다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 토지관리과-3907 결재일자 2017.2.21. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 부동산평가팀장 토지관리과장 김영자 이계문 02/21 남대현 협조 토지정책팀장 박문재 '17년도 표준지공시지가 시.구 합동조사 결과 보고 토지관리과 2017년도 적용 표준지공시지가 합동조사 결과 보고 2017년도 적용 표준지공시지가에 대하여 시·구 합동조사반을 운영, 지역간 가격수준 및 가격균형 분석한 사항에 대하여 아래와 같이 그 결과를 보고 드림 Ⅰ 조 사 개 요 ▢ ‘17년도 표준지 : 29,272필지 (단위:필지) ‘16년 표준6 수 (A) ‘17년 표준지 수 표준지증감 (B-A=G) 교체율 (E/A) 증감률 (O/A) 계(B) (C+F) 재선정 (C) 삭제 (E) 신규 (F) 29,305 29,272 28,631 674 641 -33 2.21% -0.11% ▢ 조사기간 : ‘16.11.29~’17.2.17. ▢ 그 간의 추진사항 ○ ‘17년도 표준지 가격균형 협의회 운영 : ‘16.11.121~11.28. ○ ‘17년도 적용 표준지공시지가 합동조사 계획 수립 : ‘16.11.29. ‣ 자치구 담당 27명 참석, 5개권역별 4회 실시 ‣ 동종 유형별 지역간 표준지공시지가 중심으로 가격수준 비교 - 주요시설별, 주요상권별, 용도지역별, 지형(산,강,하천 등)별 ‣ 회의결과서 국토부(한국감정원) 및 자치구 통지 ○ 지가(안) 표준지담당 감정평가사 의견검토 : ‘17.1. ‣ 자치구별 표준지담당 감정평가사 협의결과서 수합 - 표준지 담당평가사 : 96명, 지역별2~6인 - 검토의견 : 담당지역 필지와 비교대상필지와의 가격적정성 여부 검토 ○ 지가(안) 지역별 구부동산평가위원회 가격심의 : ‘17.1. 4 ~1.23. ‣ 지역별 부동산평가위원회를 통한 ‘17년 지가(안) 심의, 국토부 제출 - 지가의 적정성, 정확성여부 검토하여 자치구의견 작성 Ⅱ 조 사 결 과 ▢ 표준지 선정 및 분포 조정 현황 ○ 2017년도 표준지는 29,272필지로 결정되었으며, 전년도 표준지 29,305필지 중 대표성을 상실한 674필지를 삭제하고 새로이 641필지를 선정하여 전체적으로 33필지(-0.11%) 감소 조정됨 ○ 자치구별로 보면 성북구 24필지, 서대문구 22필지, 마포구 10, 은평구 10필지 감소하였으며, 강남구 15, 금천구 10, 종로구 4, 성동구 4필지가 신규로 신설되어 개발사업 완료 및 시행과 토지이용상황이 변경되어 표준지 분포도를 조정한 것으로 나타남 자치구별 개발사업 진행사항 ‣ 성북구 : 장위1재정비촉진구역 및 석관2 재개발사업 착공(‘16년9월) ‣ 서대문구 : 주택재개발사업 완료 가재울뉴타운 4구역(‘16.12.), 북아현동 1-3지구(’16년12월) ‣ 송파구 : 거여2구역재정비촉진지구 환지확정(‘16.12.) 서울마천국민임대주택단지 조성사업 완료(‘16. 