다시 뛰는 공정도시 서울!

초록

· 집합건물의 경우 하나의 건물에 다수의 소유권이 존재하는 특성이 있어 관리를 수행함에 있어서 구분소유자의 합의형성이 중요하지만 실질적으로 사적 자치에 맡기고 있어 합리적으로 효율적인 관리에 어려움이 존재함

· 집합건물이 관리부실에 노출될 경우 입주자의 안전 및 건강의 위협, 생활의 불편함과 건물의 노후화 방지 등으로 도시환경의 악화를 유발하는 등 파급력이 크고 광범위하다는 점에서 적절한 관리가 이루어질 수 있도록 선제적 대응이 필요함

· 집합건물의 관리규약은 공용부분의 사용과 관리에 관하여 공통의 사항을 정하고, 나아가 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 도모하기 위하여 설정하며 시·도지사는 집합건물의 표준규약을 마련하여 보급하여야 하는 의무가 있으므로 서울시에서는 단지형공동주택 표준관리규약, 상가 표준관리규약, 오피스텔 표준관리규약을 설정하고 있음

· 본 연구의 목적은 2021년 2월 5일에 시행되는 개정 「집합건물법」의 내용을 반영한 현장 중심의 실용적인 서울시 집합건물의 용도별 표준관리규약 제정·개정안을 제시하여 관리 관련 분쟁·민원 해소와 전문적 ·효율적·투명한 집합건물 관리 문화 형성을 지원하고자 함

· 본 연구의 범위는 서울시 전역 소재의 상가, 오피스텔, 소규모 공동주택을 대상으로 법제도 및 표준관리규약 분석, 분쟁사례 및 판례분석, 관리 운영현황 파악, 관련 법규 분석 등의 방법을 포함하고 있음

· 본 연구 결과 서울시 상가, 오피스텔 표준관리규약을 개정안과 소규모 공동주택 표준관리규약 제정안을 제시하고 상가, 오피스텔, 소규모 공동주택의 시행세칙을 마련함

제1장, 서론 1
1. 연구 배경 및 목적 3
1.1 연구 배경 3
1.2 연구 목적 6
2. 연구 방법 7
2.1 연구 범위 7
2.2 연구 내용 7
2.3 연구 방법 9
2.4 용어정의 13
3. 선행연구 검토 및 차별성 14

제2장. 집합건물관리 관련 법규 및 규약 분석 17
1. 국내 집합건물 관련 법규 분석 19
1.1 개요 19
1.2 집합건물법 및 시행령 20
1.3 집합건물관리 관련 법규 분석 34
2. 국내 집합건물 관리 관련 규약 분석 39
2.1 집합건물의 관리규약 39
2.2 집합건물 표준관리규약 분석 45
2.3 집합건물법 및 표준관리규약 분석에 따른 규약수정 방향 설정 57
3. 일본 집합건물 관리 관련 규약 분석 76
4. 소결 79
4.1 국내 집합건물 관리관련 법규 분석 79
4.2 국내 집합건물 표준관리규약 분석 80
4.3 일본 집합건물 표준관리규약 분석 91

제3장 집합건물 분쟁 사례 및 판례 분석 83
1. 서울시 집합건물 분쟁 사례 분석 85
1.1 서울시 집합건물 분쟁조정위원회 분쟁조정사례 분석 85
1.2 서울시 집합건물 일반민원 분석 86
1.3 소결 88
2. 집합건물 판례분석 90

제4장. 집합건물 용도별 관리규약 운영현황 분석 97
1. 기 수행된 연구결과 분석 99
1.1 관리소장 조사결과 99
1.2 입주민 조사결과 100
1.3 소결 100
2. 용도별 집합건물 관리규약 운영실태 기초조사 분석 102
3. 용도별 집합건물 관리규약 운영 심층조사 분석 106
3.1 관리자 대상 심층조사 113
3.2 입주민 심층 조사결과 116
3.3 소결 116

제5장. 집합건물 용도별 표준관리규약 초안에 대한 전문가 조사 분석 117
1. 델파이 개요 119
2. 1차 델파이조사 결과 122
2.1 표준관리규약 등 제·개정 사항 122
2.2 제도개선 사항 125
3. 2차 델파이조사 결과 126
3.1 표준관리규약 등 제·개정 사항 127
3.2 제도개선 사항 127
4. 소결 : 델파이 조사결과의 최종 반영 128

제6장. 집합건물 용도별 표준관리규약 제·개정안 131
1. 상가 집합건물 표준관리규약 개정안 133
1.1 서울특별시 상가 집합건물 표준관리규약 주요 개정사항 133
1.2 서울특별시 상가 집합건물 표준관리규약 개정안(2021) 136
1.3 서울특별시 상가 집합건물 표준관리규약 개정안 신·구 대비표 180
2. 오피스텔 표준관리규약 개정안 226
2.1 서울특별시 오피스텔 표준관리규약 주요 개정사항 226
2.2 서울특별시 오피스텔 표준관리규약 개정안(2021) 231
2.3 서울특별시 오피스텔 표준관리규약 개정안 신·구 대비표 275
3. 소규모 공동주택 표준관리규약 제정안 340
3.1 서울특별시 소규모 공동주택 표준관리규약 주요 제정사항 340
3.2 서울특별시 소규모 공동주택 표준관리규약 제정안(2021) 342
4. 서울특별시 상가·오피스텔·소규모 공동주택 표준관리규약 비교표 385
5. 서울특별시 주요 관리업무 세칙 마련 가이드(안) 437

제7장. 집합건물 관리 제도개선 및 홍보 방안 449
1. 집합건물 관리 제도개선 방안 451
1.1 관리체계 및 운영 관련 제도개선 방안 451
1.2 수선유지 관련 제도개선 방안 452
1.3 회계관련 제도개선 방안 453
2. 표준관리규약 제·개정 홍보방안 454

참고문헌 459

부록 463