다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 도심재창조과-8579 결재일자 2023. 9. 18. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 제233호 시 민 주무관 녹지도심사업팀장 도심재창조과장 균형발전기획관 균형발전본부장 행정2부시장 서연우 진명국 정회원 임춘근 代임춘근 09/18 유창수 협 조 주무관 최대규 주무관 박윤진 종묘~퇴계로 일대 녹지생태도심 선도사업 세운지구 재정비촉진계획(변경) 추진 2023. 9. 균형발전본부 (도심재창조과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) □ ■ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 ■ □ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? □ ■ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) □ ■ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? □ ■ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? ■ □ 기타 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) □ ■ ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? □ ■ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? ■ □ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) □ ■ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? □ ■ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? ■ □ 종묘~퇴계로 일대 녹지생태도심 선도사업 세운지구 재정비촉진계획(변경) 추진 침체된 구도심의 활력을 되찾고 풍부한 녹지공간 확보 및 고밀？복합 개발을 동시 실현하기 위하여 ‘세운지구 재정비촉진계획’ 변경 추진 Ⅰ 추 진 개 요 □ 추진근거 ㅇ 도시재정비촉진을 위한 특별법 제12조(재정비촉진계획의 결정) ㅇ 서울 녹지생태도심 재창조 전략 추진계획(시장방침 제116호,'22.5.11.) □ 추진경과 ㅇ ’21.12.13. : 세운지구 정비 및 관리방안 용역계약 및 착수 ㅇ ’22.04.21. : 서울 녹지생태도심 재창조 전략 발표 ㅇ ’22.10.06. : 제3차 도시재정비(소)위원회 자문 ㅇ ’22.10.24. : 종묘~퇴계로 일대 통합계획 가이드라인 발표 ㅇ ’22.11.30. : 세운재정비촉진계획 전문가 자문 ㅇ ’23.06.20. : 제5차 도시재정비위원회 사전자문 ㅇ ’23.09.05. : 제7차 도시재정비위원회 사전자문 조치보고 □ 촉진지구 개요 ㅇ 지 구 명 : 세운 재정비촉진지구 ㅇ 위치/면적 : 종로구 종로3가동 175-4번지 일대(439,356.4㎡) ㅇ 유 형 : 중심지형(20만㎡이상) ㅇ 목표연도 : 2021.12.~2035.12. ㅇ 시행방식 : 도시정비형 재개발사업, 도시계획시설사업 등 Ⅱ 정비사업 실행 한계 □ 정비사업 실행 한계 ㅇ 소규모 정비구역 개발성과 부진. 도심 낙후지역 체계적 개발 한계 - 171개 구역 중 147개 구역이 해제 대상, 기반시설 미비 등 자체 정비 곤란 - 세운상가군 공원화 추진 미흡(2009년 세운초록띠공원 1개 블록만 실현) ㅇ 보존중심 정책으로 획일적 경관, 실효성 없는 녹지, 화재 등 안전문제 상존 - 보행교 등 재생사업 효과 미흡, 노후화 된 상가군 및 상권의 지속적 쇠퇴 - 세운지구 내 소방도로 부적격 65.2%, 소방설비 부적합 건축물 94.8% □ 정비사업 실행력 강화 방안 구 분 2014년 계획 2023년 변경 사업단위 171곳 중·소규모 도로·녹지 등 필수 기반시설 공급을 위해 적정규모로 통합 (상가군 공원화 실현) 기반시설 부담률 (소규모) 5% 내외 (중규모) 10% 내외 용 적 률 (기준/허용/상한) (소규모) 600%/700%/상한 (중규모) 600%/800%/상한 정비사업 추진력 확보되도록 높이？ 용적률 등 건축규제 완화 (민간부지내 개방형녹지 확보) 최고높이 (소규모) 간선 70m, 이면 50m (중규모) 간선 90m, 이면 70m Ⅲ 추진방향 Ⅳ 비전 및 목표 비 전 목 표 실현전략 Ⅴ 주요 계획내용(실현전략) 1 초록거점 쾌적하고 건강한 녹지생태도심 01. 녹지중심의 도시공간 ？ 단계별 상가군 공원화(약5만㎡) - 매입 기부채납, 통합재개발, 공공 매입 등 ？ 민간부지 개방형녹지 의무화(약8.3만㎡) - 중심상업지역 40%, 일반상업지역 35% ？ 블록별 거점 도심숲, 커뮤니티가로 조성 - 일조량 양호한 남북방향 생태성 우수한 도심숲 조성 - 시민 이용 고려한 다양한 활동을 지원할 수 있는 가로 조성 02. 