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초록

본 연구의 목적은 일반주거지역의 종세분화에 따른 변화의 추이를 살펴보고, 종세분화 이전에 건축된 공동주택과 그 이후에 건축된 공동주택 간의 실태분석을 통하여 종세분화 이전에 건축된 공동주택의 재건축사업이 제대로 이루어지지 않아 주거환경 악화현상이 발생됨에 따라 문제가 되고 있는 종세분화 이전에 건축된 공동주택의 주거환경개선 방안을 모색하고 이들 지역을 위한 주거환경 개선을 위한 정책적 방향과 대안을 제시하는데 있음. 또한, 궁극적으로 종세분화 이전에 건축된 공동주택에 대한 효율적 관리와 주민 생활의 질적 향상에 이바지 하고자 함.
종세분화 이전 공동주택 주거환경 실태를 분석한 결과, 법정 용적률을 초과함으로써, 재건축 등 적극적 주거환경개선이 어려운 공동주택 단지의 시설 노후화 등의 문제가 심각함.이들 지역은 지역 및 입지 특성에 따라 이원화되어 재건축 등 적극적인 주거환경 개선이 가능한 공동주택과 사업성 등이 담보되지 않아 적극적인 주거환경 개선이 불가능한 지역으로 나누어짐. 법/제도적 측면에서는 전면적인 제3종일반주거지역의 용적률 상향 등의 법개정이 없으면 현실적으로 해결방안이 없음. 주거환경 개선 수단은 재개발/재건축 등 전면적/적극적인 주거환경 개선 사업이 중심이고, 리모델링 등 소극적 주거환경 개선은 미비함. 유지/관리/보수 등에 의해 수명 연장 및 성능 개선을 통한 주거환경 개선에 대한 수요 및 필요성이 있는 공동주택이 많음.
종세분화 이전 공동주택 주거환경개선 방안을 정리하면 다음과 같음.
첫째, 적극적인 주거환경개선 사업 강화/확대방안으로 종상향 등 법 개정이 필요하고, 정부 지원의 확대가 필요함.
둘째, 소극적인 주거환경개선 사업 강화/확대방안으로 리모델링 사업에 대한 규제 완화 및 지원 확대가 필요하고, 관련 법 개정이 필요함.
셋째, 장수명화 공동주택에 대한 정책 강화방안으로 재건축/재개발/리모델링 등에 의한 주거환경 개선에 대한 수요와 필요성이 없는 지역과 이를 수행할 여력이 없는 공동주택에 대하여 건물 유지/관리/보수에 대한 정부 지원 및 관련 법규 등의 확대 및 강화가 필요함.
넷째, 지역의 특성에 맞은 차별적인 법/제도적 정비방안으로 지역에 따라 주민 특성, 경제적 여력, 재개발/재건축에 대한 의지와 필요성 등에 차이가 있고, 지역에 따라 재개발/재건축 등에 대한 사업성이 담보된 지역과 담보되지 않는 지역이 존재함. 이러한 지역적 특성에 맞게 차별적인 법적 규제 및 지원책 등이 필요함.
다섯째, 지역 특성에 맞은 차별적인 지구단위계획 수립 방안으로 지구단위계획 시 지역 특성에 맞는 계획을 수립하여야 함.
여섯째, 물리적 주거환경 개선 이외에 지역 커뮤니티 활성화 방안으로 재개발/재건축 등 적극적 주거환경 개선 사업 후 기존 거주자들의 재정착률 제고 방안 및 지원책 필요, 사업 후 지역 주민 커뮤니티 활성화를 위한 방안 수립 및 지원사업이 필요함. 소극적 주거환경 개선사업이나 장수명화 공동주택 등에 대해서 차별적인 법/제도적 방안 수립 필요하며, 이들 공동주택의 주거환경 개선을 위한 충당금 등의 재원 조달을 위해 주민간의 협조와 동의 등이 필요한 바, 이를 위한 지역 주민의 커뮤니티 활성화 방안 및 지원이 필요함.
일곱째, 공동주택 장수명화 프로젝트 추진방안으로 사업성 확보가 어려워 재건축 등에 의한 주거환경개선이 어려운 지역이 대다수이며, 또한 주민 특성, 경제력 등에 따라 필요성에도 차이를 보이고 있음. 따라서 자의반 타의반으로 재건축 등이 미루어지게 되는 지역이 많이 발생할 것으로 예상됨. 이들 공동주택에 대해서 재건축 등에 의지한 정책에서 벗어나 공동주택의 체계적인 유지/관리를 위한 법/제도적 정비, 정부 지원 방안 등에 대한 보다 구체적인 계획을 수립하고 이를 실행하기 위한 프로젝트의 추진이 필요함.
마지막으로 주택 노후화에 대비한 중/장기적 연구 및 정책 수립 노력이 필요함. 현실적으로 재건축 등이 어려운 지역의 공동주택이 대부분인 현실을 감안한다면, 향후 10년 후를 대비한 중/장기적 연구가 필요하며, 이를 통해 단계적으로 정책을 수립하는 것이 필요함. 또한, 지역별 특성에 따라 재건축 등의 요구 시기도 상이한 바 이에 대한 중/장기적 대응이 필요함.
일반주거지역 종세분화 이전 건축 공동주택의 주거환경개선에 관한 연구