9.) ○ 표준지 삭제 사유별 현황 구 분 계 용도지역 변 경 개발사업 시 행 지적사항 변 경 형질변경 토지이용 상황변경 분포밀도 조 정 기 타 필지수 674 2 185 58 0 303 34 92 ○ 토지이용상황별 표준지 증감 조정 (단위:필지) 구 분 계 주거용 상업용 주/상용 공업용 기 타 2017년도 29,272 14,163 8,717 5,302 235 855 2016년도 29,305 14,229 8,694 5,291 236 855 증 감 -33 -66 23 11 -1 0 ▸ 표준지 수 감소는 개발사업 시행에 따른 토지이용상황 변경으로 주거용토지에서 발생함 ▸ 상업용 또는 주상용 지역은 기존 상권지역의 상권별 가격층화 세분화가 필요한 지역과 주상혼재지역의 점진적 상권이 활성화되는 지역을 중심으로 표준지 수를 조정함 ▸ 자치구별로 보면 주거용토지에서 서대문구가 22필지 감소, 성북구가 21필지 감고하여 변동필지가 많았으며, 종로구가 주상용 토지에서 13필지가 증가하였고 강남구가 상업용토지에서 12필지 증가로 나타났음 ○ 용도지역별 표준지 증감 조정 (단위:필지) 구 분 계 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 G·B 2017년도 29,272 24,210 3,371 827 431 433 2016년도 29,305 24,262 3,364 822 457 400 증 감 -33 -52 7 5 -26 33 ▸ 표준지 수는 주거지역에서만 52필지 감소되었으며 자치구별로 보면, 개발사업이 진행중인 성북구(-24필지) 서대문구(-22필지) 주거지역에서 가장 많이 감소함. ○ 지목별 표준지 증감 조정 (단위:필지) 구 분 계 전 답 대 임야 기타 2017년도 29,272 242 127 28,201 377 325 2016년도 29,305 238 132 28,241 372 322 증 감 -33 4 -5 -40 5 3 ▸ 토지이용변경이 가장 많은 지목 “대”에서 감소폭이 큰것으로 나타났으며, ▸ 자치구는 성북구(-24필지) 서대문구(-22필지)에서 가장 많이 감소됨 ▢ 가격수준 검토 결과 ○ 동종 유형별 분야별로 지역간 가격균형을 분석하여 지역별 표준지 담당 감정평가사별로 지가에 영향을 미치는 조건 등 전반적인 가격수준에 대한 평가의견을 받음 【 총 평 】 ▸ 지역별로 가격균형이 전반적으로 유지하고 있으나, 동일 용도의 일부지역에 대하여는 지가 차이가 발생하고 있는 것으로 나타났으며, 이러한 지역은 지속적으로 현실화 반영하여 지역간 가격격차를 해소토록 노력 ▸ 주요시설별, 상권별 세분화 검토한 바 지가수준이 낮은지역부터 지속적으로 상향조정 ▸ 자연림(산),하천, 강 등 지형이 연계되었거나 주변환경 및 이용조건 등이 유사한 경우 가격균형을 유지토록 점진적 가격격차 해소토록 방안 마련 주요시설별 ○ 대 상 : 대형재래시장, 농수산물시장, 하수처리장 등 ※ 대상지가 개별지인 경우는 표준지협의대상에서 제외 ▢ 대형재래시장 ‣중심상권을 대상으로 시장별 상호비교 분석하였으며,상권의 활성화 및 특화상품, 가로조건, 접근성 등 전반적인 요인을 비교한바,대체적으로 지가수준은 적정한 것으로 평가되며, ‣남대문시장이 타 지역가 비교하여 우세한 여건으로 지가수준이 높으며, 동대문종합시장, 청평화, 신평화시장은 지가형성요인이 유사한 시장으로 지가균형이 유지되고 있으며, 약령시장은 상품의 특화로 시장의 성격 등으로 볼 때 현재 가격이 지가균형 유지된 것으로 판단 ▢ 농수산물시장 ‣노량진시장은 대표적 수산물시장으로 꾸준히 현대화가 진행중이고 주변의 지가수준을 감안, 적정성이 인정되는 가격수준이며 ‣마포농수산물시장은 유사시장가격에 비해 저평가된 토지로 2016년도부터 현실화 반영을 위하여 점진적인 가격상향을 추진하여 금년에도 24.7% 가격을 상향 사켰으며, 강서농수산물시장은 지역 여건을 감안할 때 가격수준은 적정하여 지가균형 