다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 주거정비과-6735 결재일자 2023. 5. 4. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 행정2부시장 제111호 시 민 주무관 주거정비정책팀장 주거정비과장 주택공급기획관 주택정책실장 행정2부시장 유태윤 조성국 代조성국 김승원 한병용 05/04 유창수 협 조 문화재정책과장 이철희 문화재관리과장 김홍진 도시계획과장 김용학 도시계획상임기획과장 김세신 토지관리과장 박희영 신속통합기획과장 명노준 균형발전정책과장 김기봉 재정비촉진사업과장 윤장혁 주거환경개선과장 오장환 주거정비지원팀장 이재훈 - 더 빠르고 안정적인 재개발사업 추진을 위한 - 민간재개발 후보지 선정방식 개선방안 2023. 5. 주택정책실 (주거정비과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) ■ □ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 □ ■ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? □ ■ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) ■ □ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? □ ■ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? □ ■ 주거/생계/의료/교육/기타 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) □ ■ 단순지원/ 사다리지원 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? □ ■ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? □ ■ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) □ ■ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? □ ■ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? □ ■ 목 차 Ⅰ. 사업개요******************* 1 Ⅱ. 추진배경******************* 2 Ⅲ. 개선방안************************** 3 Ⅳ. ************ 11 Ⅴ. 향후계획 11 Ⅵ. 행정사항 12 ********************************** ************************ ****************************** ********************************** - 더 빠르고 안정적인 재개발사업 추진을 위한 - 민간재개발 후보지 선정방식 개선방안 주거정비과장: 임인구 ☎7190 주거정비정책팀장: 조성국 ☎7205 담당:유태윤 ☎7204 연 1회 공모를 통한 (신통)민간재개발 후보지 선정의 성공적 안착을 바탕으로 확대되는 수요 등에 맞춰 후보지 선정방식을 합리적으로 개선하고자 함. <기존> 연 1회 공모 및 선정 → <개선> 수시 신청 + 수시 선정 Ⅰ 사업개요 공모 추진근거 ㅇ (민간재개발) 재개발 활성화를 위한「6대 규제완화 방안」발표 ('21.5.26.) ？ 주거정비지수제 폐지 ？ 신통기획 전면도입 ？ 주민동의율 개선 ？ 해제지역 신규지정 활성화 ？ 2종7층 규제완화 ？ 매년 재개발 공모 추진 추진경위 ㅇ `21.06.02. ？재개발 규제완화 방안 시행 계획？ (행정2부시장 방침 제108호) ※ 재개발 6대 규제완화 방안 발표(‘21.5.26.) *매년 재개발 공모 추진 ㅇ `21.09.23. ？2025 주거환경정비 기본계획 변경？ (서고시 제2021-530호) - 주거정비지수제 폐지, 재개발사업 신속통합기획 적용 의무화 등 ㅇ `21.09.23. (1차) ？민간재개발 후보지 공모？ [’21.12. 21곳 선정(2만5천호)] ㅇ `22.08.18. ？국민 주거안정 실현방안？ 발표 (국토교통부) - 재개발·재건축 사업 정상화 착수, 신규 정비구역 지정 촉진, 주택공급 기간 대폭 단축 등 (서울시에 향후 5년간 10만호 이상 공급) ㅇ `22.08.29. (2차) ？민간재개발 후보지 공모？ [’22.12. 25곳 선정(3만4천호)] ********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** ************** ************************ ******************************************** ************************************************************************************************************** *************************************** ********************************************* *********************************************************************************** ******************************************************************************** ************************************************************************************* ************************ *************************************************************************** ********************************************************************* ************************************************* ******************************************************************************** *************************************** ************************************************ Ⅲ 개선방안 ‘주민 참여기회 확대’및‘구릉지 등 사업성이 낮은 노후주거지 개선’을 위해 수시 전환「신속통합기획 재개발 2.0」추진! * 참여기회 확대 위해 연 1회 공모에서 (수시 신청 + 수시 선정) ○ (일반구역) 구역지정 요건, 주민동의 30% 이상 충족 시 자치구에 언제든 신청 가능 ？ (선정) 선정위 개최 3주 전까지 상정 요청된 구역을 대상으로 매월 세 번째 목요일 개최 ※ (동의서 번호부여 의무화) 추진동향 파악으로 사전안내 가능, 중복 제출 방지 등 투명성 제고 *********************************************** ******************************************************************************* ****************************************** ********************************************************* **************************************************************** ************************************************************* 원주민 보호원칙 하에 (예측가능한 투기방지대책 지속 추진) ○ (권리산정기준일) (’23년) ’22.1.28. 유지 / (’24년~) 구청장의 후보지 추천일 또는 별도 요청일 ○ (건축허가제한/토지거래허가구역) 현행 유지(후보지 발표일 기준) 신속추진 가능구역 우선 검토, 소모적 반복신청 최소화 등 (평가내용 등 조정) ○ (가점/감점 조정) ？동의율 가점배점 상향(5점→10점), ？구역면적 감점기준 강화(8.5만㎡→6.5만㎡) ○ (평가항목 간소화 등) 사용비용보조, 신축현황 ？ 삭제 / 기타(기본점수 가점간격 통일, 반지하 산정방식 개선) ○ (제외 가능대상 추가) ‘구청장이 재개발 부적합 판단 구역’ 제외 가능대상에 추가 (선정방식 전환) 주민 참여기회 확대 위해 수시 신청 + 수시 선정 일반구역 : 수시 신청 + 수시 선정 ㅇ (신청) [주민] 신청요건(동의 30% 이상, 구역계 등) 충족하면 區로 사전검토 요청 가능 - (제출서류) 공모 시 제출서류(신청서, 동의서, 토지등소유자 명부, 구역계 등)와 동일 - (동의서 번호부여 의무화) ？재개발 추진동향 사전안내 가능 (區 → 건축주, 주민 등에 공개), ？동의서 징구 투명성 제고 및 알권리 강화 * 2차 공모 이후(’22.12.29.~) 기 징구한 동의서는 인정하나, 추진주체는 수시전환 발표 후 區에 번호부여 요청 【절차】？구역계 첨부하여 동의서 번호부여 요청(추진주체→區) ？ ？번호부여(區→추진주체) 및 해당구역 공개(區) ？ ？동의서 징구(추진주체→토지등소유자) (區 주의사항) ① 區에서 번호부여 시 재개발 소관부서 내부결재를 통해 추진주체별 동의양식번호 1개만 부여 행정기관부여 동의양식번호 00동 00번지 일대 제 0 호 번호부여일자 2023. 00. 00 확인(인) (ex.) 00동 00번지 일대 제1호 (소관부서 내부결재에 따라 부서장 날인 또는 구청장 직인을 찍어 제공) (동의서 번호부여 서식) ② 번호부여 즉시 구 홈페이지 및 해당 동주민센터 게시판 등에 해당구역 구역계 등 공개 *(공개 서식) 붙임3 ㅇ (검토/추천) [區] 구역지정 요건 등 사전검토 후 市 소관부서로 수시 추천 - (제출서류) 자치구 검토보고서(정량적 평가, 자치구 종합의견 등 포함) 작성·제출 - (추 천) 선정위원회 개최 일정 고려하여 市 소관부서(주거정비과, 재정비촉진사업과, 주거환경개선과 등)로 수시 추천 ㅇ (선정) [市] 신속 결정, 추진을 위해 수시(매월) 선정위원회 개최 - (개최시기) 선정위는 매월 세 번째 목요일 개최 - (심사대상) 선정위 개최 3주 전까지 상정 요청(市 소관부서 → 주거정비과) 된 구역 ************************************************************************ - (목표물량) ’25년까지 13만호 구역지정 위해 ’23년 3만4천호(35곳) 내외 후보지 선정 (’22년까지 78곳, 약9만6천호 후보지 선정·추진 중) *구역지정까지 2년 소요 감안 <추진절차> 후보지 신청 (주민→區) (수시) 사전검토 (區) (구역지정 요건등 검토) 후보지 추천 (區→市 소관부서) (수시) 위원회 상정 요청 (市 소관부서→市 주거정비과) (선정위 개최 3주 전) 선정위원회 개최 (市 주거정비과) (매월 세번째 목요일) ？ 市 관계부서 사전협의 (區 → 市 관계부서) ****************************************************** **************************************************************************************************************** ******************************************************************* *************************************************************************** ********************************************************* ***************************************** ******************************************************* *************************************************************************************** ****************************