다시 뛰는 공정도시 서울!

문서번호 공동주택지원과-22706 결재일자 2023. 12. 21. 공개여부 부분공개(5) 방침번호 시 민 주무관 아파트관리팀장 공동주택지원과장 주택공급기획관 주택정책실장 윤효한 문상만 김장수 김승원 12/21 한병용 협 조 공동주택 장기수선 제도개선 방안 수립 용역 준공 보고 2023. 12. 주 택 정 책 실 (공동주택지원과) ☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재) 구 분 사전 검토항목 점검 사항 검토완료 해당없음 비 고 일반사항 정책일반 ◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등) □ ■ ◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검 □ ■ ◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까? □ ■ ◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? ■ □ ◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등) □ ■ 약자와의 동행 목적 ◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가? □ ■ ◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가? □ ■ 주거/생계/의료/교육/기타 ◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도) □ ■ 단순지원/ 사다리지원 ◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가? □ ■ 계획수립 ◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가? □ ■ 집행·홍보 ◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등) □ ■ ◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가? □ ■ 평가·환류 ◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가? □ ■ 공동주택 장기수선 제도개선 방안 수립 용역 준공 보고 공동주택 공용시설의 안전하고 효율적인 관리를 위하여 추진한 "장기수선 제도개선 방안 수립 용역"에 관한 준공을 보고드림 Ⅰ 용역 개요 추진근거 ㅇ 「공동주택관리법」 제3조(국가 등의 책무) 및 제93조(공동주택관리에 관한 감독) ****************************************************** ******************************************************** 계약현황 ㅇ 용 역 명: 장기수선 제도개선 방안 수립 용역 ㅇ 계약업체: ******** ㅇ 계약금액: ************ ㅇ 과업기간: **************************************** ********************************************** ************************************************************************* [ 장기수선 실태조사 및 자문 개요 ] *************************** **************************************************** ************************************* *********************************************** **************************************************** 추진경과 ****************************************** ******************************************************* **************************** ************************ 및 자문회의 *************************(1차) ㅇ 2023. 11. 16. 중간 공정보고(2차) **************************************************** ************************* 및 자문회의 *************************** 주요 과업 내용 ㅇ 서울시 의무관리 대상 공동주택 장기수선계획 운영 현황 분석 ㅇ 서울시 의무관리 대상 공동주택 장충금 현황 분석 ㅇ 서울시 의무관리 대상 공동주택 장기수선 제도개선 방안 제시 Ⅱ 과업 수행 결과 서울시 의무관리 대상 공동주택 장기수선계획 운영 현황 분석 ㅇ 장기수선계획 검토·조정 실태 분석 - 분석방법(이하 동일) ********************************************** [***********************] ******************************************************** ************************************************** ************************************************************************** **************************************************************************** ************************** ***************************** ********************************************** ****************************************************** ************************************* ****************************************** - 분석결과 [표 1-1] 장기수선계획 검토·조정 항목 및 근거 구분 항목 근거 장기수선계획 검토 및 조정 검토 및 기록 보관 법29조제2항, 규칙제7조 검토 내용 법29조제2항, 규칙제7조 검토 및 조정 주기 법30조제3항, 규칙제9조 입주자대표회의 의결 등 절차 법29조제2항, 규칙제7조 수선 주기 회수 별 반영 법30조제2항, 영제30조 수선 주기와 수선 예정 연도 일치 법30조제2항, 영제30조 [표 1-2] 주요 문제점 및 개선(안) 항목 문제점 건수 개선(안) **** *** 검토 및 기록 보관 부적정 ************************************************************************ ****************************************************************************** * ** ************* ************************* 검토 내용 ******************************************************* **************************************** *** *** 검토 및 조정 주기 **************************************** ** ** 입주자대표회의 의결 등 절차 **************** * ** 수선 주기 회수 별 반영 **************** ** ** 수선 주기와 수선 예정 연도 일치 ***************************************** ** ** 소계 *** *** - 주요 시사점 · 장기수선계획 검토·조정 부적정은 장기수선 제도 전반을 통하여 