목 차



Ⅰ. 서론 1

1. 연구의 배경 및 목적 1
가. 연구의 배경 1
나. 연구의 목적 4
다. 연구의 내용적 범위 4
1) 일반주거지역 종세분화에 대한 이론적 고찰 4
2) 일반주거지역 종세분화에 따른 변화 4
3) 일반주거지역 종세분화 이전 건축 공동주택 실태분석 5
4) 일반주거지역 종세분화에 이전 건축 공동주택의 개선 방안 5

2. 연구의 구성 및 절차 5


Ⅱ. 일반주거지역 종세분화에 대한 이론적 고찰 7

1. 일반주거지역 종세분화에 대한 이론적 고찰 7
가. 일반 주거지역 종세분화의 특징과 의미 7
1) 일반주거지역 종세분화의 도입 배경과 의의 7
가) 종세분화 이전 일반주거지역의 문제점 7
나) 종세분화 도입 배경과 개념 8
2) 서울시 일반주거지역 종세분화의 기준 10
가) 일반주거지역의 입지 특성 10
나) 일반주거지역의 종세분화 법적 기준 11
다) 서울시 일반주거지역의 종세분화 법적 기준 11
3) 서울시 일반주거지역 종별 현황 및 변화 추이 14
4) 종세분화 도입 당시 제기된 문제점과 개선 방향 17
2. 주거환경 및 주거환경 개선에 대한 이론적 고찰 18
가. 주거환경의 개념 18
나. 주거환경의 평가 항목 19
1) 일반 연구 상 주거환경 평가 항목 19
2) 2025 서울시 도시ㆍ주거환경정비 기본계획 상 주거환경지표 21
3) 일본의 주거환경 평가 방법 및 지표 22
가) 주거환경 요소 22
나) 주거환경 평가 지표 22
다. 한ㆍ일 주거환경 지표 비교 분석 25
1) 안전성 지표 25
2) 편리성 지표 26
3) 쾌적성 지표 26
4) 지속성(지속가능성) 지표 26
5) 기타 지표 27
라. 개선 방안 및 본 연구의 적용 27