유지되고 있음 ▢ 공원용지 ‣용산공원은 자연녹지지역이나 도시계획상 공원지정이 되어있지 않은 토지로 올림픽공원이나 여의도공원과 비교할 때 가격균형이 적정한 것으로 판단되며 ‣서울숲공원은 유사성이 있는 양재시민의숲,보라매공원과 공원의 형태 이용현황 등을 바교할 때 지가균형이 유지된 적정지가로 판단됨 ‣어린이대공원은 공원의 인지도, 인구흡입력 등의 측면에서 지가에 간접적 영향을 미치고 있는 점등을 고려할 때 유사시설의 공원과 비교하여 점진적 지가상승이 필요한 지역으로 전년대비 7% 상승시킴 ▢ 유해․협오시설(물재생센터) ‣동종시설이나 중랑물재생센터(1종일반주거지역)와 탄천물재생센터(자연녹지지역)는 용도지역이 상이하고 지역여건의 차이가 발생하여 현재 지가는 적정가격으로 가격균형이 유지되고 있음 주요상권지역별 ○ 대 상 : 도심권,동북권,서북권, 서남권,동남권 ※ 5개 권역으로 나누어 주요상권별 가격분석 ▢ 도심권 ‣광화문~종로, 무교~을지로, 서울역 주변은 지역마다 지하철역과의 접근성, 오피스지대의 환경조건 측면 등을 감안할 때 지가균형이 유지되고 있으며 ‣ 용산,성북,동대문,광진지역은 이태원 주변지역이 청량리역, 성신여대입구역, 건대입구역 주변지역보다 상권형성 및 지역여건이 우세하나 지가의 현실화가 되어있지 않아 지속적으로 상승하여야 할 것으로 판단됨 ▢ 동북권 ‣ 강북,도봉,노원,중랑지역 주변은 미아삼거리역, 수유역, 창동역, 노원역, 사가정역 망우역 ~ 상봉역으로 구분하였으며, 상권별 개발여건,토지이용 상황을 고려할 때 미아삼거리역과 노원역주변 상권이 유사하며, ‣ 중랑지역의 상권(망우역~상봉역 주변)은 개발계획에 따른 상권이 활성화되고 있는 지역으로 단계별로 상승이 필요함 ▢ 서북권 ‣ 서대문,은평,마포지역은 기존상권지역인 신촌역주변보다는 홍대입구역~합정역 주변이 새로이 활성화되고 있어 상권의 형성 및 접근성 등으로 볼 때 홍대입구역~합정역 주변의 지가를 상향조정이 필요하며 ‣ 연신내 주변은 환경조건 및 접근성 등이 인근상권보다 열세하여 현재의 지가균형을 유지하고 있음 ▢ 서남권 ‣ 강서,양천,구로,영등포지역은 상권형성요인 및 성숙도, 주변주거비율 등을 감안할 때 영등포역 주변이 우세하며, 오목교역과 디지털단지역 화곡역 상권 수준이 유사하고, 신도림역은 주상용으로 인근상권지역에 비해 다소 열세한 환경으로 지가수준이 낮으로 전반적으로 위 지역의 상호 지가균형은 유지되고 있음 ‣ 금천,관악,동작지역은 신림역주변이 주변의 사당역, 시흥사거리역, 서울대주변보다 상권의 성숙도가 높고 유동인구가 많은편으로 가격수준이 높으며, ‣ 최근 거래사례 등을 참작할 때 위의지역은 가격균형이 유지되고 있음 ▢ 동남권 ‣ 서초,강남,송파,강동지역은 구간별 상권형성요인 및 지가형성요인이 특수하여 가격수준 비교가 어려우나 상권활성화되고 있는 지역과 기존상권지역과의 분석은 필요함 ‣ 잠실역주변 롯데월드몰 신축으로 지가상승요인이 있으나 점진적으로 상승하였기에 현재 지가는 적정가격수준이며, ‣ 코엑스주변은 한전부지 매각영향에 따른 지가의 현실화로 지속적인 지가 수준 상승이 적정하며, 강남역주변도 지속적인 지가현실화 추진으로 지가 균형 유지함이 적정함 ‣ 테헤란로 변은 지속적인 지가의 현실화 추진으로 시세를 반영한 공시가격으로 판단되어 통상적인 지가상승률을 적용하여 주변과의 지가균형을 유지하는 것이 적정함 공업지역 ▢ 구로,금천,영등포지역 ‣ 공업지역이 신도림역, 가산디지털단지역, 문래역 주변으로 유동인구 