숲과 물이 있는 녹지공간 ？ 종묘와 남산 숲의 확장 - 북악산, 종묘, 남산의 자생수종(소나무 등) 활용 ？ 옛 청계천 수계 흔적 재현 - 남산~청계천으로 이어지는 지천을 재구성하여 물길 구현 ？ 생태적 수순환 체계 구축 - 도심 미기후 및 홍수 조절을 위한 생태물길 조성 03. 보행중심 초록길 ？ 보행 중심의 인프라 확충 - 청계천 보행교, 횡단보도 신설 등 기반시설 조성 ？ 걷기 좋은 가로환경 조성 - 안전한 보행환경을 위한 경계없는 가로 - 건축선 후퇴(간선도로변 5m) 등 ？ 풍성한 순환 숲길(3km) 프로그램 제공 - 숲 속 산책길, 카페, 수경시설, 생물서식처 등 2 활력거점 경쟁력 있는 활력창조도심 01. 융·복합 비즈니스 허브 ？ 도심 업무 인프라 전략적 공급(100만㎡ 이상) - 을지로 업무축 확장, 프라임급 오피스 공급 - 중심상업으로 용도지역 상향 검토(협상 방식) ？ 인재와 기업이 모이는 벤처창업 기반 강화 - 지정용도 및 용적률 인센티브 연계 - 신산업과 문화 융합된 교류공간(창조교류플랫폼) ？ 도심산업 고도화공간(공공임대산업시설) - 제조, 인쇄 등 기존 도심산업 고도화 지원 02. 살기 좋은 도심 주거 ？ 도심 내 전략적 주택 확충(약 1만세대) - 청계천, 도심공원 일대 집중배치(주거 최대 90%가능) - 허용용적률 인센티브(최대100%) 부여 ？ 도심형 임대주택 공급(약 1,000세대) - 공급 주택수의 10%(공공임대 5%, 민간임대5%) ？ 도심형 생활SOC 조성 - 건축물 기부채납(키즈카페, 1인가구 지원센터 등) - 허용인센티브(최대50%) 통한 민간 공급 유도(도서관 등) 03. 열린 상업 특화가로 ？ 가로 특성을 반영한 상업 특화가로 조성 - 종로, 청계천 등 글로벌 관광 상업 활성화 - 명동과 DDP 연결하는 상업 특화가로 조성 ？ 입체 보행네트워크 구축 통한 지역활성화 - 을지로3가역~4가역~충무로역 통합 지하공간 계획 - 지하철역-건물 간 지하연계 및 출입구 통합 ？ 도심공원 하부 지하공간 개발 - 상가군 공원화 연계, 단계적 지하공간 활용 검토 3 문화거점 매력 넘치는 고품격 문화도심 01. 도심 상징 문화거점 ？ 민간 문화거점 3개소 조성 - 충무로변 민간 문화시설(공연장 등) 3개소 · 지정용도 및 허용용적률 인센티브 연계 · 문화시설 층고 고려한 추가 높이 완화 ？ 공공 문화거점 1개소 조성 - 도심공원 하부 뮤지컬 전용극장 등 조성 · 1,200석 이상 규모의 대규모 공연장 · 접근성 등 고려 을지로 일대 조성 우선 검토 02. 문화교류거점 ？ 충무로 일대 문화街 조성 - 문화거점을 연계한 문화특화가로 조성 - 공연 및 관람 지원시설(개방형녹지 연계) - 저층부 활성화, 문화 상업시설 배치 ？ 구역별 지역교류거점(8개소) 조성 - 주거·업무, 상업 등 토지이용계획 및 도시 맥락을 반영한 구역별 대표 교류거점 설치 03. 창의적인 도심의 명소 ？ 창조적 도시 디자인 유도 - 건축물 디자인을 통한 녹지의 확장 등 - 허용용적률 인센티브(최대 20%) 부여 ？ 문화시설 및 공공시설 확보 유도 - 저층부 및 최상층 개방 등 도심 명소화를 위한 공익시설 확보 시 추가 높이 완화 ？ 주변지역과 조화로운 스카이라인 형성 - 우수 건축디자인 도입시 심의 통해 높이 완화 Ⅵ 부문별 계획 □ 구역 통합 및 토지이용계획 ㅇ 복합개발과 기반시설 확보를 위한 중·대규모 통합 정비 - 기존 171개 구역을 39개 구역으로 통합(해제구역 147개 → 23개 구역) ※ 구역간 추가 통합 및 공동개발 유도(허용용적률 인센티브 부여) ㅇ 일·주거·문화와 녹지공간이 어우러진 복합토지이용 - 복합용지 : 총 276,648㎡ ？ 업무복합 : 업무 주용도 50%이상 ？ 주거복합 : 주거비율 90% 허용 ？ 문화복합 : 문화시설 1,500㎡이상 - 기반시설용지 : 총 145,967㎡ ？ 공원·녹지 : 21,514㎡ ？ 도 로 : 88,915㎡ ？ 하 천 : 8,423㎡ ？ 학교·공공청사 : 20,655㎡ ？ 기타(주차장,공공공지 등):6,460㎡ □ 기반시설계획 ㅇ 용도지역별 순부담률 차등 부여 - 일반상업지역 10% 이상, 중심상업지역 20% 이상 ㅇ 기반시설 부담방법 - 도로·공원, 또는 건축물(상가군 포함) 기부채납이 원칙 - 불가피한 경우에 한하여 현금 기부채납 적정성 검토 및 위원회 심의 ※ 현금 기부채납, 용적률 인센티브 계수 0.7 적용(관련 법령에서 기부채납 계수 1.3 이내) 지구단위계획 도시정비형 재개발(2030기본계획) 세운재정비촉진계획 토지1.3/건축물1.0~1.2/현금1.0 ※ ‘22년 개선 (현금 0.7→1.0) 토지1.3/건축물1.2/현금1.0 ※ 주택정비형은 현금0.7(재정비중) 토지1.3/건축물1.2/현금0.7 · 산식 : 상한용적률 = 허용용적률 × [1+(1.3×가중치×α토지) + (1.2×α건축물) + (0.7×α현금)] ㅇ 기반시설 부담계획 - 토지:도로37,662㎡/공원·녹지21,514㎡/공공공지1,168㎡/공공용지4,093㎡ - 건축물 등 : 생활SOC1,037㎡/공공임대산업시설4,004㎡ - 상가군 : 필수 기반시설 