다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도시관리과-3952 결재일자 2024. 4. 18. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 제90호 시 민 주무관 도시관리정책팀장 도시관리과장 도시공간기획관 도시공간본부장 행정2부시장 정제국 송정미 하대근 김재용 조남준 전결 04/18 유창수 협 조 도시계획상임기획과장 김세신 도시계획과장 양병현 주무관 이성열 주무관 정미화 지구단위계획 용적률 체계 개편(안) 2024. 04. 도시공간본부 (도시관리과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? ■ □ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? □ □ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 기타 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) □ ■ ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? □ ■ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? □ ■ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) □ ■ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? ■ □ 보도자료 배포 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? □ ■ 지구단위계획 용적률 체계 개편(안) 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 통해 市 정책 실현을 적극적으로 지원하는 지구단위계획 용적률 체계를 마련하여 보고 드림 Ⅰ 추진 개요 □ 추진목적 ㅇ 지구단위계획구역을 녹지생태도심, 디자인 혁신, 스마트 도시 등 서울시 도시정책을 실현·육성하는 혁신공간으로 재편 ㅇ 용적률 체계 통합 및 단순화를 통해 도시변화에 대응·지원하는 유연한 지구단위계획 용적률 체계 마련 □ 추진경위 ㅇ ’23.02. 지구단위계획 혁신방안 서울연구원 자문 ㅇ ’23.07. 용적률 개선방안 매력 T/F회의 ㅇ ’23.08. 지구단위계획 관련 부서 실무회의 ㅇ ’23.09. 도시관리 개발 방식 워크샵 ㅇ ’23.12. 지구단위계획 관련 부서 실무회의 ㅇ ’24.02. 용적률 개선방안 전문가 자문 Ⅱ 현황 및 문제점 국토계획법(기부채납·용도지역) 중심의 제도 운영 ① (상한용적률) 공개공지, 특별건축구역 등 개별법 용적률 완화 적용 제한 - 일반지역: 공개공지, 지능형건축물, 친환경건축 등 개별법 용적률 완화 전면 허용 - 지구단위계획구역: 일부 항목 허용용적률 적용으로 일반지역 대비 용적률 불리 ② (허용용적률) 용도지역 변경이 없는 경우 실질적 인센티브 제공 불가 - 주거지역: 기준용적률과 허용용적률 동일 → 인센티브 없는 의무 이행 필요 - 준주거·상업지역: 기준용적률 임의 하향 → 계획 이행시 조례용적률 도달 준주거 300%(조례 400%), 상업지역 600%(조례 800%) 인센티브를 통한 정책 연계 부족 ③ (허용용적률) 20여년간 큰 변화 없는 제도 운영으로 변화된 도시정책 유도 한계 - 市정책 목표, 구역별 여건 등에 대한 고려 없이 일률적 기준으로 38개 항목 운용 - 2040 서울도시플랜 등 변화된 도시정책 적용·연계 제한 과도한 계획기준 규제 ④ (상한용적률) 개별법 항목에 따라 완화 비율 차등 (상한용적률 계수 적용) - 건축협정구역·공개공지 1.0, 친환경(ZEB, 에너지효율등급, 재활용건축자재) 0.7 ⑤ (기준·허용용적률) 지구단위계획 법제화 이전까지 용도지역 변경 시점 적용 - 기준·허용용적률은 ’91.05.11.(상세계획 신설), 상한용적률은 ’00.07.01.(지구단위계획 신설)을 기준으로 용도지역 변경 시점 구분 Ⅲ 운영 실태 분석 ㅇ 지구단위계획구역은 허용 및 상한용적률 인센티브 제공에도 불구 구역 外에 비해 개발 저조 ㅇ 특히, 준주거 및 상업지역에서 구역 內·外간 사용 용적률＊ 간극 확대 ＊사용용적률: 용도지역 별 건축물 평균 개발밀도(최근 10년 326,015동 분석) (출처: 국토교통부 건물통합정보자료 분석) ？ 용적률 제도의 실효성 제고를 위해 전면적인 인센티브 체계 개선 필요 Ⅳ 주요 개선 방안 <추진 방향> 용적률 체계 개선 : 제도 유연화 ① 개별법 완화 항목 상한용적률 적용 전면 확대 - 운영 기준 개선을 통해 상한용적률 적용 제한 폐지(완화) ◇ 상한용적률 적용 기준 구 분 현 행 개선 후 완화항목 ？공공시설 등 제공 ？ZEB / 녹색건축물 인증(’22) ？건축협정(’22, 저층주거지) ？공개공지등 설치(’20, 준공업지역) ？<신설> ？<신설> ？<신설> ？<좌동> ？<좌동> ？<좌동> ？공개공지등 설치 (전 지역) ？특별건축구역 (건축위원회에서 인정하는 경우) ？지능형건축물 인증 ？기타 개별법에 따른 용적률 완화 항목 적용항목 ？획지 별 최대 1개 항목만 적용 (위원회 인정 시 예외) ？