조회 및 감정평가 통해 임대료 시세 확인 ○ 관 리 비 : 입주자에게 부과(상세)내역 공개 및 사회주택플랫폼 게시 ○ 임대기간 : 최대 10년 거주 가능(2년마다 재계약, 재계약조건 없음) Ⅳ 추진일정 ○ ’18년 상반기 토지임대부 사업 공모(서울시) : ’18. 3.20 ~ 4.19 ○ 사업제안서 접수(SH공사) : ’18. 4.19 ○ 적격사업 선정 심의위원회 개최(서울시) : ’18. 4.30 예정 ○ 토지매입 및 협약체결(SH공사) : ’18. 5 ~ 6월 ○ 사업추진(건축 인허가, 재원조달 등, 공사시행 등) : ’18.7월~’19.6월 ○ 입주 : ’19. 7월 ~ 붙 임 : 공고문(안) 1부. 끝.

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본청

주택정책과-5074

D0000033187373