3. 서울시 주거지 관리 계획 28


Ⅲ. 실태분석 대상지 선정 30
1. 대상지 선정의 기준 30
2. 공동주택 실태 분석 30
3. 대상지 선정 48
가. 선정요인1. 3종일반주거지역 면적 48
나. 선정요인2. 종세분화 이후 3종일반주거지역 면적 증가 49
다. 선정요인3. 공동주택 및 아파트 총 세대수 49
라. 선정요인4. 1천세대 이상 대단위 공동주택 단지수 50
마. 선정요인5. 11∽15층 공동주택 단지의 세대수 50
바. 선정요인6. 40∽60㎡ 이하 소형 공동주택 세대수 구성비 51
사. 대상지 선정 51


Ⅳ. 종세분화 이전ㆍ이후 공동주택 주거환경 실태 및 변화 분석 53

1. 대상지역 개요 53
가. 강서구 53
나. 노원구 54
다. 양천구 54

2. 종세분화 이전/이후 공동주택 실태 분석 55

3. 주거환경 실태 분석 70
가. 대상 3구 실태 72
1) 물리적 지표 72
가) 안정성 72
나) 편리성 72
다) 쾌적성 73
라) 지속성 73
2) 사회적 지표 73
나. 강서구 75
1) 물리적 지표 75
가) 안정성 75
나) 편리성 75
다) 쾌적성 76
라) 지속성 76
2) 사회적 지표 76
다. 노원구 78
1) 물리적 지표 78
가) 안정성 78
나) 편리성 78
다) 쾌적성 79
라) 지속성 79
2) 사회적 지표 79
라. 양천구 81
1) 물리적 지표 81
가) 안정성 81
나) 편리성 81
다) 쾌적성 82
라) 지속성 82
2) 사회적 지표 82

3. 개선 방안 84
가. 분석 결과 종합 84
1) 공동주택 실태 84
가) 종전 준공 아파트 건축 후 평균 경과 년 수 84
나) 종전 아파트 평균 잔존 년 수 84
다) 종전 11~15층 아파트 세대수 84
라) 종전 전용면적 60㎡이하 아파트 세대수 84
마) 요약 85
2) 주거환경 실태 85
가) 대상 3구 85
나) 강서구 86
다) 노원구 86
라) 양천구 87
나. 개선 방향 87
1) 강서구 88
2) 노원구 88
3) 양천구 88





Ⅴ. 서울시 일반주거지역 아파트 실태 및 사례 분석 89

1. 3종일반주거지역 89
가. 서울시 3종일반주거지역 내 아파트 현황 89
나. 노원구 93

2. 2종일반주거지역 97

3. 1종일반주거지역 101

4. 분석결과 종합 104
1) 3종일반주거지역 104

4. 사례 분석 105
가. 조사 개요 105
1) 조사대상지 선정 105
가) 조사대상지 선정 기준 및 대상지 선정 105
나) 조사대상지 현황 106
2) 조사 일시 및 방법 107
3) 조사 내용 107
나. 조사 결과 108
1) 건축에 관한 사항 108
2) 시설 및 설비에 관한 사항 109
3) 기타 주민생활 관련 사항 110
4) 재건축 사업 등에 대한 사항 111
다. 문제점 및 해결 방안 112


Ⅵ. 공동주택 주거환경 개선 수단 분석 112
1. 국내 공동주택 주거환경 개선 수단 113
가. 관련법 및 계획체계 113
나. 주거지 정비/보전/관리지침 114
1) 지침의 목적과 의의 114
2) 추진 절차 115
다. 정비사업의 실행지침 115
1) 개요 및 기본 방향 115
2) 주거환경개선사업 116
가) 주거환경 개선사업의 의의 116
나) 구역지정 및 정비계획 수립 116
다) 사업의 시행 118
3) 주택재개발사업 120
가) 추진 절차 120
나) 구역지정 및 정비계획 수립 121
다) 사업의 시행 122
4) 주택재건축사업 123
가) 주택재건축사업의 의의와 추진절차 123
나) 구역지정 및 정비계획 수립 124
다) 사업의 시행 124
5) 주거환경관리사업 125
가) 주거환경관리사업의 의의와 추진 절차 125
나) 구역지정 및 정비계획 126
다) 사업의 시행 128
6) 가로주택정비사업 128
가) 가로주택정비사업의 의의 및 추진절차 128
나) 구역설정 및 건축계획 수립 129
라. 도시환경정비 사업 130
마. 사업 수단별 사업 추진 현황 131
1) 정비사업 131
2) 리모델링 사업 134

