다시 뛰는 공정도시 서울!

“성별분리통계”성평등정책 수립의 기초입니다. 서울특별시 수신 강동구청장(주택재건축과장) (경유) 제목 질의회신 1. 강동구 주택재건축과-7161(2017.2.27.)호와 관련입니다. 2. 귀구 관내 2004년 10월 준공된 SK허브진 주상복합아파트 관리 관련, 법률 자문 결과 유사·일치된인 의견을 종합 작성하여 회신하오니, 귀 구에서는 업무처리에 참고하시기 바랍니다. 가. 질의사항(강동구) 1) 집합건물법에 따른 전체 관리단 총회, 관리인 선출, 관리규약 제정없이 「아파트 입주자대표회의」와 「상가관리단」사이의 협약에 의한 협약체 운영(통합관리사무소 운영)이 가능한 지? 2) 협의체 운영시, 소관청의 관리·감독 권한에 의한 행정지도 및 사법기관 고발 등의 처분이 가능한 지? 3) SK허브진 주상복합아파트 관리규약 제99조(전체 주상복합건물의 관리)조항의 신설이 적절한 지? 나. 회신내용(서울시) 강동구 SK허브진 주상복합아파트는 공동주택관리법 제2조 제1항 제나호 소정의‘「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 건축물’이므로 공동주택관리법의 적용 대상이며, 공동주택부분이 150세대 이상이므로 동법 시행령 제2조 제4호에 의해 의무관리대상 공동주택에 해당 됨. 다만, (구)주택법하에서 내려진 판례중, 2007년 주택법개정 전 준공된 주상복합에 대해선 주택법이 적용되지 않는다는 취지의 판결이 있었기 때문에 이를 근거로 집합건물법에 의해 관리되어야 한다고 민원을 제기하는 입주민이 있는 것으로 보여 짐. 그러나, 집합건물법상 관리단이 실체 조직/운영되지 않는 곳이 많기 때문에, 대법원판례에서도‘구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다’(대법원 1996.8.23.선고 94다27199판결)라고 해석하여 어느정도 단체성을 갖추면 관리행위를 할 권한을 인정하고 있음. 여러 하급심판례에서도 ‘현실적으로 관리단이 운영되지 않고 있는 경우’에는 입주자대표회의를 관리단에 준하는 것으로 보아 그 관리행위를 유효한 것으로 판시하고 있음. 게다가 현행법인 ‘공동주택관리법’은 2015.8.11. 신규제정된 법으로, 부칙 제15조이하에서는 다양한 경과조치를 규정하고 있으나, 2007년 주택법 개정 전에 건축법상 건축허가를 받아 준공된 건물들을 공동주택관리법의 적용대상에서 제외하는 경과규정은 없음. 공동주택법상 입주자대표회의와 집합건물법상 관리단 관계는 그 구성원과 조직 성격 자체에 차이가 있으며, 아파트 입주자대표회의는 입주자(거주하는 임차인의 가족까지 포함)들이 선출한 동대표들로 구성되며, 공동주택의 ‘관리’에 대한 사항만을 ‘의결’하는 단체이나 관리단은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 그 구성원으로 하여 당연 설립되는 것이고, ‘소유/의결/집행’이 일체화된 단체입니다. 양자는 그 구성원과 조직 성격 자체에 차이가 있어서, 공동주택의 경우에는 원칙적으로 양자를 별개의 단체로 구분하는 입장 임. 또한 SK허브진의 상가관리단은 집합건물법 제23조에 의거 일부공용부분관리단이 될 수 있으나, 공동주택부분은 입주자대표회의는 조직구성 등이 달라 일부공용부분관리단으로 볼 수 없다고 판단 됨. ○ 답변내용 1) SK 허브진 주상복합건물에 이미 구성되어 있는 아파트 부분 입주자대표회의와 상가부분 관리단은 현재 관련 법령에 따라 ‘별개’로 설치된 ‘독립된 단체’에 해당 되며, 이 두 개의 독립된 단체는 공용부분의 관리에 관한 협약을 위하여 ‘일시적인 결속’이나 ‘협의 상태’의‘협의체’를 구성하여 아파트 부분과 상가 부분 간의 공용부분이 존재하기에 두 단체간에 부득이 협의가 필요하고 집합건물내 별개의 두 단체간 의견차이를 조정하거나 갈등을 해결하여 집합건물 관리를 원활하게 함에 그 목적이 있으리라 판단 됨. 