가장 빈번하게 발생 · 관리사무소장에게 검토서 작성 의무 사항이 있으나, 실무적 어려움으로 인하여 실제로 장기수선계획 수립조정업체에 의뢰하여 검토하게 됨 · 장기수선계획 수립조정업체에 의뢰 후 해당 검토서를 주의하여 보관하지 못하는 경우가 발생 됨 ㅇ 장기수선계획 부실 및 부적정 사례 분석 - 단지 별 사례 분석 결과 [표 1-3] 단지별 주요 부적정 사례 - 계속 구분 조사내용 부적정 사례 지도 및 자문 내용 중구 OOO 아파트 긴급보수 및 소액 지출 기준(규정) 반영 부적정 ********************************************************************** *********************************************************************************** 용산구 OOO 아파트 긴급보수 및 소액 지출 항목별 상한 금액 지정 부적정 ********************************************** ************************************************************* 중랑구 OOO 아파트 검토 및 기록보관 부적정 ******************************************************************************************** *********************************************************************************************** 성북구 OOO 아파트 검토 내용 부적정 ************************************************************* ****************************************************************** 노원구 OOO 아파트 검토 및 조정 주기 부적정 ******************** ************************** 은평구 OOO 아파트 입주자대표회의 의결 등 절차 부적정 ************************************************************************************************************************* ********************************************************************************* [표 1-3] 단지별 주요 부적정 사례 - 계속 구분 조사내용 부적정 사례 지도 및 자문 내용 서대문구 OOO 아파트 수선 주기 회수 별 반영 부적정 ****************************************************************************** ******************************************************************************** ********************************************************************************** 양천구 OOO 아파트 수선 주기와 수선 예정 연도 일치 부적정 ********************************************************************** ************************************************************************* ********************************************************************************************** ******************************************************** 영등포구 OOO 아파트 수시 조정 없이 공사 집행 부적정 ************************************ **************************** ********************************************************************* 동작구 OOO 아파트 수시 조정 없이 공사 미집행 부적정 *********************************************** ************************************************ ****************************** 서울시 의무관리대상 공동주택 장충금 현황 분석 ㅇ 장충금 적립 현황 분석(적립 방식 및 요율) - 분석결과 [표 2-1] 장기수선충당금 부과·적립 및 사용 항목 및 근거 구분 항목 근거 장기수선충당금 부과, 적립 및 사용 관리규약 요율 적정성 법30조제4항, 영31조 향후 3년 내 예정 공사 집행 가능 법30조제4항, 영31조 총 계획기간까지 예정공사 집행 가능 법30조제4항, 영31조 관리비 용도 외 사용 법제90조제3항 장충금 용도 외 사용 법제90조제3항 [표 2-2] 주요 문제점 및 개선(안) 항목 문제점 건수 개선(안) **** *** 관리규약 요율 적정성 ************************************************************************ ****************************************************************************** *** *** ******************************* ************************* 향후 3년 내 예정 공사 집행 가능 *********************************************************************************************************************** ** ** ******************************** 총 계획기간까지 예정공사 집행 가능 ** ** 관리비 용도 외 사용 (장충금 항목을 수선유지비로 사용) ********************************************************************************************* ******************************************************************************* *** ** ***************************** ***************************** **************************** 장충금 용도 외 사용 (수선유지비 항목을 장충금으로 사용) ************************************************************************** * ** 소계 *** *** - 주요 시사점 · 관리규약의 장충금 요율은 장기수선계획 상 계획기간 동안 수선비총액 등과 연동되어야 하나, 현재 입주세대 부담을 고려해 단순하게 입대의 의결로 세대별 장충금 부과 단가를 결정해 과소 적립 발생 · 또한 장충금 부분수선 항목과 수선유지비 항목에 대한 법령상 기준이 구체적이지 않아, 이를 혼용하는 사례가 많고 지도감독하는 지자체에 따라 판단이 달라 행정처분도 다르게 내려지고 있음 ㅇ 장충금 사용 실태 분석 - 단지 별 사례 분석 [표 2-3] 단지별 주요 부적정 사례 구분 조사내용 부적정 사례 지도 및 자문 내용 중랑구 OOO 아파트 *************** ******************************************************************************************** ***************************************************************************** ******************************************************************************************** ***************************************************************************** 구로구 OOO 아파트 *************** ************************************************************************************************************* **************************************************************************************************************** 서초구 OOO 아파트 ******************* ********************************************************************** ****************************** ㅇ 개선(안) : 장충금(부분수선)과 관리비(수선유지비) 구분(안) *************************************** ********************************************* 구분 공사종별 장충금 사용기준(가이드라인) 제시(안) 1. 건물외부 가. 지붕 1) 모르타르 마감 - 최소단위 : 동별 - 전면수리 : 1개동 이상 ****************** ********************************************************* ****************** ******************* 4) 금속기와 잇기 - 최소단위 : 동별 - 전면교체 : 1개동 이상 - 부분교체 : 동판 후레싱, 하부 강관 프레임, 하부 트러스 교체 ******** ************************************************* ********************************************************************** ****** ******************* ********************************************* 구분 공사종별 장충금 사용기준(가이드라인) 제시(안) 3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비 가. 예비전원(자가발전) 설비 1) 발전기 - 최소단위 : 1대 - 전면교체 : 발전기 1대 이상 ***************** ******************* *************************************************** ************** ************************ 2) 배전반 - 최소단위 : 1면 - 전면교체 : 발전기 배전반 1면 이상 - 부분교체 : ACB 교체, 보호계전기 (UVR, OCR, OCGR 등) 교체 ***************** *********************** ******************************** ************** *************** 나. 변전설비 1) 변압기 - 최소 단위 : 1개(면) - 전면교체 : 변압기(반) 1대(면) 이상 ***************** ************************** ************** ****************************** 2) 수전반 - 최소 단위 : 1면 - 전면교체 : LBS 또는 LBS 수전반 1면 이상 ***************** *********************************************************************** ************** ******************************************** 3) 배전반 - 최소 단위 : １면 - 전면교체 : ACB 또는 ACB 배전반 1면 이상 ***************** ******************************************************************** ************** ****************************************************** 다. 자동화재감지설비 1) 감지기 - 최소 단위 : 1개 ***************** ******************************* ******************** ************* 2) 수신반 - 최소 단위 : 1대 - 전면교체 : 수신반 1대 이상 ***************** **************** ************** ******************** 라. 소화설비 1) 소화펌프 - 최소단위 : 1대 - 전면교체 : 펌프, 전동기 (스프링클러설비의 경우 가압송수장치, 전동기, 밸브 등) 1대 이상 ***************** ***************** ************** ********************* 6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 9) 주차차단기 - 최소 단위 : 개소별 - 전면교체 : 주차차단기 1개소 이상 ***************** ************************************************************************ ************************ ************** ************ 서울시 의무관리대상 공동주택 장기수선 제도개선 방안 제시 ㅇ 장기수선계획의 적정성 확보 방안: 최초 수립 및 정기·수시 검토(조정) [현행 법령 기준] - 「주택법」제49조(사용검사 등) : 사업주체는 주택건설 완료 시, 구청장에게 사용검사 받아야 함 - 「주택법 시행규칙」제21조(사용검사 등) 및 [별지23호] : 사용검사 시, 별지 제23호서식 및 각 호 서류 제출 ※ 별지 제23호서식 주요내용: 신청인, 시공자, 감리자, 대지조건, 부대·복리시설 현황, 사업계획개요, 주차대수·주차장현황, 난방방식, CCTV현황, 호별 전용·공용면적 현황 등 *********************************************** 신청인 처리기관(담당부서) 자치구(사용검사 담당부서) 신청서 작성·제출 ▶ 접수 ▼ 검토 (관련부서 협의) ▼ 확인 ▼ 검사확인증 발급 ◀ 검사확인증 작성 - 「공동주택관리법」제29조(장기수선계획) · 사업주체가 공동주택 공용부분 장기수선계획 수립 및 사용검사권자에 제출 · 사용검사권자는 장기수선계획을 관리주체에 인계(필요시 보완요구 가능) [주요 문제점] - 최초 장기수선계획 수립자가 사업주체(일반적으로 건설업체가 작성)로서 실제 공동주택 의결 및 관리주체가 아니므로 졸속하게 수립될 개연성이 높음 - 현행 「주택법 시행규칙」별지 제23호서식인 '사용검사(임시사용승인) 신청서'에 장기수선계획 공종별 시설현황이 미반영되어 있으며 - 「주택법」등에는 사용검사권자의 장기수선계획에 대한 구체적인 검토절차 및 요건이 없어 부실한 계획으로도 사용검사가 완료될 수 있음 [주요 