다시 뛰는 공정도시 서울!

초록

서울시, 주거복합시설 공급증가에 대비해주거밀도 관리기준 다각적으로 마련해야


공간혁신구역 도입에 도심복합사업 활성…서울시, 주거복합시설 공급 확대 전망

서울시는 1990년대 중반부터 도시의 외연 확산 방지, 상주인구 감소로 인한 도심공동화 문제 해소, 직주분리로 발생한 교통량 증가 등의 문제를 완화하기 위해 주거복합건물의 공급을 본격화했다. 대규모 개발사업에서 주거시설은 사업 초기 재원 조달이 용이하므로, 특히 복합단지 개발사업에서 주거시설 도입이 선호되고 있다. 주거복합건물은 생활편의시설 접근성을 선호하는 수요를 크게 만족시켰고 수요층이 넓어지면서 주거복합단지 공급이 늘어났다. 최근 국토교통부가 공간혁신구역을 발표하며 제시한 주거용도비율 제한 완화(도시혁신구역), 토지이용복합화(복합용도구역)에 따라 상업지역 및 준공업지역에서 주거복합건물의 공급이 크게 확대될 것으로 예상된다.

비주거지역 주택은 건축규제 완화, 밀도는 용도와 무관하게 개발밀도로 관리돼

비주거지역의 주택은 용도용적제 등의 규제로 인해 단일 용도의 공동주택이 아닌 주거복합시설의 형태로 공급된다. 비주거지역의 주택은 정북일조와 채광확보를 위한 인동거리, 소음기준 등에서 완화규정을 적용받는다. 특히 300세대 미만인 경우 건축법의 승인대상으로서 부대복리시설 관련 의무규정이 없으므로 거주민의 거주 편의성이 크게 저해될 수 있다. 주거환경에 크게 영향을 미칠 수 있는 개발밀도나 주차장, 진입도로, 복리시설 승강기 등의 건설기준은 항목별로 다른 산정지표로 공급기준이 마련되어 있다. 비주거지역의 주택은 주거지역의 주택건설보다 까다롭지 않고, 단독 고층건물로도 공급이 가능해 고밀화가 지속되고 있다. 그러나 지역의 과밀과 밀접한 지표인 개발규모는 용적률로 단순하게 관리되고 있어, 유입되는 세대수나 인구수, 유발되는 교통량을 예측하기 어려운 형태로 관리되고 있다.
주거복합시설 단위세대는 고급화에서 소형화로, 단지는 대형화로 밀도 증가 추세
주거복합시설 공급이 활성화되기 시작한 1990년대 말~2000년대