이는 또한 별개의 새로운 단체를 구성하는 것이 아니며, 집합건물법 및 공동주택관리법에 적용받는 한 건물에 각 두 단체가 설치됨에 관리업무의 혼란을 줄이는 효율적인 조치라 할 수 있음. 특히 전체 관리단이 실질적으로 운영되지 않는 경우라면, 구분소유자 등 전원에게 이해관계가 있는 사항에 대하여서는 상호 협의를 통하여 관리할 목적으로 입주자대표회의와 상가 관리단이라는 두 단체가 관리행위를 상호협의 하에 수행하기 위한 ‘협의체’ 구성은 주상복합건물의 원활한 관리업무 수행을 도모하여 2007년 주택법 개정 취지와도 부합되는 법률합치적 조치라고 할 것임. 더 나아가 통합관리소 운영은 아파트 입주자대표회의나 상가 관리단의 두 단체가 효율적 관리와 관리비 절감을 위해 하나의 관리업체와 시설을 통해 물리적 관리만을 함께 하는 것이라면 위법사항은 전혀 없다고 판단되며, 각 두 단체는 관리규약에 해당사항을 명시하고, 명시된 바에 따라 구성된 협의체를 통해 상호합의된 내용으로 통합관리사무소 운영은 적법하며 바람직하다고 판단 됨. 2) 현행 공동주택관리법 및 집합건물법의 해석으로는, 지방자치단체장은 공동주택 부분의 입주자대표회의만을 관리·감독할 권한이 있으며, 이를 벗어난 상가 관리단이나 전체 공용부분을 관리할 협의체 등에 대해서는 현재로서는 지방자치단체장에게 관리·감독권을 부여하는 법적근거는 없음. 또한, 협의체는 입주자 대표회의와 상가 관리단간의 협의를 위한 한시적인 기구에 불과한 것으로서 그 법인격 자체가 존재하지 않는다고 할 것인 바, 행정처분의 객체가 될 수 없으므로 이에 관한 행정처분이나 고발 자체가 불가능 함. 3) 만약, SK허브진 전체 주상건물 관리규약이 적법하게 존재할 경우에는 그 주상복합 건물 전체 관리규약에 전체 주상복합건물의 관리에 관한 조항이 들어가야 하기에, SK허브진 공동주택 관리규약 제99조(전체 주상복합건물 관리)의 조항 신설은 아파트 부분과 상가 부분 간의 협의체 운영을 위한 근거를 규약에 마련한 것으로 볼 수 있음. 만약, 관리규약에 규정될 내용이 상가관리단의 구분 소유자의 구분 소유권과 관련된 내용이라한다면 이는 상가와 전혀 관련이 없는 입주자 대표회의가 관리규약에 포함시킬수 없는 것이며 설령 포함시킨 경우라도 무효에 해당 함. 그러나 제99조 각호는 모두 주상복합건물의 특성상 부득이하게 아파트와 상가부분의 소방, 방재, 전기, 배관업무 등 공동 관리가 이루어지는 부분에 관한 것으로 상가 구분 소유자의 구분 소유권과도 전혀 무관하고 각 두단체의 통합관리업무 수행을 명확히 함으로써 상호분쟁을 예발하고 건물관리의 효율성을 기여하는 것으로 판단 됨. 따라서 입주자대표회의의 공동주택 관리규약 제99조에 전체 주상복합건물 관리에 대한 조항 신설은 공동주택관리법 입법취지에도 부합하기에 적절하다고 판단 됨. 끝. 서 울 특 별 시 장 주무관 박세중 주택정책개발센터장 정종대 주택정책과장 03/14 송호재 협조자 시행 주택정책과-4858 ( ) 접수 ( ) 우 04524 서울특별시 중구 세종대로 110 / 전화 2133-7038 /전송 2133-0748 / wise67@seoul.go.kr / 대시민공개

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주택정책과-4858

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