************************************** ******************************************************************************************* ************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************* ************************************************* ***************************************** *************************************** ******************************************************************************************************************** *************************************************** ******************************************************************** ************************************************************************************************************************************************ (투기방지) 원주민 보호원칙 하에 예측가능한 투기방지대책 지속 추진 권리산정기준일 ㅇ (’23년) 투기억제, 물리적 여건 보전위해 기존 발표대로 ’22. 1. 28 유지 ********************************************************* ************************************************* ********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** * ㅇ (’24년) ’24. 1. 1. 이후 선정되는 후보지는 【원칙】구청장 후보지 추천일, 【구청장 투기동향 판단시】구청장 별도 요청일 - 수시전환 발표 시 사전안내(예고)하여 투기수요 및 민원발생소지 차단 ※ 신통기획 전부터 정비사업 예측이 가능했던 구역은 재정비촉진지구의 기존 권리산정기준일 유지(재정비촉진지구중 촉진구역, 존치정비구역 등) ************************************************************************************************************************************************************************** 건축허가 제한 (미선정구역 포함) ※ 법정절차 : 주민공람(14일 이상) + 건축위원회 심의 ㅇ (현행 유지) 후보지 발표일 기준으로 법정절차 이행·추진************** ****************************************************************************************************************** ************************************************************ ******************************************************************************************* 토지거래허가구역 (미선정구역 포함) ※ 법정절차 : 도시계획위원회 심의 ㅇ (현행 유지) 후보지 발표일 전·후로 법정절차 이행·추진****************** ************************************************************* ************************************************************************************************************************************************************************************** (평가내용 조정) 신속추진 가능구역 우선 검토, 소모적 반복신청 최소화 등 ？ (찬성동의율 가점 상향) 실현가능성 등 고려, 신속추진 가능한 주민 추진의지 높은 구역 우선 검토 통해 신속한 사업추진 도모 ？ 선정시 행정적·재정적 지원 우선 적용 ㅇ (현행) 후보지 신청 최소 동의기준(30%)부터 가점 적용, 최대 5점 - 찬성동의율(5점 이내): 30%(0점), 2/3(3점), 3/4(5점) *사이는 직선보간 ㅇ (개선) 가점 적용 시작점(30%→50%) 및 최대가점 상향(5점→10점) - 찬성동의율(10점 이내): 50%(2점), 90%(10점) *사이는 직선보간 평가항목 현 행 개 선 비고 평가기준 배점 평가기준 배점 가점 찬성동의율 (5점→10점) 토지등 소유자 수 30% 0점 50% 2점 사잇값 직선보간 75% 이상 5점 90% 이상 10점 ？ (적정 구역계 유도) *************************************************************** ********************************************** ㅇ (현행) 재개발 평균 구역면적(4만3천㎡)의 약 2배(8만5천㎡)부터 감점 적용 - 구역면적(-5점 이내) : 8만5천㎡(-1점), 15만㎡(-5점) *사이는 직선보간 ㅇ (개선) 재개발 평균 구역면적의 약 1.5배부터로 강화 (8만5천㎡ → 6만5천㎡) - 구역면적(-5점 이내) : 6만5천㎡(-1점), 8만5천㎡(-5점) *사이는 직선보간 평가항목 현 행 개 선 비고 평가기준 배점 평가기준 배점 감점 구역면적(-5점) (해제지역 감점 적용 제외) 8만5천㎡ -1점 6만5천㎡ -1점 사잇값 직선보간 15만㎡ 이상 -5점 8만5만㎡ 이상 -5점 ？ (평가항목 간소화) ***************************** ㅇ *********** 사용비용보조(해제 후 5년 이내 감점 ？5점) ？ 