다시 뛰는 공정도시 서울!

아이 키우기 좋은 도시, "탄생응원 서울 프로젝트" 서 울 특 별 시 수신 내부결재 (경유) 제목 [민원답변](국민신문고) 월세 1년 계약 후 임차인 2년 거주 주장시 임차료 인상기준 등 안녕하십니까? 귀하께서 응답소(국민신문고)를 통해 신청하신 민원*************************************************에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 귀하의 민원내용은 가. 2년 미만의 임대차계약의 효력과 나. 계약기간 중 월세등 차임의 증감에 관한 문제 및 다. 계약갱신요구권의 내용과 효력과 라. 계약갱신요구권과 월세 등 차임의 증액에 관한 것으로 판단 됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다. 먼저 「민간임대주택에 관한 특별법」 등록임대인과 체결한 임대차의 경우에도 적용을 배제하지 않은 이상 「주택임대차보호법」(이하 '주임법'이라 합니다.)의 적용을 받게 됩니다. 이하에서 귀하의 질의에 대하여 답변 드리겠습니다. 가. 2년 미만의 임대차 효력(질의1에 대하여) 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보며, 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주임법 제4조 제1항). 따라서 등록임대주택에서 1년 단위 임대차계약을 체결했다 할지라도, 해당 계약은 주임법 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년으로 보게됩니다. 귀하는 매년 임차료 5% 인상을 조건으로 재계약하고 있다고 하신바, 최초 임대차로부터 2년씩 계산하여 2023.8.10.에 체결한 임대차의 기간이 1년이라면 2년의 임대차를 주장할 수 있을 것입니다. 다만, 구체적인 사실관계와 계약의 내용 및 특약에 따라 달리 해석될 수도 있다는 점 유의하시기 바랍니다. 나. 계약기간 중 차임의 증감(질의2, 질의4에 대하여) 임대인이나 임차인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 이 경우 5%를 초과하지 못합니다(주임법 제7조). 따라서 임대인은 법률에서 정하고 있는 조건이 충족된다면 보증금이나 월세를 올린 후 1년이 지난 후 5%이내에서 증액청구 할 수 있으나, 임대인의 증액 청구에 대하여 임차인이 동의하지 않는다면 임대인은 소송을 제기하여 그 결과에 따르게 되므로 임대인이 증액청구한 사실만 가지고 반드시 증액되는 것은 아닙니다. 다. 계약갱신요구권 내용과 효력(질의3에 대하여) 임차인은 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다. 임차인은 갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조의3 제1항, 제2항). 따라서 귀하가 계약갱신요구권을 한번도 행사하지 않았다면 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 정당한 사유로 거절하지 않은 이상 임대차계약이 갱신되어 2년간 거주할 수 있습니다. 라. 계약갱신요구권과 월세 등 차임의 증액(질의4에 대하여) 임차인의 계약갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 보며, 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(주임법 제6조의3 제3항). 따라서 계약갱신요구권에 의하여 갱신된 경우 보증금 및 월세의 증액은 5%를 초과할 수 없습니다. 한편 임대인이 증액청구한 사실만으로 반드시 증액되지는 않으므로(위 "나"호 참조) 차임증감에 대하여 당사자간에 합의하여 정하여야 할 것입니다. 추가하여 먼저 주택의 "등기사항증명서(등기부등본)"와 "건축물대장"을 발급 받아, 소유자 현황, (가)압류 등 권리제한 사항과 위반건축물 여부 등의 검토 및 주택 가액을 조사하여 보증금이 적절한지 등을 판단한 후 계약의 갱신을 결정하시기 바랍니다. 귀하의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 추가적인 문의사항이 있으실 경우 서울시 주택정책실 주택공급기획관 주택정책과 신동칠 주무관(☎ 02-2133-1598)에게 연락주시면 친절하게 설명하여 드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 민원행정서비스 개선을 위해 처리결과에 대한 만족도 조사를 실시하고 있습니다. 많은 참여 부탁드립니다. 주무관 신동칠 전세피해지원팀장 김도일 주택정책과장 06/11 代김장열 협조자 주무관 정소영 시행 주택정책과-10623 ( 2024. 6. 11. ) 접수 ( ) 우 04515 서울특별시 중구 덕수궁길 15, 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동) / http://www.seoul.go.kr 전화 02-2133-1598 /전송 02-2133-1087 / dong7007@seoul.go.kr / 부분공개(6)

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