성숙도 및 개발가능성 인근지역의 환경 등을 볼 때 가산디지털단지역이 우세하여 지가수준이 높으며, 그 외 지역은 지가수준이 유사한 것으로 나타났으며 전반적으로 대상지역간 가격균형이 유지되고 있음 기 타 지 역 ○ 하천, 강, 자연림 등 자치구간 연계된 지형을 중심으로 비교 ▢ 자연림【산】 ‣ 남산은 중구와 용산구에 걸쳐있는 자연림으로 공원시설을 갖추고 있어 이용 상황에 따라 공원은 자연림에 비해 지가수순이 높으며, 자연림의 경우 대체적 으로 공법상 제한은 유사하나 면적, 형상 등에서 이태원동, 한남동의 지가가 높게 평가되고 있으며, 가격균형을 유지하고 있음 ‣ 인왕산과 북악산은 종로구에 위치한 시내의 중심에 있는 자연림으로 시내 접근성 및 주변환경조건 등에서 인왕산 표준지 우세하여 가격수준이 높으나 동일 용도지역내 개발행위가 제한된다는 임야인 측면을 고려하여 상대적으로 저평가되어 있는 북악산 표준지와 비교하여 향후 점진적으로 격차를 완화할 필요가 있음 ‣ 북한산은 은평구,서대문구,성북구,강북구,도봉구에 걸쳐있는 자연림으로 전반적인 지가수준은 균형을 유지하고 있으나, 상대적으로 저평가되어 있는 서대문구 표준지의 경우는 격차를 해소하여 점진적인 상향조정이 필요함 ‣ 도봉산, 관악산은 주거지와의 접근성, 자연조건 등에서 지역별 차이가 발생하고 있어 가격수준이 적정하며 공시지가간 균형유지하고 있음 ▢ 하 천 ‣ 청계천변은 종로구 중구일대의 대형오피스빌딩이 밀집되어 있어 주변환경요인(청계광장, 대형오피스 등 집객 시설) 및 배후지 등 포괄적인 요인들을 볼 때 필지별 토지특성에 맞는 적정지가로 이루어져 있기에 지역간 가격균형을 유지하고 있음 ‣ 중랑천변은 성북구외 4개지역이 연계된 하천이나 표준지 부재로 주변의 동일용도지역상 표준지를 적용하여 개별지 산정한 지역은 전체적인 가격균형이 맞지 않아 표준지 신설이 필요하며, 전반적으로 지역별 요인 및 주변환경 등으로 보아 가격균형을 유지하고 있음 ‣ 안양천변은 금천구와 영등포구 등 연계된 하천으로 지리적위치, 주변여건 등을 고려할 때 금천구 가산동 지역이 다소 높은 수준으로 점진적인 가격 격차를 완화할 필요가 있음 ‣ 도림천변은 영등포구와 구로구 등 연계된 하천으로 지하철역과의 거리, 주변 환경 등을 고려할 때 가격균형을 유지하고 있으나, 동일 구간내 일부 개별지로 산정(구로동 1213)된 지자가 높은수준으로 가격균형이 맞지 않기에 향후 점진적인 지가조정이 필요함 ▢ 하 천 : 한강공원부지 ‣ 난지·망원지구부터 잠실지구까지 한강을 중심으로 강남·강북권 공원부지를 검토한 바, 지리적위치, 공원시설이용현황, 인근 지가수준 등을 고려할 때 전반적으로 지가균형을 유지하고 있으나, 강서지구 방화동 토지는 인근 공원부지에 비해 저평가되어 있는 것으로 향후 점진적인 조정이 필요함 Ⅲ 기 타 사 항 ▢ ‘17년도 표준지 지가공시 : ’17. 2.23.(국토교통부 장관) ▢ 개별지 가격균형 협의 추진 : ‘17. 3 ~ 4. 붙임 1. 주요시설별 가격균형 협의 의견 1부. 2. 주요상권별 가격균형 협의 의견 1부. 3. 공업지역별 가격균형 협의 의견 1부. 4. 기타지역별 가격균형 협의 의견 1부. 5. ‘17년도 표준지 조사현황 1부. 끝.

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토지관리과-3907

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