삭제 ***************************************************** *********************************************** ㅇ ********* 주차난심각지역*(가점 5점), 신축현황**(가점 5점) ？ 삭제 **************************************** ？ (노후동수 가점간격 조정) ********************************************************************* ********************************************************** 기본점수(100점) = 노후동수 (20~40점) + 노후연면적·과소필지·접도율·호수밀도 (각 5~15점) ㅇ (현행) 노후동수 최대/최소 가점 간격 20점, 타 항목 가점 간격 10점 - 노후 동수 : 필수2/3(20점), 4/5(40점) → 가점 간격 20점 - 노후연면적, 과소필지, 접도율, 호수밀도 : 5점 ~ 15점 → 가점 간격 10점 ㅇ (개선) 노후동수는 법적 필수요건(2/3 이상)인 점을 감안, 2/3에 대한 배점을 기존 20점에서 30점으로 상향하여 가점 간격 10점으로 조정 - 노후 동수 : 2/3(30점), 4/5(40점) → 가점간격 10점으로 통일 평가항목 현 행 개 선 비고 평가기준 배점 평가기준 배점 기본 점수 (100) 필 수 ① 노후 동수(40점) (2/3 이상) 2/3 20점 2/3 30점 사잇값 직선보간 4/5 이상 40점 4/5 이상 40점 선 택 ② 노후연면적(15점) (2/3 이상) 53% 이하 5점 변경없음 변경없음 사잇값 직선보간 4/5 이상 15점 ③ 과소필지(15점) (40% 이상) 30% 이하 5점 변경없음 변경없음 사잇값 직선보간 50% 이상 15점 ④ 접 도 율(15점) (40% 이하) 60% 이상 5점 변경없음 변경없음 사잇값 직선보간 20% 이하 15점 ⑤ 호수밀도(15점) (60호/ha 이상) 40호/ha 이하 5점 변경없음 변경없음 사잇값 직선보간 80호/ha 이상 15점 ？ (반지하주택 비율 산정방식 조정) ******************************************************* 반지하주택 비율 산정 : 구역내 전체 건축물 동수 대비 (반)지하를 주택으로 사용하는 건축물 동수 비율 ㅇ (현행) (반)지하를 주택으로 사용하면 세대(가구)수 관계없이 1동으로 봄 ㅇ (개선) 공동주택 및 다가구주택은 (반)지하가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서, 건축물대장 기준 (반)지하의 1세대(가구)를 1동으로 산정 ？ (제외 가능대상 추가) 區 역할강화 → 주민갈등, 소모적 반복신청 최소화 ㅇ 신청대상 : 아래 2가지 요건 충족 구역 - 법령/조례상 주택정비형 재개발 정비구역 지정요건에 맞고 - 토지등소유자 30% 이상 동의로 희망지역 (관리형 주거환경개선사업은 50% 이상) ㅇ 제외기준 구분 현 행(’22년) 조 정(’23년~) 비고 제외 대상 - 공공재개발 등 타 사업 공모에 신청 또는 후보지 선정 구역 - (변경 없음) - 주민반대 30% 이상 - (변경 없음) - 전용주거지역 - (변경 없음) 제외 가능 대상* - 현금청산대상 多 - (변경 없음) - 사업혼재구역 - (변경 없음) - 미선정사유가 해소되지 않은 구역 - (변경 없음) - (추 가) - 구청장이 재개발 추진이 적합하지 않다고 판단하는 구역 (구청장 역할 강화) * 제외 가능대상 : 구청장 판단하에 사전검토 단계 또는 선정위에서 제외할 수 있는 대상 ******************************************************************************************** ********************* ********************************************* ********************************** ********************************************** *************************************************** **************************************************************************** ********************* ********** ******************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** *************************** Ⅴ 향후계획 ’23. 5월초 : 보도자료 배포, 수시전환 안내문 정보몽땅 등 게재 ******************************************************** *************************** ************************************************ *********************************************************** ****************************************************** ************************************************ Ⅵ 행정사항 시행일자 : 방침수립 후 즉시 시행 *************************** ********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************** ************************************** **************************** ********************************** ******************************************

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20231231025007

본청

주거정비과-6735

D0000047993010