등 제외한 부담률만큼 상가군 기부채납 구분 변경(안) 부담률 분담내용 계(평균) 평균 14.3% - 토지 : 약 2.3% - 건축물 등 : 약 12.0% 2구역 평균 10% - 토지 : 약 4.5% - 건축물 등 : 약 5.5% 3구역 평균 17.3% - 토지 : 약 7.1% - 건축물 등 : 약 10.2% 4구역 3.0% - 토지 : 대체부담 - 건축물 등 : 약 6.9% 5구역 평균 19.6% - 토지 : 대체부담 - 건축물 등 : 약 20.2% 6-1구역 평균 20.0% - 토지 : 약 0.4% - 건축물 등 : 약 19.6% 6-2구역 평균 9.6% - 토지 : 약 0.2% - 건축물 등 : 약 9.4% 6-3구역 평균 13.5% - 토지 : 약 8.8% - 건축물 등 : 약 4.7% 6-4구역 평균 19.6% - 토지 : 약 0.7% - 건축물 등 : 약 18.9% □ 높이·밀도 계획 ㅇ 녹지확보 인센티브 제공 및 융·복합 개발 실현을 위한 건축규제 완화 - 최고높이 : 90m → 110m+α (개방형 녹지율과 연계한 높이 완화) ※ 종로 변은 종묘 문화재 관련 문화재청 협의기준 적용(문화재위원회 심의) - 용 적 률 : 허용 700~800% → 800, 1,000%(용도지역 상향), 상한 +α(공공기여 등) - 용도지역 : 을지로변 중심상업지역 상향 가능(상가군 매입 등 순부담 20% 이상) ※ 중심상업 기능, 공공성 등 고려하여 협상을 통해 용도지역 상향 검토 ㅇ 허용용적률 인센티브 계획 - 상위계획과의 정합성을 고려 2030 도시·주거환경정비기본계획의 항목 준용 - 초록거점, 활력거점, 문화거점 조성, 일반사항 등 항목설정을 통해 계획적 목표 실현 ************* **************************************************************** ************************************************************** *************************************************************************************** ************************************************* * ************ ****************************************** ******************************************** ******************************************** * **************** ******************************************************************************************************************************************************************************** ************************************** ********************************************** ******* ************************************* ****************************** ************************************************** ************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** ********************************************************* ********************** **************************************** *************************************** ************************************************ *********************************************** ************************************************* *************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** ******************** ****************************** *************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** ********* **************************************** ******************************************* ******************************* 붙임 1. 세운재정비촉진계획(변경) 주민공람 공고문(안) 1부. 2. 공람도서 1부(용량초과로 별도첨부). 끝.

30059875

20231231025006

본청

도심재창조과-8579

D0000048969087