2. 일본 (공동주택) 주거환경 개선 수단 135
1) 주거환경 정비사업 135
가) 주택지구개량사업 135
나) 소규모 주택지구 개량사업 136
다) 가로환경 정비사업 137
2) 밀집시가지 등 주거환경정비(密集市街地等における住環境の整備) 138
가) 노후주택밀집시가지 정비사업(주택지구개량사업 포함) 139
나) 주택시가지종합정비사업 등 139
다) 民間老朽住宅建替支援事業 140
3) 기존 재고주택을 활용한 주택정비 지원(재건축 지원제도) 140
가) 우량건축물 등 정비사업(優良建築物等整備事業-만션재건축타입) 140
나) 도심공동주택공급사업(만션 재건축 타입） 141
다) 선도형 재개발긴급촉진사업(先導型再開？緊急促進事業) 141
라) 21세기 도시거주긴급촉진사업(21世紀都市居住緊急促進事業) 141
마) 도시재생주택 제도 141
바) 기타 142

3. 문제점 및 개선 방안 142
가. 국내 142
1) 추진 방법 및 현황 142
2) 주거환경 개선 효과 및 문제점 143
3) 개선 방안 144
나. 일본 144
다. 서울시 공동주택 정비의 어려움 145


Ⅶ. 관련 법규 및 조례 분석 146

1. 일반주거지역 종세분화 관련 법령 및 서울시 조례 제·개정 내역 146

2. 국내 법규 분석 147
가. 관련 법규 및 법 체계 147
1) 용도지역 관련 147
가) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 147
나) 서울시 조례 148
다) 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 149
라) 도시 및 주거환경정비법 151
마) 도시재정비 촉진을 위한 특별법 153

3. 일본법규 분석 154
가. 주생활기본법(住生活基本法) 154
나. 주택지구개량법(住宅地？改良法) 154
다. 주택지구개량사업 등 대상 요강 154
라. 소규모 주택지구 등 개량사업제도 요강 155
마. 개량주택 등 개선사업제도 요강 155
바. 가로환경정비사업제도 요강 155
사. 주택시가지 종합정비사업제도 요강 155
아. 주택시가지 종합정비사업 보조금 교부 요강 155
자. 東京都住宅基本？例 156
차. 도쿄 세련된 마찌나미쯔쿠리 추진 조례
(東京のしゃれた街？みづくり推進？例) 156
카. 가구재편 마찌쯔쿠리제도 활성방침(街？再編まちづくり制度活用方針) 156
타. 거주환경정비지도 요강 156
파. 도시개발법 156
하. 만션 재건축 등 원활화에 관한 법률
(マンションの建替え等の円滑化に？する法律) 157


Ⅷ. 결론: 종세분화 이전 공동주택 주거환경 개선방안 및 향후 과제
158
1. 개선 방안 158
1) 적극적인 주거환경개선 사업 강화/확대 158
2) 소극적인 주거환경개선 사업 강화/확대 158
3) 장수명화 공동주택에 대한 정책 강화 159
4) 지역의 특성에 맞은 차별적인 법/제도적 정비 159
5) 지역 특성에 맞은 차별적인 지구단위계획 수립 160
6) 물리적 주거환경 개선 이외에 지역 커뮤니티 활성화 방안 수립 160
7) 공동주택 장수명화 프로젝트 추진 161
8) 주택 노후화에 대비한 중/장기적 연구 및 정책 수립 노력 161

2. 종세분화 이전 공동주택 주거환경 개선방안의 향후 과제 161
3. 연구의 한계 162