<삭제> 적용대상 ？계획관리형, 보전재생형, 개발정비형(친환경 항목에 한함) ？모든 지구단위계획구역 (별도의 운영기준이 있는 사전협상, 역세권청년안심주택, 역세권장기전세주택 등의 사업은 해당 계획에 따름) 중첩범위 ？시행령 용적률의 1.2배 이내 ？시행령 용적률의 1.2배 이내 (단, 준공업지역은 시행령 용적률의 1.4배 이내) - 개별법 완화 규정 적용에 따라 시행령용적률(상업지역은 조례용적률 +200%p) 초과시 시 공동위원회에서 기반시설 등의 적정 여부 심의 - 사업부지 내 공공시설 등 제공에 따른 상한용적률 우선 적용 ② 용도지역 유지지역 허용용적률 인센티브 제공범위 상향 - 용도지역 상향 없이도 인센티브 제공이 가능토록 조례용적률의 1.1배 이내에서 허용용적률 인센티브 제공 - 준주거·상업지역 기준용적률 하향 규정 폐지 (기준용적률=조례용적률) ◇ 용적률 계획기준 구분 현 행 개선 후 비고 제1종일반 150% / 150% / 300% 150% / 165% / 300% 제2종일반 200% / 200% / 400% 200% / 220% / 400% 제3종일반 250% / 250% / 500% 250% / 275% / 500% 준주거 300% / 400% / 800% 400% / 440% / 800% 일반상업 500~600% / 800% / 1,600% (450% / 600% / 1,200%) 800% / 880% / 1,600% (600% / 660% / 1,200%) ( ) 도심지역 중심상업 600~700% / 1,000% / 2,000% (600% / 800% / 1,600%) 1,000% / 1,100% / 2,000% (800% / 880% / 1,600%) ( ) 도심지역 근린상업 400~500% / 600% / 1,200% (350% / 500% / 1,000%) 600% / 660% / 1,200% (500% / 550% / 1,000%) ( ) 도심지역 ※ 도시계획조례 및 시행규칙 개정후 시행 인센티브 항목 개편 : 정책 연계성 강화 ③ 정책 연계성, 공공성 중심으로 인센티브 항목 개편(10분야38항목→5분야12항목) - 공간 수요 변화 부응하는 신규 인센티브 항목 발굴 및 기존 항목 재분류 ◇ 허용용적률 계획 항목 ※ 정책적 필요성이 있는 경우 신규 항목 추가 가능 - 기존 계획항목 중 당연이행 사항＊은 지구단위계획 기본(의무) 대상으로 전환 ＊ 당연이행 사항: 공동개발(지정), 맞벽건축, 자율적 공동개발, 가로활성화용도, 건축한계선, 공동주차통로, 공동주차장, 차량출입구 등 운영 기준 개선 : 용적률 운영 체계 단순화 및 통합화 ④ 지구단위계획구역 내외간 동일한 개별법 인센티브 적용 - 형평성 있는 상한용적률 산식 적용을 위해 개별법 적용을 위한 계수를 폐지 - 용도지역 상향 시 기준용적률(조례용적률)을 기준으로 개별법 상한용적률 산정 → 동일 항목 동일 인센티브 제공, 중복 적용 배제 ◇ 개별법 상한용적률 적용 산식 구 분 개선내용 신설 허용용적률 + (조례용적률 × 개별법 완화 비율) ※ 조례용적률: 용도지역별 조례용적률(용도지역 변경시 변경전 조례용적률) 적용예시) 준주거→상업지역 공개공지 20% 설치시, 상한용적률 = 800%+(400%×20%)=880% ⑤ 용적률 완화량 차등을 유발하는 용도지역 변경 시점 통합 - 상세계획 신설(’91.5.11.) 및 지구단위계획 신설(’00.7.1.)로 운영하는 용도 지역 변경 시점을“지구단위계획 법제화 시행 시점”으로 통합 ◇ 용도지역 변경 기준 시점 구 분 현 행 개선 후 기준용적률 허용용적률 1991.5.11. 이후 (상세계획 법제화 시점) 2000.7.1. 이후 (지구단위계획 법제화 시점) 상한용적률 2000.7.1. 이후 (지구단위계획 법제화 시점) <용적률 체계 개선방안 종합> ※ 역세권사업 등 별도의 용적률 체계 운영사업에 대한 “용적률 체계 개선방안” 적용 검토 Ⅴ 행정사항 ㅇ 시 행 일 : 방침 수립 즉시 시행 - 단, 허용용적률 상향 및 인센티브 항목 개편은 도시계획조례 및 시행규칙 개정후 부터 시행 ㅇ 경과규정 : 개정 기준은 신규·재정비 구역부터 적용 - 단, 기 결정되거나 주민 열람중인 지구단위계획은 종전 기준에 따라 운영 가능하며, 지구단위계획 재정비 전에도 개별 필지별 주민제안을 통한 개정방침 반영 가능 ㅇ 재정비 계획 - 서울시: 상한용적률(개별법 인센티브 전면 허용)을 위한 일괄 재정비 추진 - 자치구: 구역별 또는 권역별 재정비 방안 마련 ㅇ 지구단위계획 수립기준 개정 - 본 방침 사항과 기 운영중인「건축물 기부채납 인센티브 개선방안('23.3.21.)」「건물내 지하철 출입구 설치 활성화 방안('23.9.13.)」「서울시 녹색건축물 설계기준 전부개정('23.12.20)」 사항 반영 ㅇ 부서 협조사항 - 도시계획과 : 도시계획조례 및 도시계획조례 시행규칙 개정 붙임문서 1) 제도개선 요약 2) 도시계획조례 및 시행규칙 개정안 3) 신규 허용용적률 인센티브 항목 4) 지구단위계획수립기준 개정(안) 5) 지구단위계획 개정 전후 비교표. 끝.

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도시관리과-3952

D0000050581453