개선(안)] ************************************************************** ******************************************************************************* *************************************** ********************************************************************************************* ******************************************************************************************************************************* [표 3-1] 장기수선계획 수립 제출 시 체크리스트(예시) *** ** ********* ** ****** ****** *************************************** ** ******** ** ***** ***** ********************************* ** ************************* ** ******* *********** ** ***************** ** ******************* ********************************* ** ***************************************************** ** ******* ***** ** *********************************************** ** ********** ** - 장기수선계획 검토·조정 시 지자체 자문 의무화(서울시 준칙 기 반영) · 장기수선계획 검토·조정 시 전문가 자문제도 활용: 제17차 서울시 관리규약 준칙 개정을 통하여 [별표4]에 해당하는 의무 자문 대상인 경우, 관할 자치구로부터 자문받도로 관련 규정을 신설 · 전문가 자문제도가 적극적으로 활용한다면 장기수선계획 검토 및 조정과 관련된 많은 문제점이 개선될것으로 예상 · 다만, 관리규약 준칙 개정 사항이 더 많은 공동주택단지에서 활용될 수 있도록 서울시에서는 관련 내용에 대한 적극적인 홍보와 업무지원 등이 필요함. [표 3-2] 장기수선계획 전문가 자문 대상 및 기준(준칙 [별표4]) 구분 내용 의무 선택 시점 제출자료 장기수선계획 1. 장기수선계획 검토·조정 장기수선 관련 규정 위반으로 행정처분(시정명령 또는 과태료 및 그 이상)을 받은 경우 의무 자문 외 행정처분 통보받은 때 장기수선계획 조정(검토)안, 시설현황, 장기수선충당금 내역 등 기타 관련 자료 ㅇ 부실한 장기수선계획 검토·조정단지 선별 방안 ********************************************* *************************************** ************************ *************************************************************************************************** ********************************************** ******************************** ** ** **** ** ***** ********** ** ********* ********** ** ********************* ********** ** ********************** ******************** *** ***** ********************** ****** ** ****** ** *** ㅇ 장충금사용계획서 양식 개선 방안 - (현행) 관리규약 준칙 [별지 제12호서식] (제61조제2항 관련)으로 사용계획서 기준을 정하고 있음 ***************************************************************** ************************************** 장기수선충당금 사용계획서 구 분 내 역 비 고 공사의 명칭 옥상 방수 및 외벽 크랙 보수공사 (수선대상 공사의 명칭을 기재) 부분수선 공사 내용 공사개요 장기수선계획에 의한 수선주기가 도래하고 누수신고 접수된 세대를 대상으로 현장조사결과 보수가 필요한 옥상부분 방수 및 외벽 크랙 보수 공사 (수선대상 공사의 장기수선계획 상 수선주기 및 수선율 등을 작성하고 공사시행 시점의 경과기간 및 공사시행 사유 등을 작성) 누수접수 세대에 한함 공사위치 누수 접수 세대 : ○○○세대 (공사발주 후 준공 전까지 추가 접수세대는 현장조사 후 추가 공사를 하고 공사비 정산) 세부내용 별첨 설계도서 등 옥상평면도, 보수대상 위치도 및 공사설명서 (수선공사의 설계도 등 필요서류를 첨부) 공 사 기 간 20○○년 ○○월 ~ ○○월(우기 전 공사완료) (공사 예정기간 기재) 변경가능 공사예정금액 금일천오백만원(금15,000,000원) (거래 실례가격 또는 예비견적을 받아서 금액을 기재) 공사발주 방법 및 절차 공동주택관리법 시행령 제25조에 따라 사업자 선정 ****** ***************** ******* ***************************************** ************************************** *************************************** ****************************** ****************************************************** ***** ********* ********* ㅇ 장충금 최소 적립기준 제안, 장충금 적립 요율기준 제안 ******************************************************************************************************* ******************************************************************************************************************************************* ********************************************************************************* ***************************************************************************************************************************************************************************** Ⅲ 행정사항 및 향후 계획 행정 사항 ******************************** ********************************************************** **************************************** ***************************************************** ******************************************************************************** ************ *********************************************************** *********************************************************************** 향후 계획 *****************限***************** *************************** ************** 용역보고서 자치구 배포 및 통합정보마당 게시 ㅇ 2024. 2. ~ 용************************. 끝.

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20231223045006

본청

공동주택지원과-22706

D0000049717253